Какая недвижимость в России интересует иностранных инвесторов

В январе 2017 года в прессе прошла новость, что американская инвестиционная компания Hines приостановила переговоры по покупке одного из офисных зданий многофункционального комплекса «Метрополис» на севере Москвы, в состав которого входят офисная и торговая части. Инвестор планирует оценить дальнейшую политическую обстановку в России и перспективы взаимоотношений властей РФ и США, сообщил «Коммерсантъ». Ранее Hines намеревалась приобрести у другого американского инвестиционного фонда, Heitman, башню общей площадью 28 тыс. кв. м.

В 2015 году Hines уже стала собственником двух офисных центров совокупной площадью 82 тыс. кв. м, входящих в многофункциональный комплекс «Метрополис», и теперь владеет ими совместно с чешской инвестиционной компанией PPF Real Estate. На покупку офисов в «Метрополисе» также претендовали Российский фонд прямых инвестиций, суверенный фонд Mubadala из Объединенных Арабских Эмиратов и группа Accen, но запрашиваемая цена не устроила никого из них.

Пожалуй, это один из самых ярких примеров, отвечающих на вопрос, что интересует инвесторов в России.

Офисы и торговые помещения

МФК «Метрополис» несильно отличается по набору преимуществ от ряда подобных объектов коммерческой недвижимости в Москве. Многие объекты обладают такими характеристиками, как хорошая локация, отличная архитектура, новое строительство и богатая инфраструктура. Однако у «Метрополиса» есть два уникальных конкурентных преимущества, которые являются особенно привлекательными для инвесторов.

Во-первых, офисные площади сданы по долгосрочным договорам аренды крупным международным организациям — Procter & Gamble, Hewlett Packard, Schlumberger и Mazda. Таким образом, гарантирован долгосрочный денежный поток в форме арендной платы с ежегодной индексацией в валюте от лучших компаний мира, входящих в расчет индекса Dow Jones. Если провести аналогию с рынком облигаций, выпускаемых такими компаниями, то уверенно можно говорить, что доход от недвижимости, которую они арендуют, превосходит доходность облигаций. В этом заключается подлинная причина покупки подобной недвижимости международными инвесторами, которые стремятся диверсифицировать инвестиционной портфель и поднять его доходность с минимальным риском.

Второе инвестиционное преимущество МФК «Метрополис» — это хорошая история создания и владения. Многофункциональный комплекс построен на деньги инвесторов из Казахстана — компании Сapital Partners. Архитектурную концепцию разработало известное бюро ABD architects. Вскоре после постройки офисную и торговую части купил американский инвестфонд Heitman. В 2013 году фонд продал торговую часть компании Morgan Stanley Real Estate Investing, а через полгода после закрытия этой сделки американский фонд Hines CalPERS Russia Long Term Hold Fund приобрел у Morgan Stanley Real Estate Investing около 20% в объекте. Таким образом, будущий покупатель одного из офисных зданий МФК «Метрополис» с высокой долей вероятности сможет спрогнозировать выход из этой инвестиции в будущем — так же, как это делали предыдущие инвесторы.

Склады как инвестиция

Похожим образом складывается судьба другого объекта коммерческой недвижимости институционального качества — складского комплекса «PNK-Чехов». Индустриальный парк построили в 2011 году. В 2015-м группа БИН купила у девелопера проекта компании PNK Group 337 тыс. кв. м из 397 тыс. кв. м общей площади парка. Оставшиеся 60 тыс. кв. м принадлежали различным компаниям, среди которых были лица, близкие к российской инвестиционной компании RB Invest. В 2013 году эта компания приобрела здесь около 40 тыс. кв. м, после чего портфель недвижимости RB Invest перешел под контроль Альфа-Банка. В настоящий момент активы компании могут оказаться в собственности финансово-промышленной группы «Сафмар».

Комплекс «PNK-Чехов» относится к высокому классу строительства (класс А). Уникальной особенностью этого объекта можно назвать стабильный и высококлассный пул арендаторов — «М-Видео», X5 Retail Group, Unrenholt, «Эльдорадо» и другие. В 2015 году компания аdidas Group купила у PNK Group склад площадью 120 тыс. кв. м., в котором сама выступала арендатором. В 2016-м Российский фонд прямых инвестиций (РФПИ) и арабский фонд Mubadala Development приобрели складские комплексы группы PNK — «Чехов-3».

На этом история покупки институциональными инвесторами складов, построенных PNK Group, не заканчивается. В 2016 году PNK Group и акционерное общество «Сбербанк Управление Активами», действующее в качестве доверительного управляющего ЗПИФН «Сбербанк — Арендный бизнес», закрыли сделку по покупке складского объекта площадью более 80 тыс. кв. м и стоимостью 2,5 млрд руб. Приобретенный управляющей компанией склад находится в индустриальном парке класса А PNK-Толмачево в Новосибирске. На сегодняшний день в рамках проекта общей площадью 382,5 тыс. кв. м более 70% площадей продано либо сдано в долгосрочную аренду якорным резидентам, среди которых торговые сети «Ашан», «О’Кей», Lenta, Holiday и Fix Price. В этом случае наблюдается пул крупных финансово устойчивых арендаторов, заключивших долгосрочные договоры аренды с ежегодной индексацией. Что касается собственников, то у складов PNK Group впечатляющий пул владельцев, который включает самых крупных российских институциональных инвесторов.

Новая стратегия инвестирования

Это не единственные в своем роде примеры, но они позволяют говорить о тренде инвестирования: здесь наметился вектор перехода интересов инвесторов в более зрелое инвестиционное мышление. Я имею в виду уход от правила «трех л» (локация, локация и еще раз локация) к более сложной конструкции. В новой стратегии инвестирования на первом месте находится долгосрочный денежный поток от крупного финансово устойчивого арендатора, на втором — качество объекта (архитектура, планировки, новое строительство), на третьем — история продажи. Лично я считаю, что история продажи даже важнее первых двух факторов. Так или иначе, совокупность всех трех факторов порождает в голове инвестора убежденность, что выбор, который он делает, оправдает себя.

Разумеется, новую инвестиционную парадигму можно критиковать. Значение локации, отошедшей на задний план, никто не отменял: примитивное правило «трех л» гарантирует инвестору продажу актива в будущем, даже когда долгосрочный договор аренды с качественным арендатором закончится. Этого не скажешь о складах в Новосибирске или Чехове, которые обладают хорошей, но не уникальной локацией.

Тем не менее тандем институционального инвестора и качественного арендатора — крепкая связка, которую трудно разорвать. Качественный арендатор не будет заключать сделку с неинституциональным собственником, так как может получить набор непредсказуемых рисков, среди которых некачественная эксплуатация, аресты, банкротство собственника, неадекватное поведение по отношению к арендатору и даже судебные процессы. Институциональный инвестор сможет оплатить работу высококлассных специалистов, которые с высокой долей вероятности обеспечат профессиональное сопровождение действующих договоров аренды, а также продление долгосрочных договоров аренды и высокую лояльность арендаторов.

Аналогичную работу ведет управляющая компания «РВМ Капитал» при развитии направления инвестирования sale&lease back, что означает обратную аренду. Главным критерием этого направления является качество арендатора. В частности, «РВМ Капитал» реализовала проекты с лидирующими в своих сегментах компаниями World Class и «ТрансКонтейнер». В данном случае инвестор приобрел объекты недвижимости с обратной арендой в состав имущества ЗПИФ под своим управлением. В настоящее время в обсуждении находятся аналогичные проекты с компаниями, расположившимися в верхних строчках рейтинга топ-500 РБК. Инвестирование в сделку sale&lease back с крупным арендатором дает возможность получить премию в размере 1–3% к доходности бондов того же арендатора при сохранении низких рисков, присущих облигациям эмитентов с рейтингом ААА.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции