Лента новостей
Все новости Недвижимость
5 причин влюбиться в пасту 13:54, РБК Стиль и Barilla ВМФ сообщил о пострадавших при пожаре на «Адмирале Кузнецове» военных 13:53, Общество Атомный ледокол «Арктика» вышел на ходовые испытания 13:44, Общество Губернатор Владимирской области объявил 31 декабря выходным днем 13:34, Общество Число переселенцев по программе реновации достигнет 20 тыс. к концу года 13:33, Жилье МИД Германии назвал неоправданной высылку немецких дипломатов из России 13:27, Политика Курс рубля достиг максимума за 4 месяца: как долго продлится рост 13:26, Quote Как Familia управляет 270 магазинами по всей стране 13:24, РБК и Microsoft «Курс Bitcoin обрушится, как снежный ком»: в чем проблема 13:21, Крипто Поветкин заявил о нежелании ехать на Олимпийские игры без флага России 13:17, Спорт Долларовый индекс Московской биржи достиг рекордной за шесть лет отметки 13:10, Финансы Верховная рада на год продлила действие закона об особом статусе Донбасса 13:10, Политика На шинном заводе в Калуге загорелся цех вулканизации 13:05, Общество В каждой шестой семье в России стали питаться хуже 13:00, Экономика Технология распознавания лиц как маркетинговый инструмент: плюсы и минусы 13:00, PRO Черчесов сообщил о попытках уговорить Акинфеева остаться в сборной 12:57, Спорт Путин попрощался с Лужковым в храме Христа Спасителя 12:55, Общество Работа в большом городе: о безработице и трудоустройстве 12:55, Партнерский материал Следователи задержали подозреваемого в убийстве студентки РУДН 12:48, Общество Бриллианты и не только: выбираем ювелирный подарок 12:45, Стиль Бизнес-этика современного Китая: иерархия, подарки и особенности 12:40, РБК и Открытие В России выросло число довольных своими жилищными условиями семей 12:37, Жилье Орешкин заявил о «потерянном полугодии» для потребления в России 12:33, Экономика Синоптики предупредили о волнах холода зимой в Московском регионе 12:31, Общество Университет бизнеса для фрилансеров: 200 бесплатных семинаров 12:25, РБК и УРАЛСИБ Кремль прокомментировал прекращение показа «Слуги народа» в телеэфире 12:22, Технологии и медиа
Доходный дом: как был устроен рынок аренды жилья в России до 1917 года
Материалы по теме Алчность домовладельцев: что писали о недвижимости Москвы 100 лет назад От покупки к аренде: как возвращаются доходные дома в Россию
0
Доходный дом: как был устроен рынок аренды жилья в России до 1917 года
Квартирный вопрос в Российской империи в конце XIX — начале XX века решали с помощью доходных домов и паевых фондов
Дом на Никольской улице в Москве. Конец XIX века (Фото: Репродукция Фотохроники ТАСС.)

Дореволюционный рынок жилья в двух российских столицах в начале XX века был преимущественно арендным — горожане снимали квартиры в доходных домах. На долю доходных домов в Петербурге приходилось примерно 80% построек. Такой вид бизнеса приносил существенную пользу для городского бюджета: в 1913 году общий доход Москвы, например, составил 47 млн руб., 7 млн из которых — налоги с владельцев доходных домов.

АИЖК выпустило исследование «Рынок арендного жилья в дореволюционной России». «РБК-Недвижимость» публикует выдержки из этого исследования.

Появление доходных домов в Москве

Первые доходные дома появились в Москве в период 1785–1790 годов. Масштабное строительство доходных домов началось с середины XIX века.

Предпосылки появления арендного жилья:

  • первая волна урбанизации в связи с бурным ростом науки, промышленности и образования вызвала потребность в жилье у банкиров, инженеров, преподавателей, рабочих и студентов;
  • в стране, и в первую очередь в Москве и Санкт-Петербурге, появился свободный капитал, требовавший вложений.

Вид на Замоскворечье с колокольни Ивана Великого. 1884 год (Фото: Репродукция Фотохроники ТАСС)

В конце XIX века городские власти участвовали в инфраструктурном строительстве: улицы приводились в порядок, к застраиваемым участкам тянули электрокабели, прокладывали водопровод и канализацию.

К реализации проектов доходных домов были привлечены лучшие архитекторы Москвы. Основными стилями, которые использовались при строительстве подобных жилых домов, стали модерн, неорусский и неоклассика.

Расцвет строительства доходных домов в Москве

К началу XX века в Москве насчитывалось более 550 доходных домов. Расцвет такого строительства приходится на период 1911–1915 годов, когда было возведено 195 домов. Доходные дома составляли 40% жилой недвижимости Москвы к 1917 году.

Домовладельцы привлекали известных арендаторов, так как они были лучшей рекламой для доходного дома. У некоторых доходных домов была социальная ориентация — например, доходные дома для профессоров вокруг университета.

Вид улицы Ильинки от Юшкова переулка. 1887 год (Фото: Из фондов Академии архитектуры СССР. Репродукция Фотохроники ТАСС)

В 1911–1917 годах целевой аудиторией стала выступать многочисленная категория населения: одинокие служащие, деловые люди, молодые семьи и т. д.

Также производилось строительство доходных домов для беднейшего населения. Делилось оно на два типа: временное (ночлежные дома) и постоянное (на продолжительных срок).

Число доходных домов, построенных в Москве в период с 1878 по 1917 год

Годы постройки Количество построенных домов за период, шт. Из них в эксплуатации до сих пор, шт.
1878–1884 7 -
1885–1890 18 18
1891–1895 19 19
1896–1900 56 27
1901–1905 134 69
1906–1910 126 55
1911–1917 195 19

Таблица: АИЖК

Дореволюционная Москва. 1910 год (Фото: Репродукция Фото ИТАР-ТАСС)

Типы доходных домов

Были сформированы четыре категории домов, которые существенно различались по комфортности и размеру жилья:

  • дома барского типа (например, доходный дом на Б. Ордынке, построенный купцом 1-й гильдии Булычевым, имел 20 квартир);
  • доходные дома для высокооплачиваемых служащих банков, страховых компаний, акционерных обществ и частных предпринимателей (например, семиэтажный дом в Б. Успенском переулке, построенный в 1914 году предпринимателем Заварским на 35 квартир);
  • доходные дома для чиновников и учителей со средними доходами (например, домовладение братьев Орловых, Б. Садовая, 25, семь корпусов, небольшие квартиры); ​
  • дома с коечно-каморочными квартирами, в которых жили люди, прибывшие в Москву на заработки на длительный срок. В подвальных помещениях таких домов обычно располагались ночлежки для самых бедных слоев населения.

Виды Москвы. 1917 год (Фото: Репродукция Фотохроники ТАСС)

Паевые фонды арендного жилья

Квартиронаниматели объединялись в товарищества для постройки доходных домов с типовыми квартирами и одинаковым уровнем комфорта.

  • Вступительный взнос пайщика для квартиры до 30 кв. саженей (120 кв. м — средний размер квартиры) — не более 5 тыс. руб.
  • Средняя стоимость квартиры — 10–11 тыс. руб.
  • После завершения строительства с привлечением вступительных взносов и дополнительных кредитов дом закладывался в городском кредитном обществе
  • Городское кредитное общество давало ссуду до 75% оценочной стоимости с погашением в течение 37 лет
  • Процентная ставка — 4,5% годовых
  • Пайщик, получивший квартиру, ежемесячно платил за обслуживание дома по смете: уплата долга с процентами, налоги, страховые премии и прочие платежи
  • Вложенные средства приносили пайщику 10% годового дохода
  • Устав товарищества предусматривал строительство складов и магазинов на первых этажах и в подвалах для получения дохода

Доходные дома в России

Доходные дома в Петербурге появились еще в XVIII веке. Целенаправленное строительство доходных домов в городе началось с середины XIX века. В XIX веке на долю доходных домов пришлось примерно 80% построек Петербурга.

Обитатели дома с коечно-каморочными квартирами, построенного купцом Н. А. Бугровым в Нижнем Новгороде. 1899 год (Фото: Репродукция Фотохроники ТАСС)

В Ростове-на-Дону на данный момент к архитектурному наследию относятся около 50 доходных домов.

***

Сегодня рынок аренды и найма жилья на 90% находится в «тени». Квартиры сдаются по устной договоренности между собственником и арендатором, без официального договора. В большинстве случаев нет гарантий, что человека внезапно не выселят из снимаемых метров (квартир), только потому что так захотелось у арендодателя неожиданно поменялись планы. Хозяин же постоянно волнуется, что в его квартире может произойти, например, пьяный дебош с последствиями в виде разбитых стекол и сожженной мебели. В 2016 году АИЖК взялось реформировать этот непрозрачный рынок. Первым проектом программы развития цивилизованного формата аренды стал многофункциональный комплекс на Ходынском поле в Москве, на базе которого появится первый арендный дом на 283 апартамента. К заселению такое жилье будет готово в июне 2017 года. Портфель арендных проектов АИЖК также включает дом с апартаментами в районе Кутузовского проспекта (заселение в третьем квартале 2019 года) и квартиры в ЖК на юго-востоке Москвы (заселение — третий квартал 2020 года). Текущий общий объем портфеля — 70 тысяч кв. м.