Средняя цена квартиры в московских новостройках
12 726 700 руб +1%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Все новости Недвижимость
ФИФА поддержала совершившего каминг-аут арбитра Спорт, 11:05 Экологическая депрессия и ягуар на кухне: дайджест эко-номики Зеленая экономика, 11:00  5 автомобильных гаджетов, которые помогут водителю зимой РБК и Авито Авто, 10:59 В России за сутки умерли 334 человека с коронавирусом Общество, 10:55 В Москве выявили почти 5 тыс. новых зараженных COVID-19 Общество, 10:53 Число погибших в результате землетрясения в Измире выросло до 25 Общество, 10:51 В России второй день подряд выявили более 18 тыс. заразившихся COVID-19 Общество, 10:48 Взрыв в студенческой поликлинике в Челябинске. Видео Общество, 10:45 В Москве за сутки от коронавируса вылечились более 3,6 тыс. человек Общество, 10:27 Портфель гуру: топ акций от основателя компьютерной империи Dell Инвестиции, 10:22 Букмекеры определили фаворита на президентских выборах в США Политика, 10:20 В Челябинске произошел взрыв в студенческой поликлинике Общество, 10:12 7 фактов о продвинутых зимних шинах, которых вы не знали РБК и Pirelli, 10:01 Дизайн лестниц: 7 примеров для современных домов Недвижимость, 09:51
«Сейчас не спрашивают, на каком километре ты живешь. Спрашивают место»
Жилье ,  
0 

«Сейчас не спрашивают, на каком километре ты живешь. Спрашивают место»

Автор концепции и руководитель проекта коттеджного поселка «Руза Фэмили Парк» Юрий Королев рассказал об основных тенденциях рынка загородной недвижимости на Новорижском шоссе. Спрос на дорогое жилье в этой локации, по его словам, смещается к 60-му км
Руководитель проекта коттеджного поселка «Руза Фэмили Парк» Юрий Королев
Руководитель проекта коттеджного поселка «Руза Фэмили Парк» Юрий Королев

— Давайте начнем с вопроса про Новорижское шоссе, на котором расположен и ваш поселок: какие классы загородного жилья сегодня представлены на этом рынке?

— До кризиса 2008 года у многих было представление, что селиться на Новорижском шоссе нужно максимум до 30-го км [от МКАД]. И большинство поселков до кризиса на Новой Риге были расположены именно в этой локации, причем все они было бизнес- или элит-класса.

Тем не менее сегодня поселков, которые можно отнести к элит-классу, на Новорижском шоссе единицы. Времена, когда покупатель был готов отдать за загородный дом с участком от 3 до 10 млн долларов или евро, прошли. Соответственно, все успешные девелоперы сегодня стараются переключиться на бизнес-класс или бизнес-класс плюс. К данному классу относятся поселки, где можно построить достойное домовладение за $200–500 тыс. Это очень важная отметка, характеризующая текущее состояние рынка: за такую цену дом можно продать, причем гарантированно. А реализовать дом, который оценивается в $3–10 млн, сегодня достаточно тяжело.

— А что с экономклассом? Он есть на Новой Риге?

— Есть, но такие предложения начинаются в основном с 65-го км Новорижского шоссе. Коттеджных поселков экономкласса строилось очень мало, массово появляться здесь они стали недавно. Это связано с выходом на рынок земель крупных лендлордов после кризиса 2008 года. К экономклассу относятся поселки с участками без подряда от 15 тыс. руб. за сотку. Эти земли в свое время закупались оптом по $100–150 за сотку (при низкой цене курса доллара), поэтому и торгуются сегодня не слишком высоко. За эти деньги покупателю могут предложить нарезать участок 6–12 соток, сделать направление дорог, посыпать их щебенкой и обустроить ограждение будущего поселка. Новая Рига и все Подмосковье сегодня просто пестрит такими объявлениями: 10 соток за 150 тыс. руб.

— Если говорить о ценах подробнее — как они отличаются в зависимости от класса поселка?

— В настоящее время очень размыта категория бизнес-класса. Поэтому могу предложить свою классификацию. Элит-класс — от 1 млн руб. за сотку. Близкий к элитке бизнес плюс — от 500 тыс. руб. до 1 млн руб. Бизнес-класс, предлагающий качественно обустроенную территорию, — 300–500 тыс. руб. за сотку. Все, что ниже 300 тыс. руб. за сотку, — тоже бизнес-класс, но вы получаете просто хороший поселок, в котором будут выполнены обязательные условия по коммуникациям, организована охрана, проложены дороги (без каких-то изысков — не бульвары или дороги, покрытые брусчаткой). При этом ландшафтный дизайн уже не предусмотрен, да и инфраструктура будет самой что ни на есть простенькой — скромный магазин продуктов питания и маленькая детская площадка для пяти-десяти мам с детьми.

Есть также четвертый вид поселков, в которых сотка земли стоит 150–200 тыс. руб., но они называются бизнес-классом не из-за качественного предложения самого поселка и его инфраструктуры, а из-за геолокации — расположены на участках в 30–50 км от МКАД. По сути, это демпинг, потому что качественную инфраструктуру за такие деньги в поселке на 100–150 домовладений не обеспечить — невыгодно. Что за такую сумму можно предложить покупателю, кроме земли? Ведь чтобы построить хорошую инфраструктуру поселка, с каждой продажи участка надо выделять от 900 тыс. до 1,5 млн руб.

Из 130 га территории поселка «Руза Фэмили Парк» около 60 га приходится на общественные территории для отдыха
Из 130 га территории поселка «Руза Фэмили Парк» около 60 га приходится на общественные территории для отдыха

В нашем поселке «Руза Фэмили Парк» с каждого проданного участка в 10 соток стоимостью около 2,5 млн руб. примерно такая же сумма инвестируется в инфраструктуру и благоустройство поселка. Мы можем себе это позволить, потому что «Руза Фэмили Парк» — это уникальный проект «для души». Я поставил цель, что он будет лучшим среди всех поселков бизнес-класса, очень значимым для рынка загородной недвижимости Подмосковья. На сегодняшний день из 130 га в поселке 60 га — это общественные территории для отдыха, к которым примыкает еще 500 га девственного леса Истринского лесхоза. Только вдумайтесь! Почти половина площади поселка предназначена для общественного пользования и под инфраструктуру: уже построено три больших зарыбленных водоема и запроектирован четвертый — для пляжного отдыха и купания наших жителей; созданы красивейшие каскадные ручьи и парк отдыха со спортивными и детскими площадками, находиться в которых могут одновременно до 200 человек.

При этом на рынке Подмосковья массово строятся поселки, где под общественные зоны при схожих размерах с нашими выделяется всего лишь 15–20% земли, и такие поселки тоже позиционируются как бизнес-класс.

— Из чего складывается инфраструктура поселка?

— У нас продуманная внутренняя инфраструктура — игровые и спортивные площадки, ресторан, детский клуб, прогулочные зоны, водоемы, обустроенные лесные участки. Запроектирована школа и детский сад, фитнес-клуб, супермаркет, торговый и медицинский центры. В 2017 году будет построена автомойка на 12 постов.

Инфраструктура в качественном поселке требует больших вложений. Например, немалые деньги выделяются на ландшафтный дизайн. У нас в свое время был спор с жителями о том, что на создание ландшафтного дизайна нужно ввести отдельный платеж. После долгих дебатов я понял, что собрать средства не получится — в итоге сделал его на свои деньги. Люди хотят, чтобы вокруг было красиво, но с трудом соглашаются на дополнительные взносы.

Отдельная история — общение с жителями. На обсуждение внутрипоселкового забора, который сегодня является одной из наших фишек, он эксклюзивный, — я потратил восемь месяцев. Надо учитывать, что тогда было заселено всего 38 домовладений, мы никак не могли договориться. В итоге я решил самостоятельно обустроить одну из улиц как образец. Люди увидели… и согласились. Раньше, при строительстве первой очереди поселка, у нас было много споров — по поводу ландшафтного дизайна, выбора забора, цвета оконных рам и материала кровли Braas (во всех коттеджах они благородного коричневого цвета), чтобы выдерживать единый стиль в поселке, — и везде мне приходилось убеждать своих соседей. Жители поселка — люди состоятельные, со своим вкусом и амбициями, но все дорожат и ценят общую концепцию развития. Поэтому сегодня «Руза Фэмили Парк» — это красивый, стильный и комфортный поселок.

— То есть вы продаете участки без подряда, но с требованиями?

— Есть термин «участки без подряда», а есть — «мягкий подряд». Когда люди хотят купить у нас землю, мы предупреждаем, что у нас есть определенные требования: на открытой территории разрешено строить дома из клееного бруса, с кирпичным забором по фасаду (не выше двух метров), с коричневой кровлей из натуральной черепицы Braas. А в лесной части жилого комплекса вы можете строить как коттеджи из дерева, так и кирпичные дома. Наш поселок имеет свой особенный стиль. Мы стараемся четко придерживаться ранее выработанной концепции застройки поселка, к чему бизнес-класс и должен стремиться.

— Такая жесткая позиция по отношению к собственникам участков — к чему она приводит?

— В некоторых элитных поселках есть достаточно жесткие правила по оформлению домов. Мы же стараемся создать комфортную и добрососедскую атмосферу, подбираем единомышленников еще до покупки участка. Общение на этапе знакомства и переговоров формирует представление, что человек здесь хочет построить и чего он ждет от выбранного места. Мне хочется, чтобы в «Руза Фэмили Парк» люди приезжали не только на выходные, а жили здесь постоянно и гордились нашим поселком.

— Как можно жить в поселке, который находится в 65 км от МКАД? Каждый день на работу в Москву не наездишься.

— Если купить дом на 30-м км Новорижского шоссе и на 65-м, транспортная разница между ними всего 17 минут. Поэтому сейчас не спрашивают, на каком километре ты живешь. Спрашивают место.

В районе 30-го км есть три-четыре поселка элит-класса — там ценник за сотку в разы больше, чем в наших местах. Но разница во времени в 17 минут между этими поселками и нашим. Знаете, большинство людей умеют считать свои деньги. И многие из них приехали к нам, вообще-то, из таких вот поселков. Они здесь купили (или построили) второй дом, а там не могут продать первый уже долгое время. Выставляют за €3–5 млн — и признаются: «Бесполезно. А ведь мы столько вложили в него в свое время».

У нас же возможно купить дом с участком за 12–30 млн, но рублей.

Говоря о транспортной доступности, не надо забывать и о том, что «Руза Фэмили Парк» находится рядом с бетонкой — будущей ЦКАД, которая от нас в 5 км. Благодаря этой дороге вы сможете попасть в любую точку МКАД в течение часа.

— Можно ли говорить, что качественные поселки будут строиться все дальше и дальше от Москвы?

— Думаю, как во всех мировых мегаполисах, зона 60–80 км будет обживаться, она намного экологичнее и более привлекательна с точки зрения сохранения природного ландшафта. А новый ЦКАД даст таким поселкам дополнительный импульс. Так что 17 минут в пути между первым и вторым бетонным кольцом скоро ничего не будут значить. Подчеркну: у нас поселок бизнес-класса, лет через пять он станет элитным благодаря серьезным инвестициям в инфраструктуру. Поэтому состоятельные и дальновидные люди с удовольствием обустраиваются у нас. Что касается 30-километровой зоны, то там уже сейчас ощутимо негативное влияние мегаполиса при неоправданно высоких ценах.

— А у вас есть такие жители, которые каждый день ездят на работу в Москву?

— У нас уже полностью распродана первая очередь (около 90 домовладений). Конечно, есть люди, которые каждый день ездят в Москву, таких много. Хотя большинство наших жителей являются собственниками бизнеса и могут себе позволить не торопиться в Москву в час пик или работают со своими компаниями дистанционно. Как пример: сейчас мы ведем переговоры с одним из известных адвокатов, он признается, что ездит в Москву на консультации, которые сам назначает, когда ему удобно. Если какие-то дела в суде, они никогда не начинаются раньше десяти. А он человек в возрасте, ему полезно жить на природе. На своей ближней даче, которая всего в 15 км от Москвы, ему не нравится: «У нас там такие высоченные глухие заборы, полный «шанхай» в строительстве домов, погулять негде. Да и к тому же рядом началась массовая застройка многоэтажек». Так что, думаю, не так долго будут длиться наши переговоры и у нас в «Руза Фэмили Парк» появится новая семья.

Главное Найти квартиру Лента