Лента новостей
Все новости Недвижимость
«Рубин» выиграл у тульского «Арсенала» в чемпионате России 18:28, Спорт СК опубликовал видео с места убийства семьи под Ульяновском 18:15, Общество Организаторы сообщили о 1,7 млн участников акции протеста в Гонконге 18:01, Политика Сигнализация о пожаре сработала в ТЦ «Океания» в Москве 17:40, Общество Гибралтар отказался задержать иранский танкер по требованию США 17:31, Политика В Грузии спасатели эвакуировали двух российских туристов с горы Ушба 17:24, Общество Тренер «Зенита» Семак извинился за попадание в эфир оскорбления судьи 17:11, Спорт В Москве прокопали второй участок Большой кольцевой линии метро 16:53, Общество Трамп заявил о достижении «нового дна» в истории журналистики 16:44, Общество В Москве эвакуировали торговый центр «Пятая авеню» 16:16, Общество Будущий спикер Рады счел недостаточной зарплату депутатов 16:11, Политика Предполагаемый убийца семьи под Ульяновском оставил предсмертную записку 16:04, Общество У попавшего в ДТП в Москве автобуса с туристами насчитали 30 штрафов 15:36, Общество Супруга президента Франции вывихнула плечо во время прогулки на лодке 15:33, Общество Специалисты начали демонтаж аварийно севшего в поле под Жуковским А321 15:14, Общество В Самаре загорелось мазутное озеро 15:11, Общество Приставы начнут по СМС оповещать должников о запрете на выезд 14:49, Общество Пассажир упал под поезд на станции «Таганская» московского метро 14:47, Общество СМИ сообщили об интересе «Спартака» и «Динамо» к Рибери 14:39, Спорт В прокуратуре допустили шизофрению у возможного убийцы семьи в Патрикеево 14:22, Общество ИГ взяло на себя ответственность за взрыв на свадьбе в Афганистане 14:18, Общество При падении легкомоторного самолета под Самарой погиб пилот 14:15, Общество Джокович назвал Медведева одним из лучших теннисистов в мире 14:12, Спорт СК возбудил дело после убийства семьи в Ульяновской области 14:01, Общество Куба, Прованс, Танжер: какие места описывают известные авторы. Тест 13:46, «РБК Стиль», Visa и ВТБ На АЭС в Свердловской области отключился энергоблок 13:45, Общество Илья Яшин сообщил о своем задержании на выходе из спецприемника 13:35, Общество Полицейский погиб в ДТП с грузовиком на юго-западе Москвы 13:25, Общество
Взгляд на новый механизм компенсационного фонда глазами девелопера
Материалы по теме Что такое компенсационный фонд долевого строительства Компенсационный фонд возглавит бывший депутат Госдумы
0
Дмитрий Котровский Взгляд на новый механизм компенсационного фонда глазами девелопера

В России запускается новая система страхования дольщиков, покупающих квартиры по договорам долевого участия (ДДУ), от рисков недостроя жилых домов — государственный компенсационный фонд долевого строительства. И заработать он должен буквально с колес, учитывая, какие сроки озвучены министром — конец первого квартала 2017 года. Пока механизм работы фонда не совсем четко прописан, но главные функции его уже ясно определены. Компенсационный фонд — более действенный, по мнению властей, механизм защиты дольщиков, нежели так и не показавший себя в деле положительно существующий механизм страхования договоров долевого участия, банковские гарантии и Общество взаимного страхования ответственности застройщиков.

С чем сравнить фонд? Наиболее яркая аналогия вырисовывается между компенсационным фондом и Агентством по страхованию вкладов в банковском секторе. В общем-то, логично. Ведь дольщик, инвестируя в строительство, является тем же вкладчиком, он тоже рискует своими деньгами. В отличие от банковского вкладчика, который инвестирует излишки, в квартиру чаще всего вкладывают последние деньги. Или деньги кредитные. Но позвольте напомнить еще одну аналогию. В системе страхования вкладов в случае отзыва у банка лицензии возмещается лишь 1,4 млн тыс. руб. На большую сумму страховая защита не распространяется. Сгорели — и все, именно поэтому многие вкладчики открывали счета в разных банках. Ведь на выплату возмещений в полном объеме денег в системе АСВ просто не хватало бы при том количестве банков, которые лишены лицензии за последние два-три года.

А что же в случае с застройщиками? Ведь нельзя же возместить только часть достроенной квартиры. Нельзя же достроить часть дома «на сколько хватит». При этом при отчислениях в Компенсационный фонд идет привязка к рыночной цене метра, а не к себестоимости. Это правильно с точки зрения интересов дольщика, ведь покупатель при заключении ДДУ платит «по рынку». Ему же не деньги будут возвращать, как в системе АСВ, а метры. И метры эти будут достраивать по цене инвестиционной себестоимости проекта или по СМР (в зависимости от стадии недостроенного дома).

Теперь — какого размера должен быть фонд и каким он был бы, если бы заработал год назад, например. Правильнее оценивать его не из объемов строительства (в метрах, умножая на среднюю цену), а исходя из объемов тех средств, которые покупатели (дольщики, инвесторы) потратили на рынке первичной недвижимости при заключении ДДУ. Я никого не удивлю цифрой, что Москве за 2016 год продано одного только жилья на первичном рынке на сумму около 480 млрд руб., в Московской области — на 415 млрд руб. Общий объем рынка в деньгах — 895 млрд руб., это только по Москве и Московской области. То есть в Москве размер фонда мог бы составить 8,9 млрд. руб., если бы он начал работать с января 2016 года.

Но чтобы фонд формировался, должны быть продажи. Если квартиры не продаются — отчислять 1% не с чего. Строй сколько угодно, но отчисления пойдут только при заключении ДДУ. При этом чем больше выходит новых объектов, тем хуже продажи у каждого конкретного застройщика. Фактически наполняемость фонда зависит от продаж. А продажи — от количества новых объектов, от конкуренции среди застройщиков. Чем она выше — тем хуже продажи у каждого конкретного застройщика, тем меньше он отчисляет в фонд и… тем выше риски недостроя! Ведь строит-то он тоже за счет средств дольщиков.

По-хорошему застройщикам должно быть все равно, куда уплачивать 1%, если у них продаются жилые метры. Это не какая-то непомерная нагрузка. Здесь хотелось бы рассеять сомнения, что начало работы фонда негативно скажется на продажах и застройщики вынуждены будут выдергивать деньги из оборота. Не из оборота выдергивать, а в цену метра закладывать. Речь идет об 1% от рыночной стоимости конкретной квартиры, приобретаемой дольщиком, а не от инвестиционной стоимости объекта недвижимости, прописанной в проектной декларации!

И еще один момент хотелось бы отметить. По сути, деньги Фонда становятся доступными для инвестирования в ценные бумаги или депонирования в банки. То есть фактически речь идет об общем котле в 1%, взимаемый со всех застройщиков, но при этом деньги будут размещаться в качестве инвестиций. Фонд станет формироваться постепенно, по мере реализации квартир в новых проектах, поэтому понять, достаточно ли его объема для решения проблемного строительства, можно будет только «с колес». Если недострой одновременно возникнет у нескольких крупных застройщиков, а Фонд еще не наполнится — просто еще не успеет, — то его средств, скорее всего, не хватит для того, чтобы выполнить обязательства перед всеми дольщиками. Результативность нового механизма и наполняемость Фонда мы сможем оценить только к концу 2017 года. Время покажет. 

Об авторах
Дмитрий Котровский партнер «Химки Групп»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости