Расселение московских хрущевок займет 30 лет
Московские власти планируют запустить масштабную программу сноса пятиэтажек так называемых несносимых серий — 21 февраля президент России Владимир Путин поддержал соответствующую инициативу мэра Москвы Сергея Собянина. Программа может затронуть 1,6 млн человек и 25 млн кв. м пятиэтажек, что составляет практически десятую часть всего столичного жилого фонда. По оценкам игроков рынка недвижимости, снос и расселение пятиэтажек займет не менее 30 лет, а стоимость может превысить 5 трлн руб.
Для реализации программы столице нужны поправки в федеральное законодательство. «Необходимо изменить ряд норм, регулирующих градостроительные технические нормы […], чтобы ускорять эти процессы», — обратился Сергей Собянин к главе государства. Владимир Путин одобрил эту идею. Подготовка законопроекта о сносе пятиэтажек в Москве займет длительное время, заявил представитель пресс-службы мэра и правительства Москвы.
Миллионы метров за триллионы рублей
Капитальный ремонт 25 млн кв. м обойдется в огромную сумму, отмечают эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости». Однако Собянин на встрече с президентом заверил, что город имеет на это финансовый «запас прочности».
Реализовать программу сноса устаревших пятиэтажных домов несносимых серий силами городских властей без привлечения инвесторов будет крайне затруднительно, считают эксперты. «Площадь одной ветхой пятиэтажки составляет в среднем 3,5 тыс. кв. м, однако для переселения дома необходимо построить больше. Учитывая количество устаревших зданий в Москве, для обновления жилого фонда потребуется выполнить колоссальный объем работ», — говорит Марина Резвова, заместитель генерального директора концерна «Крост», который осуществляет снос 50 пятиэтажек несносимых серий в районе Хорошево-Мневники. «Все свои риски застройщик постарается вложить в бюджет проекта, а окупится он либо при строительстве многоэтажки, либо при строительстве дома на один-два порядка выше классом, чем сносимый», — считает директор по консалтингу и развитию инвестиционной компании Key Capital Эвелина Ишметова.
«Чтобы окупить снос пятиэтажки, девелоперу понадобится построить жилой комплекс, примерно в три раза превосходящий площадь снесенного дома. При площади пятиэтажки порядка 3–5 тыс. кв. м точечный проект на ее месте должен превышать 15 тыс. кв. м», — подсчитал директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов. «Доля расходов инвестора на земельный участок, освобождение площадки, снос, расселение жителей и строительство «стартового» дома не должна превышать 30%. Этот показатель не относится к Центральному административному округу Москвы», — рассказала заместитель генерального директора концерна «Крост» Марина Резвова.
Московские хрущевки в цифрах
25 млн кв. м пятиэтажек
Около 7 тыс. домов несносимых серий
Около 5 трлн руб. потребуется на реализацию программы
80 млн кв. м нового жилья на месте снесенных
Более 30 лет потребуется на замену старого фонда
При средней себестоимости строительства в Москве на реализацию новых проектов понадобится около 4,8 трлн руб., подсчитал Илья Менжунов. В компании «Бест-Новострой» уверены, что частным застройщикам программа сноса будет интересна только при условии, что они смогут вместо 100 снесенных квадратных метров построить 400. «Если строительство квадратного метра в Москве обходится в 75–80 тыс. руб., то реализация новой программы обойдется как минимум в 7,5 трлн руб., а это почти пять годовых бюджетов Москвы», — говорит председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
По предварительным оценкам «Метриум Групп», на месте уготовленных к сносу пятиэтажек можно возвести около 75–80 млн кв. м. «Это огромной объем, равный жилому фонду, который сдается во всей России ежегодно (по данным Росстата, в 2016 году введено 79 млн кв. м. жилья). Даже учитывая масштабы московского строительного рынка, на это уйдет не одно десятилетие (в год в столице вводится порядка 3,5 млн кв. м. новостроек)», — считает Илья Менжунов. Даже при условии замещения старого жилья новым в пропорции один к трем потребуется не менее 30 лет — при условии, что темпы нового строительства будут выше нынешних, прогнозирует Ирина Доброхотова.
Сносить или ремонтировать
По словам Сергея Собянина, полноценный капремонт в домах, возведенных более 50 лет назад, практически невозможен, многие из них уже представляют собой самое «печальное зрелище», а другие окажутся в аварийном состоянии в ближайшие 10–20 лет. Градоначальник пояснил, что в таких строениях системы отопления и канализации зачастую вмонтированы в стены и при капремонте их надо выломать, балконы придется срезать, а для приведения в порядок подвалов потребуется вскрыть полы на первых этажах.
Капитальный ремонт пятиэтажки, по оценке Илья Менжунова, будет практически равен стоимости нового строительства (порядка 60 тыс. руб. за 1 кв. м.), поэтому снос старых многоквартирных домов сегодня — единственно правильное решение. Более того, ремонтировать несносимые серии без выселения жильцов невозможно технически, добавил он. С этим мнением согласна Ирина Доброхотова: такие траты на жилье, которое отслужило свой срок, по ее словам, нецелесообразны.
В то же время, по мнению директора департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Марины Москвичевой, есть взносы на капремонт, за счет которых можно провести реконструкцию дома без расселения. «Под несносимые серии 1970-х годов попадают очень разные типы жилья, в том числе сохранившиеся в хорошем состоянии. Целесообразно говорить об индивидуальном подходе к сносу несносимых серий. Данный вопрос требует законодательного регулирования и отбора домов, которые действительно нуждаются в сносе из-за устаревшего фасада, коммуникаций, мест общего пользования, и в которых нельзя исправить дефекты путем реконструкции. Правильней исходить из уровня износа отдельно взятого дома, а не всей серии», — считает Марина Москвичева.
Трудности реализации
Глава департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин заявлял ранее, что любую новую программу по сносу старых домов ждут большие трудности: отсутствие стартовых площадок для переселения и необходимость совмещения интересов жителей, инвесторов и города, а также крайне неудовлетворительное состояние внутриквартальных инженерных сетей, которые необходимо полностью перекладывать.
Если исходить из экономических параметров, которые сейчас принимаются во внимание при составлении бюджета реконструкции, то вряд ли привычные среднеэтажные районы сохранят свое очарование, считает Эвелина Ишметова.
Любая уплотнительная застройка требует тщательной проработки. В первую очередь, при возведении 20-этажного дома на месте снесенного пятиэтажного следует основное внимание уделить наличию парковочных мест и расширению существующей инфраструктуры, считает Ирина Доброхотова. Если все эти моменты будут соблюдены, то, по ее мнению, строительство нового жилья в срединном поясе Москвы удачно впишется в усилия властей по решению транспортной проблемы, поскольку позволит снизить миграционные потоки, когда огромное число людей с окраин едет утром в центр на работу и вечером обратно.
В то же время в компании «Крост» и «Метриум Групп» считают, что новое строительство не приведет к уплотнению городской среды. «Современные нормы и требования позволяют уменьшать пятно застройки за счет повышения высотности здания, при этом освобождается территория для создания на месте снесенных пятиэтажек благоустроенной комфортной среды с развитой инфраструктурой», — говорит Марина Резвова. «Сегодня существуют строгие нормативы по озеленению придомовых территорий, соотношению площади застройки и двора, количеству объектов инфраструктуры и т. п. Все они не позволят застройщикам «нагородить» лес из новостроек на месте пятиэтажек. Облик города существенно преобразится в лучшую сторону», — добавляет Илья Менжунов.
Пожалуй, наиболее острый вопрос — куда переселять жителей сносимых пятиэтажек. Сергей Собянин заверил Владимира Путина, что интересы горожан будут соблюдены. Расселять жильцов придется в основном в новостройки, так как государственный фонд жилья не позволит покрыть всю потребность, поясняет Илья Менжунов.
Вполне возможно, что переселенцам из блочных пятиэтажек новое жилье могут предоставить и в Новой Москве, предполагает Ирина Доброхотова. «Это им не понравится, соответственно, социального напряжения в этом случае однозначно не избежать. Либо следует подумать о дополнительных стимулах для переезда, например об увеличении нормы площади на человека», — считает она.
Проблема коммерческого сноса за счет застройщиков несносимых серий заключается в том, что проживающие в доме граждане рассчитывают на улучшение своих жилищных условий. Чтобы сносить несносимые серии, в Москве должен быть сформирован пул качественного жилья для расселяемых граждан, причем с учетом объема панельных домов 1970-х годов это должен быть значительный резервный фонд, отмечает Марина Москвичева.
Жители сносимых пятиэтажек могут препятствовать достижению соглашения всеми участниками, если их не устраивают предлагаемые варианты расселения. «Если человек, например, живет в панельной пятиэтажке, но прямо у метро, уговорить его переехать даже в том же районе крайне сложно, — считает Марина Москвичева. Эксперт привела пример: «Долгое время решался вопрос с недовольными жильцами, которых переселили в новый дом на Беговой с видом на ТТК, но поскольку это обычный снос, то по закону их обязали вселиться в предоставленное жилье, ибо законодательно их права не нарушены — расселение было в том же районе».