Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Взгляд на новый механизм компенсационного фонда глазами девелопера
Мнения ,  
0 
Дмитрий Котровский

Взгляд на новый механизм компенсационного фонда глазами девелопера

В России запускается новая система страхования дольщиков, покупающих квартиры по договорам долевого участия (ДДУ), от рисков недостроя жилых домов — государственный компенсационный фонд долевого строительства. И заработать он должен буквально с колес, учитывая, какие сроки озвучены министром — конец первого квартала 2017 года. Пока механизм работы фонда не совсем четко прописан, но главные функции его уже ясно определены. Компенсационный фонд — более действенный, по мнению властей, механизм защиты дольщиков, нежели так и не показавший себя в деле положительно существующий механизм страхования договоров долевого участия, банковские гарантии и Общество взаимного страхования ответственности застройщиков.

С чем сравнить фонд? Наиболее яркая аналогия вырисовывается между компенсационным фондом и Агентством по страхованию вкладов в банковском секторе. В общем-то, логично. Ведь дольщик, инвестируя в строительство, является тем же вкладчиком, он тоже рискует своими деньгами. В отличие от банковского вкладчика, который инвестирует излишки, в квартиру чаще всего вкладывают последние деньги. Или деньги кредитные. Но позвольте напомнить еще одну аналогию. В системе страхования вкладов в случае отзыва у банка лицензии возмещается лишь 1,4 млн тыс. руб. На большую сумму страховая защита не распространяется. Сгорели — и все, именно поэтому многие вкладчики открывали счета в разных банках. Ведь на выплату возмещений в полном объеме денег в системе АСВ просто не хватало бы при том количестве банков, которые лишены лицензии за последние два-три года.

А что же в случае с застройщиками? Ведь нельзя же возместить только часть достроенной квартиры. Нельзя же достроить часть дома «на сколько хватит». При этом при отчислениях в Компенсационный фонд идет привязка к рыночной цене метра, а не к себестоимости. Это правильно с точки зрения интересов дольщика, ведь покупатель при заключении ДДУ платит «по рынку». Ему же не деньги будут возвращать, как в системе АСВ, а метры. И метры эти будут достраивать по цене инвестиционной себестоимости проекта или по СМР (в зависимости от стадии недостроенного дома).

Теперь — какого размера должен быть фонд и каким он был бы, если бы заработал год назад, например. Правильнее оценивать его не из объемов строительства (в метрах, умножая на среднюю цену), а исходя из объемов тех средств, которые покупатели (дольщики, инвесторы) потратили на рынке первичной недвижимости при заключении ДДУ. Я никого не удивлю цифрой, что Москве за 2016 год продано одного только жилья на первичном рынке на сумму около 480 млрд руб., в Московской области — на 415 млрд руб. Общий объем рынка в деньгах — 895 млрд руб., это только по Москве и Московской области. То есть в Москве размер фонда мог бы составить 8,9 млрд. руб., если бы он начал работать с января 2016 года.

Но чтобы фонд формировался, должны быть продажи. Если квартиры не продаются — отчислять 1% не с чего. Строй сколько угодно, но отчисления пойдут только при заключении ДДУ. При этом чем больше выходит новых объектов, тем хуже продажи у каждого конкретного застройщика. Фактически наполняемость фонда зависит от продаж. А продажи — от количества новых объектов, от конкуренции среди застройщиков. Чем она выше — тем хуже продажи у каждого конкретного застройщика, тем меньше он отчисляет в фонд и… тем выше риски недостроя! Ведь строит-то он тоже за счет средств дольщиков.

По-хорошему застройщикам должно быть все равно, куда уплачивать 1%, если у них продаются жилые метры. Это не какая-то непомерная нагрузка. Здесь хотелось бы рассеять сомнения, что начало работы фонда негативно скажется на продажах и застройщики вынуждены будут выдергивать деньги из оборота. Не из оборота выдергивать, а в цену метра закладывать. Речь идет об 1% от рыночной стоимости конкретной квартиры, приобретаемой дольщиком, а не от инвестиционной стоимости объекта недвижимости, прописанной в проектной декларации!

И еще один момент хотелось бы отметить. По сути, деньги Фонда становятся доступными для инвестирования в ценные бумаги или депонирования в банки. То есть фактически речь идет об общем котле в 1%, взимаемый со всех застройщиков, но при этом деньги будут размещаться в качестве инвестиций. Фонд станет формироваться постепенно, по мере реализации квартир в новых проектах, поэтому понять, достаточно ли его объема для решения проблемного строительства, можно будет только «с колес». Если недострой одновременно возникнет у нескольких крупных застройщиков, а Фонд еще не наполнится — просто еще не успеет, — то его средств, скорее всего, не хватит для того, чтобы выполнить обязательства перед всеми дольщиками. Результативность нового механизма и наполняемость Фонда мы сможем оценить только к концу 2017 года. Время покажет.

Об авторе
Дмитрий Котровский Дмитрий Котровский партнер «Химки Групп»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Спад рыночной и рост льготной: «Дом.РФ» оценил спрос на ипотеку Деньги, 15 апр, 18:52
Виллы от Bentley Home: каким получился проект в элитном районе Дубая Деньги, 15 апр, 16:12
Россияне назвали самые желанные места России для весенних путешествий Город, 15 апр, 15:11
Кабмин разрешил семьям мобилизованных не оплачивать за них воду и газ Жилье, 15 апр, 14:24
Доля незанятых офисных площадей в Москве снизилась до минимума за 10 лет Город, 15 апр, 13:50
Россияне стали реже покупать недвижимость для иммиграции Деньги, 15 апр, 13:19
Долговая нагрузка и первый взнос: как увеличить шансы на ипотеку в 2024-м Деньги, 15 апр, 13:10
Названы районы Москвы с наибольшим ростом цен на жилье бизнес-класса Жилье, 15 апр, 11:53
Собянин назвал объем застройки по программе комплексного развития Город, 15 апр, 11:24
«О хороших проектах люди узнают быстро» — Юрий Матвеев, .Sense Жилье, 15 апр, 11:00
Число сделок с элитным жильем в Москве за год выросло на 60% Жилье, 15 апр, 10:51
Росреестр сообщил о рекорде по онлайн-сделкам с жильем в Москве Жилье, 15 апр, 09:16
Пустующие площадки ушедших брендов в ТЦ Москвы заместили новые арендаторы Город, 12 апр, 16:05
В ГД внесли документ об обязательном участии россиян в благоустройстве Город, 12 апр, 14:19
Главное Лента