Ваш браузер использует блокировщик рекламы
Он мешает корректной работе сайта.
Добавьте realty.rbc.ru в белый список. Как это сделать.
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Синоптики предупредили москвичей о мокром снеге с дождем 13:01, Общество Во Франции эвакуировали крепость Мон-Сен-Мишель после угроз неизвестного 12:45, Общество СК возбудил дела против ликвидированных в Дербенте девяти боевиков 12:37, Общество СМИ узнали о причастности бывшего агента ФСБ к отравлению Скрипалей 12:20, Политика Полы как произведения искусства: что такое «селфит» 12:20, Стиль Число пострадавших от урагана в Подмосковье увеличилось до восьми человек 12:16, Общество Россия и США отказались от участия в докапитализации Всемирного банка 12:09, Политика Шесть человек погибли при взрыве в Афганистане 11:51, Общество Сокращаем расходы: как оптимизировать офисные траты 11:49, РБК и Brother Оппозиционные политики ФРГ высказались за приглашение России на саммит G7 11:47, Политика Синоптики рассказали о рекордном апрельском ветре во время урагана 11:45, Общество Человек погиб при пожаре на северо-западе Москвы 11:33, Общество В Армении задержали лидера ереванских протестов 11:26, Политика Тренер «Севильи» назвал игроков «Барселоны» инопланетянами 11:09, Спорт Власти Армении пошли на силовую акцию против шествия оппозиции в Ереване 11:07, Политика Порошенко заявил о возросшей «ценности» паспорта Украины из-за «безвиза» 11:06, Политика Тест: какая соцсеть исчезнет в 2018 году 10:57, РБК и Билайн На Кубани завели дело после гибели велогонщицы Плужниковой в ДТП 10:57, Общество Серж Саргсян прервал переговоры с лидером ереванских протестов 10:41, Политика «Динамо» пожаловалось главе МВД на хищения в клубе 10:32, Общество Более 30 человек погибли в результате взрыва в Кабуле 10:23, Общество Мать и трое детей погибли при пожаре в Геленджике 10:05, Общество Два человека погибли в ДТП с микроавтобусом в Иркутской области 09:46, Общество МВФ назвал главные риски для мировой экономики 09:40, Экономика В США легкомоторный самолет совершил экстренную посадку на шоссе 09:37, Общество СК начал проверку после обрушения крыши магазина в Рыбинске 09:23, Общество Япония и Канада подписали соглашение о поставках военной техники 08:58, Политика Как французские стартаперы стали продавать «умные» трусы для радиофобов 08:38, Технологии и медиа
Взгляд на новый механизм компенсационного фонда глазами девелопера
Материалы по теме Что такое компенсационный фонд долевого строительства Компенсационный фонд возглавит бывший депутат Госдумы
03 фев 2017, 18:01
0
Дмитрий Котровский Взгляд на новый механизм компенсационного фонда глазами девелопера

В России запускается новая система страхования дольщиков, покупающих квартиры по договорам долевого участия (ДДУ), от рисков недостроя жилых домов — государственный компенсационный фонд долевого строительства. И заработать он должен буквально с колес, учитывая, какие сроки озвучены министром — конец первого квартала 2017 года. Пока механизм работы фонда не совсем четко прописан, но главные функции его уже ясно определены. Компенсационный фонд — более действенный, по мнению властей, механизм защиты дольщиков, нежели так и не показавший себя в деле положительно существующий механизм страхования договоров долевого участия, банковские гарантии и Общество взаимного страхования ответственности застройщиков.

С чем сравнить фонд? Наиболее яркая аналогия вырисовывается между компенсационным фондом и Агентством по страхованию вкладов в банковском секторе. В общем-то, логично. Ведь дольщик, инвестируя в строительство, является тем же вкладчиком, он тоже рискует своими деньгами. В отличие от банковского вкладчика, который инвестирует излишки, в квартиру чаще всего вкладывают последние деньги. Или деньги кредитные. Но позвольте напомнить еще одну аналогию. В системе страхования вкладов в случае отзыва у банка лицензии возмещается лишь 1,4 млн тыс. руб. На большую сумму страховая защита не распространяется. Сгорели — и все, именно поэтому многие вкладчики открывали счета в разных банках. Ведь на выплату возмещений в полном объеме денег в системе АСВ просто не хватало бы при том количестве банков, которые лишены лицензии за последние два-три года.

А что же в случае с застройщиками? Ведь нельзя же возместить только часть достроенной квартиры. Нельзя же достроить часть дома «на сколько хватит». При этом при отчислениях в Компенсационный фонд идет привязка к рыночной цене метра, а не к себестоимости. Это правильно с точки зрения интересов дольщика, ведь покупатель при заключении ДДУ платит «по рынку». Ему же не деньги будут возвращать, как в системе АСВ, а метры. И метры эти будут достраивать по цене инвестиционной себестоимости проекта или по СМР (в зависимости от стадии недостроенного дома).

Теперь — какого размера должен быть фонд и каким он был бы, если бы заработал год назад, например. Правильнее оценивать его не из объемов строительства (в метрах, умножая на среднюю цену), а исходя из объемов тех средств, которые покупатели (дольщики, инвесторы) потратили на рынке первичной недвижимости при заключении ДДУ. Я никого не удивлю цифрой, что Москве за 2016 год продано одного только жилья на первичном рынке на сумму около 480 млрд руб., в Московской области — на 415 млрд руб. Общий объем рынка в деньгах — 895 млрд руб., это только по Москве и Московской области. То есть в Москве размер фонда мог бы составить 8,9 млрд. руб., если бы он начал работать с января 2016 года.

Но чтобы фонд формировался, должны быть продажи. Если квартиры не продаются — отчислять 1% не с чего. Строй сколько угодно, но отчисления пойдут только при заключении ДДУ. При этом чем больше выходит новых объектов, тем хуже продажи у каждого конкретного застройщика. Фактически наполняемость фонда зависит от продаж. А продажи — от количества новых объектов, от конкуренции среди застройщиков. Чем она выше — тем хуже продажи у каждого конкретного застройщика, тем меньше он отчисляет в фонд и… тем выше риски недостроя! Ведь строит-то он тоже за счет средств дольщиков.

По-хорошему застройщикам должно быть все равно, куда уплачивать 1%, если у них продаются жилые метры. Это не какая-то непомерная нагрузка. Здесь хотелось бы рассеять сомнения, что начало работы фонда негативно скажется на продажах и застройщики вынуждены будут выдергивать деньги из оборота. Не из оборота выдергивать, а в цену метра закладывать. Речь идет об 1% от рыночной стоимости конкретной квартиры, приобретаемой дольщиком, а не от инвестиционной стоимости объекта недвижимости, прописанной в проектной декларации!

И еще один момент хотелось бы отметить. По сути, деньги Фонда становятся доступными для инвестирования в ценные бумаги или депонирования в банки. То есть фактически речь идет об общем котле в 1%, взимаемый со всех застройщиков, но при этом деньги будут размещаться в качестве инвестиций. Фонд станет формироваться постепенно, по мере реализации квартир в новых проектах, поэтому понять, достаточно ли его объема для решения проблемного строительства, можно будет только «с колес». Если недострой одновременно возникнет у нескольких крупных застройщиков, а Фонд еще не наполнится — просто еще не успеет, — то его средств, скорее всего, не хватит для того, чтобы выполнить обязательства перед всеми дольщиками. Результативность нового механизма и наполняемость Фонда мы сможем оценить только к концу 2017 года. Время покажет. 

Об авторах
Дмитрий Котровский партнер «Химки Групп»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости
×
Ваш браузер устарел
Пожалуйста, обновите его или установите новый.
Ваш браузер не обновлялся уже несколько лет. За это время некоторые сайты стали использовать новые технологии, которые он не поддерживает и не может корректно отобразить страницу. Чтобы это исправить, попробуйте установить новый браузер.