Борис Минц заключил крупнейшую сделку с офисной недвижимостью
В мае этого года инвестиционная компания О1 Properties получила в управление БЦ «Аврора Бизнес Парк», сообщил РБК представитель компании. Девелопером проекта выступала Forum Properties Андрея Баринского и Владимира Зубрилина.
Генеральный директор Forum Properties Сергей Воронин рассказал РБК, что сейчас стороны согласовывают последние технические моменты сделки по продаже БЦ «Аврора Бизнес Парк» компании О1 Properties, которая будет закрыта в ближайшее время. Ее условия он не раскрыл.
Сделка станет крупнейшей с начала нынешнего года, уверен директор департамента рынков капитала Colliers International Саян Цыренов. При этом ее схему нельзя назвать классической: на рынке известно только несколько случаев обмена акций компании на бизнес-центр. Ранее подобную схему применила все та же O1 Properties в рамках сделки с активами группы ИСТ Александра Несиса. В начале 2016 года компания «Яндекс» при покупке своей штаб-квартиры в БЦ «Красная Роза» передала часть своих акций компании KR Properties.
Инвестиционная компания Бориса Минца O1 Properties приобрела БЦ «Аврора Бизнес Парк». Эта крупнейшая с начала года сделка на рынке коммерческой недвижимости прошла без денег: компания обменяла на объект свои акции.
Объекты и долги
O1 Properties — один из крупнейших владельцев офисной недвижимости в Москве. До последнего времени компании принадлежали 13 готовых бизнес-центров, совокупная площадь которых — 501 тыс. кв. м. По итогам 2015 года стоимость портфеля недвижимости O1 Properties составила $3,7 млрд. Чистый долг — $2,7 млрд. С учетом этих показателей на момент вхождения новых акционеров компания могла быть оценена в $1 млрд, подсчитал старший аналитик ФГ «Брокеркредитсервис» Марат Ибрагимов. Таким образом, стоимость доли новых акционеров из Forum Properties сегодня составляет $58,8 млн. На момент заключения сделки, в конце 2015 года, актив оценивался примерно в $85 млн.
До декабря 2014 года бизнес-центр «Аврора Бизнес Парк» площадью около 86 тыс. кв. м, расположенный у станции метро «Павелецкая», оценивался в $550 млн, вспоминает Саян Цыренов. Сегодня он может стоить $400–450 млн, считает эксперт, при условии сохранения контрактов с крупнейшими международными арендаторами, номинированными в долларах США и евро. Генеральный директор CBRE Владимир Пинаев оценивает объект еще дешевле — $300 млн. При этом актив обременен кредитом в несколько сотен миллионов долларов, знают собеседники РБК. Этим объясняется невысокая цена, которую Минц заплатил за объект.
Бизнес-центр «Аврора Бизнес Парк» — это последний значимый актив акционеров Forum Properties в России. В последний раз Андрей Баринский и Владимир Зубрилин входили в рейтинг Forbes «Короли российской недвижимости» в начале 2013 года. Тогда их совокупный доход от аренды оценивался журналом в $70 млн. В апреле 2013 года компания продала БЦ «Эрмитаж плаза» площадью 38 тыс. кв. м, где расположена штаб-квартира «ВымпелКома». Эта сделка оценивалась в €230–260 млн. Покупателем выступила компания Eastern Property Holdings. Тогда объект также перешел покупателю вместе с кредитом, сумма которого не раскрывалась.