Лента новостей
Все новости Недвижимость
При стрельбе в Харькове погиб полицейский и пострадал охранник горсовета 06:36, Общество СМИ узнали о просьбе аграриев из регионов ограничить экспорт зерна 06:02, Экономика На Сахалине под завалами обрушившейся крыши завода нашли еще одно тело 05:58, Общество Один человек погиб при пожаре в многоэтажном доме в Москве 05:27, Общество МВД Румынии извинилось перед потерпевшими при беспорядках в Бухаресте 04:58, Общество Власти решили помочь попавшему под санкции банку Ротенбергов 04:55, Финансы Тело подростка обнаружили на крыше следовавшей в Москву электрички 04:20, Общество СМИ сообщили о состоянии единственной выжившей в авиакатастрофе на Кубе 03:52, Общество Экс-адвоката Трампа заподозрили в мошенничестве и уклонении от налогов 03:20, Политика Трамп сыграл в гольф с посетившим Россию сенатором-республиканцем 02:59, Политика Украинский депутат ответил США на обвинения в «ударе в спину» 02:19, Политика Минимальная цена водки любой крепости поднялась до 205 руб. 01:40, Экономика В Нидерландах полиция эвакуировала вокзал из-за сообщения о бомбе 01:38, Общество Жертвами нападения боевиков на деревню в Нигерии стали 19 человек 00:59, Общество Более 20 человек пострадали в результате пожара в пригороде Парижа 00:36, Общество Маск отказался менять свой «ужасно неэффективный» стиль работы 00:09, Бизнес Два человека пострадали в ДТП с участием восьми машин в центре Москвы 19 авг, 23:58, Общество Пожар произошел на складе Северного флота в Мурманске 19 авг, 23:33, Общество Кадыров прибыл в Саудовскую Аравию для встречи с королевской семьей 19 авг, 23:03, Политика Советник Трампа выступил за кибератаки в ответ на вмешательство в выборы 19 авг, 22:32, Политика Россияне задолжали банкам сравнимую с бюджетом Москвы сумму 19 авг, 22:32, Финансы Советник Трампа назвал день встречи с Патрушевым 19 авг, 22:19, Политика «МЮ» впервые за три года пропустил в премьер-лиге три гола в первом тайме 19 авг, 22:07, Спорт В Брюсселе Femen провело акцию против условий содержания детей мигрантов 19 авг, 21:29, Политика Руцкой сообщил о попытках Ельцина сбежать в посольство США во время путча 19 авг, 21:17, Политика «Зенит» во втором матче подряд победил с крупным счетом 19 авг, 21:06, Спорт На Украине при наезде полицейской машины пострадали пять человек 19 авг, 21:06, Общество Государство привлекает частных инвесторов в сферу образования 19 авг, 20:53, РБК и Сбербанк
Брокеры нового поколения: как продавать неликвидные активы
Материалы по теме Почему инвесторам из РФ стало невыгодно держать недвижимость в офшорах Как пустующие офисы в Москве отразятся на рынке жилья в Подмосковье
24 ноя 2016, 10:07
0
Гавриил Королев Брокеры нового поколения: как продавать неликвидные активы

В современной России недвижимость часто становится непрофильным активом. Речь идет о компаниях, которые создавались не для владения и управления недвижимостью, а для чего-то совсем другого — например, оказания финансовых услуг. Тем не менее с начала экономического кризиса 2008 года вопрос управления такими активами стал актуальным для многих банковских структур, которые получили недвижимость в качестве залогового обеспечения по кредитам.

Дополнительную сложность в управление непрофильными активами внесла политика Центрального банка России: в период руководства Эльвиры Набиуллиной ЦБ отозвал лицензии у 276 банков, еще в 28 началась процедура санации, которая подразумевает создание плана финансового оздоровления. Частью этого плана обычно становится продажа непрофильных активов — то есть недвижимости.

Банки, которым «посчастливилось» получить недвижимость в виде непрофильного актива, сталкиваются с повышенным резервированием средств. Следствие этого — упущенная выгода от основной деятельности, так как банки не могут зарабатывать проценты на отвлеченный на резервирование капитал. Собственники таких активов вынуждены платить налоги на имущество и землю, содержать дополнительный персонал, нести расходы на эксплуатацию (то есть текущий и капитальный ремонт, охрану, техническое обслуживание, уборку, возделывание сельхозугодий), а также коммунальные платежи и штрафы (например, за ненадлежащее использование сельхозугодий). Доходная статья от непрофильных активов при этом выглядит неоднозначно: такая собственность либо вообще не приносит доходов, либо приносит их в незначительной мере — иными словами, доходы оказываются ниже расходов.

Отличительные черты непрофильных активов — низкая ликвидность и завышенная оценка, так как обычно они оказываются залоговой массой по дефолтным кредитам. Яркий пример непрофильного актива — земельные участки. В некоторых случаях бездушный финансовый анализ показывает, что самое выгодное для держателя такого актива — дарение участка государству. Но и тут не все просто: в некоторых случаях такое дарение запрещено специальными нормативными актами — например, для банков и закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ). При этом не стоит забывать, что стоимость эксплуатации, коммунальных платежей, а также ставки налогов и кадастровая стоимость недвижимости постоянно растут. Соответственно, ситуация с каждым годом усугубляется.

Гипотетически часть непрофильных активов мог бы поглотить рынок инвестиций в недвижимость. Согласно отчету JLL за третий квартал 2016 года, инвестиции в недвижимость на 88% сосредоточены в Москве, 95% инвесторов вкладывают российский капитал, а 63% всех инвестиций направлены в офисный сегмент. Таким образом, владельцы активов, которые не входят в круг указанных трех трендов, испытывают трудности с продажей своей собственности — и те же земельные участки оказываются на периферии инвестиционного рынка.

Впрочем, ситуация не всегда оказывается безнадежной. Отдельные собственники непрофильных активов хорошо приспособились к сложившейся ситуации: к примеру, некоторые банки создали специальные подразделения внутри своих структур и теперь успешно продают непрофильные активы. Это характерно для собственников, которые очень тщательно выбирали залоговые активы и оценивали все возможные риски, закладывая их как при выборе самих объектов, так и при их оценке.

Тем временем у владельцев малоликвидных активов проблем становится только больше. Решить их может грамотный менеджер проектов, способный встать над ситуацией и применить системный подход. В частности, беспристрастный анализ может показать, что в некоторых случаях санаторам компаний-застройщиков проще не достраивать некоторые дома, а выплатить дольщикам компенсацию. Бывают ситуации, когда из-за удаленности сетей достройка оказывается экономически нецелесообразной.

На рынке недвижимости работает множество консультантов, готовых оказывать квалифицированные консультации собственникам, для которых недвижимость — это непрофильный актив. Консультанты могут проводить анализ, маркетинговые исследования, оказывать брокерские услуги и описывать возможные структуры будущей сделки. Есть также электронные площадки, на которых можно выставлять непрофильные активы на продажу. В то же время неликвидные активы часто невозможно продать через интернет, а отчеты консультантов несут лишь новые расходы и ложатся «в стол». Есть ли выход из этой ситуации?

Для того чтобы ответить на этот вопрос, придется выяснить подлинную причину неликвидности того или иного актива. Самые распространенные причины — высокая цена, слишком большой объем, низкое качество, нестандартность и неготовность к продаже. Иными словами, неликвидным может быть элитное жилье, если оно строится в нетипичном для этого сегмента районе, девелоперский проект без разрешения на строительство или огромный неделимый лот площадью 200 га.

Многие из указанных недостатков можно преодолеть — для этого в актив придется вложить дополнительные деньги. Однако как именно воплотить это в реальной жизни, чтобы в результате актив оказался востребован, — вопрос неочевидный. Существует риск, что после вложения серьезных ресурсов владелец все равно не сможет реализовать актив и только нарастит убытки. Чтобы избежать этого сценария, владельцу нужно привлечь массу подрядчиков: брокеров, маркетологов, специалистов по межеванию, строительству, адвокатов, налоговых консультантов, проектировщиков и даже фермеров (если речь идет о земельном участке сельскохозяйственного назначения). Обычная служба непрофильных активов зачастую оказывается не в состоянии управлять столь внушительным пулом подрядчиков, так как для этого требуются специализированные знания и опыт в управлении проектами. Консультанты также не готовы оказывать такую услугу в полной мере, так как «справедливый контракт» будет подразумевать выплату вознаграждения консультанту только за результат работы (продажу активов), а не за процесс в виде всевозможных отчетов и длительных переговоров.

До сих пор не все собственники осознали необходимость в такой услуге, так как в описанном виде ее просто нет на рынке. Многие думают, что для продажи непрофильных активов достаточно брокерских услуг либо маркетинга, и не до конца понимают преимущества комплексного подхода к управлению проектом.

Приведем пример. Для повышения ликвидности и рыночной привлекательности земельного участка необходимо подготовить маркетинговый отчет, бизнес-план, архитектурную концепцию (например, коттеджный поселок без подряда) и проект планировки. После этого владельцу недвижимости предстоит размежевать земельный участок на части (то есть лоты по 8–15 соток), провести внутриплощадочные и внешние дороги, установить ограждение и подключить земельный участок к электроснабжению, канализации и газоснабжению. Для успешной реализации проекта также понадобится инфраструктура — обычно это служба эксплуатации, контрольно-пропускной пункт, школа и детский сад. Только после этого ликвидность и рыночная цена земельного участка действительно повысятся — и лот можно будет реализовать на рынке. При этом для реализации столь масштабного проекта придется создать команду специалистов как внутренних, так и внешних. Для этого необходимо управление проектами.

Рост объема непрофильных активов на российском рынке подтолкнул к созданию такого продукта. Одной из первых новое направление открыла группа компаний «РВМ Капитал». Компания уже заключила договоры на продажу непрофильных активов с несколькими российскими банками. Еще несколько банков ведут подготовку конкурсной документации для выбора компаний по управлению проектами, чтобы в итоге продать те активы, с реализацией которых они не справляются самостоятельно.

Задачи управления проектом — это проведение юридической экспертизы, создание реестра всех документов и сведений по активу, описание карты рисков и подготовка базовых управленческих документов, в список которых входят концепция продажи, календарный план проекта, рассчитанный бюджет и медиаплан. Также компания, управляющая проектом, находит подрядчиков, готовит для них технические задания и координирует работу всех участников. В итоге все это приводит к успешной продаже непрофильного актива.

Специализированные организации по продаже непрофильных активов уже начали появляться на рынке. Чтобы выдержать конкуренцию с такими фирмами, классическим консультантам в области недвижимости (то есть привычным брокерам) придется расширить свою продуктовую линейку, включив в нее управление проектами продажи непрофильных активов. Это переместит маржу брокеров с консультирования на премию за успех, которую можно получить по результатам успешной продажи актива.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Об авторах
Гавриил Королев директор департамента недвижимости ЗАО ИГ «РВМ Капитал»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости