Снижение налога на апартаменты увеличит спрос в этом сегменте
Мосгордума в среду, 28 сентября, в окончательном чтении утвердила закон о снижении налога для физических лиц на нежилые помещения (апартаменты, гаражи и машино-места) стоимостью менее 300 млн руб. Для крупных объектов (более 300 кв. м) ставка в 2% сохранится.
По словам руководителя департамента экономической политики и развития Москвы Максима Решетникова, законопроект предлагает «выравнять условия налогообложения» и сделать их «аналогичными для физлиц».
Напомним, что после перехода на налогообложение от кадастровой стоимости недвижимости размер налога объектов торгово-офисной недвижимости вырос до 2%. После этого обнаружилось неравенство ставок по нежилой недвижимости у физических и юридических лиц, отметил Решетников. Также возник ряд вопросов в налогообложении апартаментов, гаражей и многофункциональных центров. Понимая, что апартаменты часто приобретает именно средний класс, причем с целью сэкономить (апартаменты в среднем дешевле квартир на 10–15%) и для собственного проживания, власти вводят понижающие коэффициенты для этой категории граждан, считает директор сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский.
Согласно законопроекту, в Москве будет создан реестр апартаментов, которые станут облагаться налогом по пониженной ставке. «В настоящее время понятие «апартаменты» отсутствует в российском законодательстве. В связи с этим для идентификации апартаментов, облагающихся налогом по пониженной ставке, будет создан специальный реестр апартаментов», — говорится в сообщении столичного правительства.
Пониженные ставки предполагается установить в отношении апартаментов, отвечающих определенным критериям. «Нежилое помещение должно быть расположено в здании, которое включено в реестр апартаментов... Площадь апартаментов не превышает 300 кв. м и по адресу не зарегистрированы юридические лица. Также помещение не используется для предпринимательской деятельности, по помещению нет зарегистрированных договоров аренды, а кадастровая стоимость 1 кв. м помещения не ниже 100 тыс. руб.», — говорится в документе.
На сколько снизится налоговое бремя
Налоговое бремя снизится пропорционально размеру ставки. Если сейчас владельцы апартаментов административно-торгового назначения должны платить 2% от кадастровой стоимости, то налоговое бремя снизится на 1,5%, до 0,5% от кадастровой стоимости объекта за первые 150 кв. м апартаментов площадью до 300 кв. м. На оставшиеся метры, а также на вторые апартаменты будут действовать стандартные ставки для торгово-офисной недвижимости.
Поскольку действие поправок распространяется уже на 2015 год, ставка налога за прошлый год будет пересчитана на 1,2% от кадастра. Размер ставки за 2016 год — на 1,3%, за 2017 — на 1,4%, за 2018 — на 1,5%, поясняется в сообщении департамента экономической политики Москвы.
В отношении гаражей и машино-мест в зданиях, включенных в реестр, введена пониженная ставка, эквивалентная 0,1% от кадастровой стоимости, — так же как для гаражей и машино-мест, не включенных в реестр. Пониженная ставка распространяется только на один гараж или машино-место площадью не более 25 кв. м в реестре. По данным столичного экономического департамента, объекты таких размеров составляют около 95% от общего количества гаражей и машино-мест в зданиях, включенных в реестр. Кроме того, предусмотрена льгота для городских пенсионеров, инвалидов и других категорий.
По мнению игроков рынка, опрошенных редакций «РБК-Недвижимости», налоговое бремя для апартаментов новый закон снизит, но с оговорками. В первую очередь, самым ожидаемым закон станет для массового сегмента и бизнес-класса, где люди покупают апартаменты в основном для собственного проживания. «Новые поправки позволяют ощутимо снизить налоговое бремя для владельцев апартаментов, в первую очередь в доступном сегменте, где размер налогов может ощутимо сказаться на кошельке простых граждан», — прогнозирует Алексей Бернадский.
По сути, снижение ставки одинаково положительно скажется на всех сегментах апартаментов, считает управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. «Как показывает статистика, даже в элитном сегменте средний размер апартаментов не превышает 130 кв. м, а значит, попадает в льготную категорию объектов площадью до 150 кв. м, владельцы которых будут платить имущественный налог по ставке 0,5%», — рассказала эксперт.
Средний размер апартаментов, представленных на столичном рынке, сегодня, по данным «Метриум Групп», составляет 65 кв. м, а их рыночная стоимость — 26,9 млн руб. В массовом сегменте средняя площадь достигает 38 кв. м, а рыночная цена — 5,5 млн руб., в бизнес-классе — 60 кв. м. и 14,2 млн руб., а в элитном — 130 кв. м. и 104,9 млн руб.
В то же время предоставленными льготами смогут воспользоваться только те собственники, чьи объекты удовлетворяют следующим требованиям: площадь не более 300 кв. м, объект внесен в реестр апартаментов, кадастровая стоимость апартаментов не менее 100 тыс. руб. Однако на практике кадастровую стоимость часто занижают, поскольку ставка налога для апартаментов выше, хотя и используются они как жилье, отмечает Алексей Бернадский. С этим мнением согласна и Мария Литинецкая: «Кадастровая стоимость апартаментов совсем не обязательно приближена или равна их рыночной стоимости, как в случае с квартирами. Наоборот, это соотношение может существенно варьироваться даже в пределах одного кадастрового квартала».
В «Метриум Групп» приводят пример: в ЖК «Сытинский, 12а» кадастровая стоимость квартиры площадью 127,6 кв. м составляет 63,5 млн руб. В апартаментном комплексе «У Патриарших», расположенном неподалеку по адресу Малый Козихинский, 11, кадастровая стоимость объекта площадью 128,3 кв. м. равна 2,27 млн руб. Таким образом, налог на квартиру по ставке 0,3% составит 190 тыс. руб. в год, а на апартаменты по ставке 0,5% — 11 тыс. руб., резюмируют в компании.
Для владельцев больших апартаментов тоже все не так однозначно. «Если площадь апартаментов не превышает 300 кв. м, то первые 150 кв. м предлагается облагать по льготной ставке 0,5%, а оставшиеся квадратные метры — по старой ставке 2%. К примеру, если у вас в собственности апартаменты площадью 180 кв. м, то вам придется заплатить 0,5% от кадастровой стоимости первых 150 кв. м и 2% от кадастровой стоимости оставшихся 30 кв. м», — приводит пример Мария Литинецкая.
В целом риелторы позитивно оценивают налоговые нововведения. По мнению Марии Литинецкой, снижение налогов привлечет внимание к данному типу жилья и спрос на них вырастет. «Эти поправки могут благотворно отразиться на спросе в сегменте апартаментов, поскольку больший по сравнению с квартирами размер налогов является одним из главных сдерживающих факторов для потенциальных покупателей, тем более в доступном сегменте. Если разница в налоговом бремени между апартаментами и квартирами будет минимизирована, а стоимость при этом не увеличится, для граждан с ограниченным бюджетом апартаменты станут вдвойне привлекательны», — заключает Алексей Бернадский.