Прямой эфир

К сожалению, ваш браузер
не поддерживает
потоковое видео.

Попробуйте

установить Flash-плеер
Взгляд на новый механизм компенсационного фонда глазами девелопера
Все новости Недвижимость
Лента новостей 16:07 МСК
«Роснефть» против «Системы»: чем грозит увеличение суммы иска Алексей Мельников адвокат Московской городской коллегии адвокатов Мнение, 16:02 В Москве задержали подозреваемого в убийстве адвоката Общество, 16:01 Лучшие предложения рынка наличной валюты  16:00   USD НАЛ. Покупка 56,60 Продажа 56,67 EUR НАЛ. 63,43 63,40 Профсоюз «Учитель» потребовал компенсацию педагогам за работу на ЕГЭ Общество, 15:33 Хакеры атаковали портал онлайн-наблюдения за ЕГЭ Технологии и медиа, 15:32 Власти ответили на сообщения о строительстве еще одного стадиона «Зенита» Общество, 15:24 В Совфеде ответили на обвинения Киева об отправке ядерного оружия в Крым Политика, 15:19 Арендатор — тоже человек. 6 советов для обиженных квартиросъемщиков Жилье, 15:13 О готовности голосовать за Путина заявило рекордное число россиян Политика, 15:10 Васильева назвала дату введения обязательного ЕГЭ по иностранному языку Общество, 15:05 Кремль ответил на призыв Меркель к европейцам полагаться только на себя Политика, 14:43 Советник президента ответил на сообщения об участии в капитале Айви Банка Финансы, 14:37 МИД пообещал «взаимный» ответ Эстонии на высылку дипломатов Политика, 14:37 Владимир Путин прибыл во Францию Политика, 14:31 Ввод жилья по программе реновации превысит объем пятиэтажек на 25% Город, 14:31 Осужденный за госизмену ученый попросил у Путина помилования Общество, 14:23 Максакова рассказала о похищении водителя Вороненкова накануне убийства Политика, 14:20 Кремль отреагировал на обыски в офисе «Яндекса» в Киеве Политика, 14:12 Песков рассказал о докладе Путину про задержание мальчика на Арбате Общество, 14:02 В СБУ объяснили обыски в офисах «Яндекса» на Украине делом о госизмене Политика, 14:01 В СПЧ назвали эвакуацию машин без номеров незаконной Общество, 13:55 В НАТО предложили России отказаться от признания Абхазии и Южной Осетии Политика, 13:49 «ВИМ-Авиа» объяснила задержки рейсов из Москвы Общество, 13:48 СКР начал проверку из-за смерти петербуржца в отделении полиции Общество, 13:45 Citroen отозвал в России 30 тыс. моделей C4 и DS4 Технологии и медиа, 13:39 В пригороде Тулы построят крупный район на 800 тыс. кв. м жилья Жилье, 13:39 Евросоюз на год продлил санкции против Сирии Политика, 13:35 Более половины россиян предпочли вторичную недвижимость новостройкам Жилье, 13:27
3 фев, 18:01
Взгляд на новый механизм компенсационного фонда глазами девелопера
Дмитрий Котровский, партнер «Химки Групп»

В России запускается новая система страхования дольщиков, покупающих квартиры по договорам долевого участия (ДДУ), от рисков недостроя жилых домов — государственный компенсационный фонд долевого строительства. И заработать он должен буквально с колес, учитывая, какие сроки озвучены министром — конец первого квартала 2017 года. Пока механизм работы фонда не совсем четко прописан, но главные функции его уже ясно определены. Компенсационный фонд — более действенный, по мнению властей, механизм защиты дольщиков, нежели так и не показавший себя в деле положительно существующий механизм страхования договоров долевого участия, банковские гарантии и Общество взаимного страхования ответственности застройщиков.

С чем сравнить фонд? Наиболее яркая аналогия вырисовывается между компенсационным фондом и Агентством по страхованию вкладов в банковском секторе. В общем-то, логично. Ведь дольщик, инвестируя в строительство, является тем же вкладчиком, он тоже рискует своими деньгами. В отличие от банковского вкладчика, который инвестирует излишки, в квартиру чаще всего вкладывают последние деньги. Или деньги кредитные. Но позвольте напомнить еще одну аналогию. В системе страхования вкладов в случае отзыва у банка лицензии возмещается лишь 1,4 млн тыс. руб. На большую сумму страховая защита не распространяется. Сгорели — и все, именно поэтому многие вкладчики открывали счета в разных банках. Ведь на выплату возмещений в полном объеме денег в системе АСВ просто не хватало бы при том количестве банков, которые лишены лицензии за последние два-три года.

А что же в случае с застройщиками? Ведь нельзя же возместить только часть достроенной квартиры. Нельзя же достроить часть дома «на сколько хватит». При этом при отчислениях в Компенсационный фонд идет привязка к рыночной цене метра, а не к себестоимости. Это правильно с точки зрения интересов дольщика, ведь покупатель при заключении ДДУ платит «по рынку». Ему же не деньги будут возвращать, как в системе АСВ, а метры. И метры эти будут достраивать по цене инвестиционной себестоимости проекта или по СМР (в зависимости от стадии недостроенного дома).

Теперь — какого размера должен быть фонд и каким он был бы, если бы заработал год назад, например. Правильнее оценивать его не из объемов строительства (в метрах, умножая на среднюю цену), а исходя из объемов тех средств, которые покупатели (дольщики, инвесторы) потратили на рынке первичной недвижимости при заключении ДДУ. Я никого не удивлю цифрой, что Москве за 2016 год продано одного только жилья на первичном рынке на сумму около 480 млрд руб., в Московской области — на 415 млрд руб. Общий объем рынка в деньгах — 895 млрд руб., это только по Москве и Московской области. То есть в Москве размер фонда мог бы составить 8,9 млрд. руб., если бы он начал работать с января 2016 года.

Но чтобы фонд формировался, должны быть продажи. Если квартиры не продаются — отчислять 1% не с чего. Строй сколько угодно, но отчисления пойдут только при заключении ДДУ. При этом чем больше выходит новых объектов, тем хуже продажи у каждого конкретного застройщика. Фактически наполняемость фонда зависит от продаж. А продажи — от количества новых объектов, от конкуренции среди застройщиков. Чем она выше — тем хуже продажи у каждого конкретного застройщика, тем меньше он отчисляет в фонд и… тем выше риски недостроя! Ведь строит-то он тоже за счет средств дольщиков.

По-хорошему застройщикам должно быть все равно, куда уплачивать 1%, если у них продаются жилые метры. Это не какая-то непомерная нагрузка. Здесь хотелось бы рассеять сомнения, что начало работы фонда негативно скажется на продажах и застройщики вынуждены будут выдергивать деньги из оборота. Не из оборота выдергивать, а в цену метра закладывать. Речь идет об 1% от рыночной стоимости конкретной квартиры, приобретаемой дольщиком, а не от инвестиционной стоимости объекта недвижимости, прописанной в проектной декларации!

И еще один момент хотелось бы отметить. По сути, деньги Фонда становятся доступными для инвестирования в ценные бумаги или депонирования в банки. То есть фактически речь идет об общем котле в 1%, взимаемый со всех застройщиков, но при этом деньги будут размещаться в качестве инвестиций. Фонд станет формироваться постепенно, по мере реализации квартир в новых проектах, поэтому понять, достаточно ли его объема для решения проблемного строительства, можно будет только «с колес». Если недострой одновременно возникнет у нескольких крупных застройщиков, а Фонд еще не наполнится — просто еще не успеет, — то его средств, скорее всего, не хватит для того, чтобы выполнить обязательства перед всеми дольщиками. Результативность нового механизма и наполняемость Фонда мы сможем оценить только к концу 2017 года. Время покажет. 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости