Лента новостей
Все новости Недвижимость
Возвращение задержанных Россией украинских кораблей. Что важно знать 16:31, Политика Итальянского тренера уволили за неуважение к сопернику после победы 27:0 16:23, Спорт Кто, как и сколько платит за содержание элитной недвижимости в Москве 16:20, РБК и Элитная недвижимость Министр здравоохранения Сербии сообщил о состоянии президента Вучича 16:18, Общество В Лондоне умер снимавший королеву и The Beatles фотограф Терри О'Нилл 16:11, Общество ОАК сделает из Як-130 «в значительной части» боевой самолет 16:03, Технологии и медиа Лукашенко пообещал не держаться синими пальцами за президентское кресло 15:53, Политика Союз биатлонистов назвал срок определения состава сборной России 15:51, Спорт Следователи сообщили о состоянии дел о хищениях на Восточном 15:37, Общество Мамаев сыграет первый матч за «Ростов» после выхода из тюрьмы 15:25, Спорт Трамп описал свое здоровье фразой «все очень хорошо» 15:16, Политика Роскошь и инвестиции: как состоятельные люди вкладывают в себя и будущее 15:12, РБК и Райффайзенбанк СМИ сообщили о раненном в результате стрельбы в баре в центре Москвы 15:04, Общество У берегов Южной Кореи произошел пожар на следовавшем из Приморья судне 14:59, Общество Принц Абу-Даби привез Мантурова на открытие авиасалона на гольф-каре 14:52, Политика Лукашенко счел ошибкой отказ позвать Путина на годовщину начала войны 14:45, Политика ФСВТС заявила об интересе стран Ближнего Востока к С-400 14:36, Технологии и медиа Москалькова разработает спецкурс для вузов по искусственному интеллекту 14:26, Технологии и медиа Виталий Истомин — о крабах, работе, путешествиях и личном комфорте 14:20, РБК и Renault Боец Брансон поблагодарил участников турнира UFC за усыпивший ребенка бой 14:09, Спорт Появилось видео буксировки украинских судов из Керчи 14:02, Политика Лукашенко назвал глупостью разговоры о смене конституции перед выборами 13:58, Политика Экс-советник Трампа заявил о совете скрыть беседу с Зеленским 13:44, Политика КНДР отказалась обсуждать денуклеаризацию из-за «враждебной политики» США 13:36, Политика Российский чемпион «Формулы-3» сошел на первом круге Гран-при Макао 13:30, Спорт Россия начала буксировку украинских военных кораблей из Керчи 13:21, Политика Airbus может создать самолеты без вредных выбросов к 2030 году 13:14, Технологии и медиа С кем лучше всего поехать в спонтанное путешествие. Игра 13:10, РБК и Subaru
Взгляд на новый механизм компенсационного фонда глазами девелопера
Материалы по теме Что такое компенсационный фонд долевого строительства Компенсационный фонд возглавит бывший депутат Госдумы
0
Дмитрий Котровский Взгляд на новый механизм компенсационного фонда глазами девелопера

В России запускается новая система страхования дольщиков, покупающих квартиры по договорам долевого участия (ДДУ), от рисков недостроя жилых домов — государственный компенсационный фонд долевого строительства. И заработать он должен буквально с колес, учитывая, какие сроки озвучены министром — конец первого квартала 2017 года. Пока механизм работы фонда не совсем четко прописан, но главные функции его уже ясно определены. Компенсационный фонд — более действенный, по мнению властей, механизм защиты дольщиков, нежели так и не показавший себя в деле положительно существующий механизм страхования договоров долевого участия, банковские гарантии и Общество взаимного страхования ответственности застройщиков.

С чем сравнить фонд? Наиболее яркая аналогия вырисовывается между компенсационным фондом и Агентством по страхованию вкладов в банковском секторе. В общем-то, логично. Ведь дольщик, инвестируя в строительство, является тем же вкладчиком, он тоже рискует своими деньгами. В отличие от банковского вкладчика, который инвестирует излишки, в квартиру чаще всего вкладывают последние деньги. Или деньги кредитные. Но позвольте напомнить еще одну аналогию. В системе страхования вкладов в случае отзыва у банка лицензии возмещается лишь 1,4 млн тыс. руб. На большую сумму страховая защита не распространяется. Сгорели — и все, именно поэтому многие вкладчики открывали счета в разных банках. Ведь на выплату возмещений в полном объеме денег в системе АСВ просто не хватало бы при том количестве банков, которые лишены лицензии за последние два-три года.

А что же в случае с застройщиками? Ведь нельзя же возместить только часть достроенной квартиры. Нельзя же достроить часть дома «на сколько хватит». При этом при отчислениях в Компенсационный фонд идет привязка к рыночной цене метра, а не к себестоимости. Это правильно с точки зрения интересов дольщика, ведь покупатель при заключении ДДУ платит «по рынку». Ему же не деньги будут возвращать, как в системе АСВ, а метры. И метры эти будут достраивать по цене инвестиционной себестоимости проекта или по СМР (в зависимости от стадии недостроенного дома).

Теперь — какого размера должен быть фонд и каким он был бы, если бы заработал год назад, например. Правильнее оценивать его не из объемов строительства (в метрах, умножая на среднюю цену), а исходя из объемов тех средств, которые покупатели (дольщики, инвесторы) потратили на рынке первичной недвижимости при заключении ДДУ. Я никого не удивлю цифрой, что Москве за 2016 год продано одного только жилья на первичном рынке на сумму около 480 млрд руб., в Московской области — на 415 млрд руб. Общий объем рынка в деньгах — 895 млрд руб., это только по Москве и Московской области. То есть в Москве размер фонда мог бы составить 8,9 млрд. руб., если бы он начал работать с января 2016 года.

Но чтобы фонд формировался, должны быть продажи. Если квартиры не продаются — отчислять 1% не с чего. Строй сколько угодно, но отчисления пойдут только при заключении ДДУ. При этом чем больше выходит новых объектов, тем хуже продажи у каждого конкретного застройщика. Фактически наполняемость фонда зависит от продаж. А продажи — от количества новых объектов, от конкуренции среди застройщиков. Чем она выше — тем хуже продажи у каждого конкретного застройщика, тем меньше он отчисляет в фонд и… тем выше риски недостроя! Ведь строит-то он тоже за счет средств дольщиков.

По-хорошему застройщикам должно быть все равно, куда уплачивать 1%, если у них продаются жилые метры. Это не какая-то непомерная нагрузка. Здесь хотелось бы рассеять сомнения, что начало работы фонда негативно скажется на продажах и застройщики вынуждены будут выдергивать деньги из оборота. Не из оборота выдергивать, а в цену метра закладывать. Речь идет об 1% от рыночной стоимости конкретной квартиры, приобретаемой дольщиком, а не от инвестиционной стоимости объекта недвижимости, прописанной в проектной декларации!

И еще один момент хотелось бы отметить. По сути, деньги Фонда становятся доступными для инвестирования в ценные бумаги или депонирования в банки. То есть фактически речь идет об общем котле в 1%, взимаемый со всех застройщиков, но при этом деньги будут размещаться в качестве инвестиций. Фонд станет формироваться постепенно, по мере реализации квартир в новых проектах, поэтому понять, достаточно ли его объема для решения проблемного строительства, можно будет только «с колес». Если недострой одновременно возникнет у нескольких крупных застройщиков, а Фонд еще не наполнится — просто еще не успеет, — то его средств, скорее всего, не хватит для того, чтобы выполнить обязательства перед всеми дольщиками. Результативность нового механизма и наполняемость Фонда мы сможем оценить только к концу 2017 года. Время покажет. 

Об авторах
Дмитрий Котровский партнер «Химки Групп»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.