Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Минкульт ответил на расследование Transparency International о гостеатрах 19:59, Общество В Боснии и Герцеговине задержали разыскиваемого Интерполом россиянина 19:51, Политика СК рассказал о гражданстве напавшего на ведущую «Эха Москвы» 19:39, Общество В ОБСЕ и Совете Европы осудили нападение на ведущую «Эха Москвы» 19:31, Общество Сотрудник Росгвардии расстрелял сослуживцев в Чечне 19:26, Общество Профессор РГГУ покинет экспертный совет ВАК из-за «дела Мединского» 19:17, Общество Софийскому собору в Киеве пригрозили отключить свет за долг в 18 копеек 19:09, Общество В России заработал фонд защиты прав дольщиков 19:00, Жилье В Петербурге перед премьерой «Матильды» началось молитвенное стояние 18:56, Общество Суд приговорил экс-главу федерации баскетбола России к 4,5 годам колонии 18:42, Спорт Харви Вайнштейн снял с продажи особняк в пригороде Нью-Йорка 18:40, Жилье Шишханов покинет совет директоров нефтяной компании Гуцериева 18:38, Бизнес АвтоВАЗ впервые за пять лет вышел на операционную прибыль 18:30, Бизнес Акции «Магнита» продолжили снижение на бирже 18:25, Бизнес Думские единороссы зададут министрам вопросы от региональных депутатов 18:23, Политика Вдова погибшего в Сирии офицера заявила о споре с Минобороны из-за денег 18:12, Общество В Ватутинках построят жилой квартал на 300 тыс. кв. м 18:09, Жилье Путин подписал первый указ об обязанных принести присягу новых гражданах 18:09, Общество Хазанов и Куклачев ответили на претензии Transparency International 18:05, Общество Собянина шокировало нападение на ведущую «Эха Москвы» 18:00, Общество ВЭБ подал иск о банкротстве «Тракторных заводов» 17:52, Бизнес Более 30 тыс. жителей Мурманска остались без света из-за аварии 17:48, Общество На Кубани нашли пропавшего на соревнованиях по ориентированию ребенка 17:40, Общество О доверии Порошенко заявили четверть граждан Украины 17:31, Политика Рост интереса к хрущевкам: сколько стоит жилье в сносимых кварталах 17:26, Жилье Гол «Спартака» вошел в тройку лучших в туре Лиги чемпионов 17:19, Спорт Похитившую 4 млн руб. на лечение ребенка кассира Бинбанка осудили условно 17:13, Общество Раненую ведущую «Эха Москвы» погрузили в искусственную кому 17:13, Общество
Почему в России можно купить недостроенное жилье, а в Европе — нет
Материалы по теме Взгляд на новый механизм компенсационного фонда глазами девелопера Подмосковье или Новая Москва: где выгоднее купить новостройку
06 мар, 16:10
0
Наталья Шаталина Почему в России можно купить недостроенное жилье, а в Европе — нет

Значительную часть новостроек в России покупают по ДДУ — договорам долевого участия. Так называется схема, при которой человек приобретает еще не построенное жилье: к моменту заключения сделки продаваемая квартира может находиться исключительно на бумаге. В большинстве европейских стран такое невозможно представить. Люди не просто не покупают недостроенное жилье — они даже не могут представить, что такое возможно в принципе.

Причина в том, как развивался рынок недвижимости в России и в Евросоюзе. В нашей стране возникновение института долевого строительства стало следствием сложившейся экономической ситуации. На заре становления рыночной экономики — то есть в девяностых годах прошлого века — в России не получило распространения банковское кредитование застройщиков. Во-первых, занимать деньги в банке было невыгодно в связи с огромными процентами по кредитам (в сравнении с Европой проценты в России были намного выше). Во-вторых, не все банки были готовы предоставлять кредиты под строительство, а те, кто решался выдать подобный займ, редко предлагали сумму, достаточную для всего проекта. В-третьих, те банки, что кредитовали стройку, стремились принимать активное участие в качестве инвестора. Иными словами, обязательным условием было получение части площадей в построенном доме.

В такой ситуации застройщики старались найти альтернативные методы инвестирования стройки. Деньги покупателей квартир стали рабочим и эффективным методом. Сначала появились различные схемы соинвестирования, предварительного договора купли-продажи и жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Позже на рынок вышла система долевого участия — сейчас эту схему регламентирует Федеральный закон № 214.

На европейском рынке застройщики на этапе строительства предпочитают работать не с конечным потребителем, а с банковскими кредитами. Проценты по банковским кредитам не столь велики, поэтому не отпугивают застройщиков. В результате понятие долевого строительства у них отсутствует.

В то же время в Европе распространена система так называемых контрактных сбережений, которые позволяют приобрести недвижимость на этапе строительства. В частности, в Германии такая форма именуется строительными сберегательными кассами. Согласно этой модели частное лицо вкладывает денежные средства в сберегательные кассы. Государство софинансирует часть вклада в соответствии с контрактом о строительных сбережениях. По истечении некоторого времени (как правило, около шести-семи лет) вкладчик стройсберкассы имеет право на оформление жилищного кредита для приобретения жилья.

Важно отметить, что стройсберкассы не могут осуществлять любую иную деятельность кроме привлечения денежных средств граждан для последующего вложения в строительство домов. Это свидетельствует о надежности и прозрачности подобной системы контрактных сбережений.

Аналогичные системы есть в других странах Европы — в частности, во Франции и Великобритании. Так, во Франции действует система сберегательных счетов, согласно которой будущий заемщик накапливает определенную сумму, после чего он может претендовать на заем для приобретения жилья. Обычно ставки не превышают 4%. Кроме того, во Франции существуют обособленные кредитные организации, которые выдают кредиты исключительно землевладельцам и строительным компаниям. В Великобритании также успешно функционируют строительные общества, деятельность которых приближена к немецким строительным сберегательным кассам.

Указанные системы контрактных сбережений можно сравнить с российскими аналогами в виде накопительных кооперативов. Такие организации не очень распространены в России — у нас более привычным является путь прямого финансирования гражданами строительных объектов.

Еще одно важное различие заключается в том, что в Европе первичный рынок предлагает квартиры в уже готовых новостройках, зачастую еще и полностью меблированных. Первичный рынок в России — это здания на стадии котлована или даже проекты, существующие только на бумаге. Поэтому в европейских странах в реализацию поступает готовое жилье, а у нас к моменту сдачи дома в эксплуатацию большая часть квартир уже распродана.

В Европе застройщикам экономически нецелесообразно продавать жилье на этапе строительства: квартиры в строящемся доме примерно на 20–30% дешевле, чем в готовом, а продажи на потоке потребуют содержания штата продавцов, маркетологов и других сотрудников. Застройщики в европейских странах могут делать исключения для крупных инвесторов, которые приобретают сразу большой объем предложения в комплексе — например, треть всех квартир. С розничными покупателями на стадии котлована они не работают.

Есть и еще одно объяснение такому положению вещей: покупателю так же невыгодно приобретать квартиру в строящемся доме, как и застройщику ее продавать. Дело в том, что высокая стоимость недвижимости приводит к тому, что значительная часть покупателей вынуждена привлекать ипотечные кредиты для приобретения квартиры. И если покупатель приобретает квартиру в готовом доме, то речь идет о низких процентных ставках — порядка 4% в год. Если же покупатель хочет приобрести квартиру в строящемся доме, то банк может отказать в таком кредите. Банкам просто невыгодно связываться с потенциально рискованным объектом, который еще не достроен. Кредитные организации могут делать исключения — но только если речь идет о крупных инвесторах, которые уже зарекомендовали себя на рынке.

Получается, что в европейских странах при необходимости оформления ипотечного кредита заемщику выгоднее покупать готовое жилье — и ставки ниже, и дом уже достроен, а следовательно, риски отсутствуют. Такая система ипотечного кредитования обусловлена устойчивой экономикой страны.

Кроме того, во многих европейских странах (в частности, во Франции) не допускается перечисление всей суммы приобретаемой недвижимости застройщику. Цена квартиры вносится пропорционально этапам строительства: к примеру, 5% на стадии получения разрешения на строительство, в последующем до 70% цены на стадии окончания возведения дома и оставшиеся сумма после сдачи дома в эксплуатацию.

Есть и еще одна специфическая особенность России. После прихода к власти большевиков понятие частной собственности на землю отсутствовало длительное время, так как земля была изъята из оборота. При этом возводимые здания и сооружения не были исключительно государственной собственностью. Так возникла глобальная проблема, которая не решена до сих пор: в России существуют два самостоятельных права собственности — земля и объект строительства. Это приводит к тому, что земля может быть в собственности одного гражданина или юридического лица, а построенный на ней объект в собственности у другого.

Как следствие, в нашей стране существует множество споров, затрагивающих вопросы разграничения права собственности на возводимые объекты недвижимости — в особенности если они строятся в рамках реализации инвестиционных контрактов. Нередко возникают длительные судебные тяжбы в рамках арендных отношений — а ведь именно предоставление земельного участка по договору аренды является чуть ли не единственным способом реализации права на застройку земельного участка. Разрешение таких правовых коллизий нередко препятствует продолжению строительства. В результате многие дома до сих пор не могут быть построены, хотя их возведение началось много лет назад. Такое возможно, если у застройщика возник спор с собственником земли, вследствие чего договор аренды земельного участка не продлевается, и стройка оказывается невозможной.

Большинство европейских стран уже прошло через сложный этап регулирования отношений, возникающих при возведении зданий и сооружений, и выработало собственные концепции разграничения прав на земельный участок и на возводимые объекты недвижимости. Согласно законодательству Германии, Австрии, Швейцарии и Эстонии, строение как отдельный объект права просто не существует. После окончания строительства возведенные здания становятся частью земельного участка, а собственник земельного участка становится собственником возведенного объекта. Возможно, если бы в России существовала подобная практика, многих судебных споров можно было бы избежать.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Об авторах
Наталья Шаталина генеральный директор риелторского агентства «Миэль-Новостройки»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости