Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Американские СМИ рассказали о взломе компьютеров американской АЭС 08:16, Политика Госдеп отказался представить доказательства подготовки Сирии к химатаке 07:30, Политика На Курилы впервые в истории прибыла бизнес-миссия из Японии 06:48, Политика СМИ узнали о возможном снятии запрета на дивиденды с активов «Системы» 06:44, Бизнес В Австралии при крушении легкомоторного самолета погибли три человека 06:06, Общество СМИ сообщили о планах отказаться от конкурентности на осенних выборах 05:48, Политика Умер сыгравший в «Девушке с татуировкой дракона» актер 05:15, Общество Леонтьев назвал «рациональные мотивы» атаки хакеров на сервера «Башнефти» 04:20, Бизнес В Венесуэле вертолет атаковал здание Верховного суда 04:03, Политика США начали расследование по факту распространения вируса Petya 03:41, Технологии и медиа Макрон и Трамп решили дать «совместный ответ» в случае химатаки в Сирии 03:18, Политика В Шанхайский рейтинг университетов мира вошли 12 вузов из России 03:07, Общество «Коммерсантъ» сообщил о возможном уходе «Газпрома» из Турции 02:47, Бизнес Роскомнадзор создал комиссию по «спорным вопросам» при блокировке сайтов 02:15, Технологии и медиа Турецкие военные открыли огонь по курдским отрядам в северной Сирии 02:06, Политика Тиллерсон призвал Россию и Китай бороться с принудительным трудом в КНДР 01:08, Общество СМИ сообщили о секретном предупреждении Лаврову от Тиллерсона 00:55, Политика «Газпром» предложил повысить тариф на прокачку газа конкурентов 00:17, Бизнес Владимира Этуша выписали из реанимации 00:16, Общество Россия заняла 3 место в мире по активности использования финтех-услуг 00:01, Финансы Опасная должность: почему в Бразилии снова хотят осудить президента 27 июн, 23:39, Политика «Норникель» договорился о поставках BASF сырья для аккумуляторов 27 июн, 23:28, Бизнес Счетная палата указала на манипуляции с пенсионными накоплениями граждан 27 июн, 23:22, Финансы Сотрудника СКР задержали по подозрению в получении взятки 27 июн, 22:28, Общество Путин подарил пожаловавшейся на аварийное жилье путевку в Сочи 27 июн, 22:01, Общество Би-би-си узнала о пленении российского разведчика под Луганском 27 июн, 21:58, Политика Вклад на лето: стоит ли соглашаться на сезонные продукты банков 27 июн, 21:46, Деньги Взломать систему: резонансные хакерские атаки последних лет 27 июн, 21:39, Фотогалерея
Брокеры нового поколения: как продавать неликвидные активы
Материалы по теме Почему инвесторам из РФ стало невыгодно держать недвижимость в офшорах Как пустующие офисы в Москве отразятся на рынке жилья в Подмосковье
24 ноя, 2016 10:07
0
Гавриил Королев Брокеры нового поколения: как продавать неликвидные активы

В современной России недвижимость часто становится непрофильным активом. Речь идет о компаниях, которые создавались не для владения и управления недвижимостью, а для чего-то совсем другого — например, оказания финансовых услуг. Тем не менее с начала экономического кризиса 2008 года вопрос управления такими активами стал актуальным для многих банковских структур, которые получили недвижимость в качестве залогового обеспечения по кредитам.

Дополнительную сложность в управление непрофильными активами внесла политика Центрального банка России: в период руководства Эльвиры Набиуллиной ЦБ отозвал лицензии у 276 банков, еще в 28 началась процедура санации, которая подразумевает создание плана финансового оздоровления. Частью этого плана обычно становится продажа непрофильных активов — то есть недвижимости.

Банки, которым «посчастливилось» получить недвижимость в виде непрофильного актива, сталкиваются с повышенным резервированием средств. Следствие этого — упущенная выгода от основной деятельности, так как банки не могут зарабатывать проценты на отвлеченный на резервирование капитал. Собственники таких активов вынуждены платить налоги на имущество и землю, содержать дополнительный персонал, нести расходы на эксплуатацию (то есть текущий и капитальный ремонт, охрану, техническое обслуживание, уборку, возделывание сельхозугодий), а также коммунальные платежи и штрафы (например, за ненадлежащее использование сельхозугодий). Доходная статья от непрофильных активов при этом выглядит неоднозначно: такая собственность либо вообще не приносит доходов, либо приносит их в незначительной мере — иными словами, доходы оказываются ниже расходов.

Отличительные черты непрофильных активов — низкая ликвидность и завышенная оценка, так как обычно они оказываются залоговой массой по дефолтным кредитам. Яркий пример непрофильного актива — земельные участки. В некоторых случаях бездушный финансовый анализ показывает, что самое выгодное для держателя такого актива — дарение участка государству. Но и тут не все просто: в некоторых случаях такое дарение запрещено специальными нормативными актами — например, для банков и закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ). При этом не стоит забывать, что стоимость эксплуатации, коммунальных платежей, а также ставки налогов и кадастровая стоимость недвижимости постоянно растут. Соответственно, ситуация с каждым годом усугубляется.

Гипотетически часть непрофильных активов мог бы поглотить рынок инвестиций в недвижимость. Согласно отчету JLL за третий квартал 2016 года, инвестиции в недвижимость на 88% сосредоточены в Москве, 95% инвесторов вкладывают российский капитал, а 63% всех инвестиций направлены в офисный сегмент. Таким образом, владельцы активов, которые не входят в круг указанных трех трендов, испытывают трудности с продажей своей собственности — и те же земельные участки оказываются на периферии инвестиционного рынка.

Впрочем, ситуация не всегда оказывается безнадежной. Отдельные собственники непрофильных активов хорошо приспособились к сложившейся ситуации: к примеру, некоторые банки создали специальные подразделения внутри своих структур и теперь успешно продают непрофильные активы. Это характерно для собственников, которые очень тщательно выбирали залоговые активы и оценивали все возможные риски, закладывая их как при выборе самих объектов, так и при их оценке.

Тем временем у владельцев малоликвидных активов проблем становится только больше. Решить их может грамотный менеджер проектов, способный встать над ситуацией и применить системный подход. В частности, беспристрастный анализ может показать, что в некоторых случаях санаторам компаний-застройщиков проще не достраивать некоторые дома, а выплатить дольщикам компенсацию. Бывают ситуации, когда из-за удаленности сетей достройка оказывается экономически нецелесообразной.

На рынке недвижимости работает множество консультантов, готовых оказывать квалифицированные консультации собственникам, для которых недвижимость — это непрофильный актив. Консультанты могут проводить анализ, маркетинговые исследования, оказывать брокерские услуги и описывать возможные структуры будущей сделки. Есть также электронные площадки, на которых можно выставлять непрофильные активы на продажу. В то же время неликвидные активы часто невозможно продать через интернет, а отчеты консультантов несут лишь новые расходы и ложатся «в стол». Есть ли выход из этой ситуации?

Для того чтобы ответить на этот вопрос, придется выяснить подлинную причину неликвидности того или иного актива. Самые распространенные причины — высокая цена, слишком большой объем, низкое качество, нестандартность и неготовность к продаже. Иными словами, неликвидным может быть элитное жилье, если оно строится в нетипичном для этого сегмента районе, девелоперский проект без разрешения на строительство или огромный неделимый лот площадью 200 га.

Многие из указанных недостатков можно преодолеть — для этого в актив придется вложить дополнительные деньги. Однако как именно воплотить это в реальной жизни, чтобы в результате актив оказался востребован, — вопрос неочевидный. Существует риск, что после вложения серьезных ресурсов владелец все равно не сможет реализовать актив и только нарастит убытки. Чтобы избежать этого сценария, владельцу нужно привлечь массу подрядчиков: брокеров, маркетологов, специалистов по межеванию, строительству, адвокатов, налоговых консультантов, проектировщиков и даже фермеров (если речь идет о земельном участке сельскохозяйственного назначения). Обычная служба непрофильных активов зачастую оказывается не в состоянии управлять столь внушительным пулом подрядчиков, так как для этого требуются специализированные знания и опыт в управлении проектами. Консультанты также не готовы оказывать такую услугу в полной мере, так как «справедливый контракт» будет подразумевать выплату вознаграждения консультанту только за результат работы (продажу активов), а не за процесс в виде всевозможных отчетов и длительных переговоров.

До сих пор не все собственники осознали необходимость в такой услуге, так как в описанном виде ее просто нет на рынке. Многие думают, что для продажи непрофильных активов достаточно брокерских услуг либо маркетинга, и не до конца понимают преимущества комплексного подхода к управлению проектом.

Приведем пример. Для повышения ликвидности и рыночной привлекательности земельного участка необходимо подготовить маркетинговый отчет, бизнес-план, архитектурную концепцию (например, коттеджный поселок без подряда) и проект планировки. После этого владельцу недвижимости предстоит размежевать земельный участок на части (то есть лоты по 8–15 соток), провести внутриплощадочные и внешние дороги, установить ограждение и подключить земельный участок к электроснабжению, канализации и газоснабжению. Для успешной реализации проекта также понадобится инфраструктура — обычно это служба эксплуатации, контрольно-пропускной пункт, школа и детский сад. Только после этого ликвидность и рыночная цена земельного участка действительно повысятся — и лот можно будет реализовать на рынке. При этом для реализации столь масштабного проекта придется создать команду специалистов как внутренних, так и внешних. Для этого необходимо управление проектами.

Рост объема непрофильных активов на российском рынке подтолкнул к созданию такого продукта. Одной из первых новое направление открыла группа компаний «РВМ Капитал». Компания уже заключила договоры на продажу непрофильных активов с несколькими российскими банками. Еще несколько банков ведут подготовку конкурсной документации для выбора компаний по управлению проектами, чтобы в итоге продать те активы, с реализацией которых они не справляются самостоятельно.

Задачи управления проектом — это проведение юридической экспертизы, создание реестра всех документов и сведений по активу, описание карты рисков и подготовка базовых управленческих документов, в список которых входят концепция продажи, календарный план проекта, рассчитанный бюджет и медиаплан. Также компания, управляющая проектом, находит подрядчиков, готовит для них технические задания и координирует работу всех участников. В итоге все это приводит к успешной продаже непрофильного актива.

Специализированные организации по продаже непрофильных активов уже начали появляться на рынке. Чтобы выдержать конкуренцию с такими фирмами, классическим консультантам в области недвижимости (то есть привычным брокерам) придется расширить свою продуктовую линейку, включив в нее управление проектами продажи непрофильных активов. Это переместит маржу брокеров с консультирования на премию за успех, которую можно получить по результатам успешной продажи актива.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Об авторах
Гавриил Королев директор департамента недвижимости ЗАО ИГ «РВМ Капитал»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости