Лента новостей
Все новости Недвижимость
МИД Украины вызвал поверенного в делах России из-за задержания рыбаков 20:49, Политика Samsung первым заявил о согласии на предустановку российского софта 20:44, Технологии и медиа Делегации России и Турции обсудили ситуацию в Идлибе 20:35, Политика ЕС внес восемь человек и две компании в санкционный список по Сирии 20:04, Политика В Москве госпитализировали двух студентов МГУ из Китая 19:54, Общество «Газпром» сменил главного бухгалтера 19:42, Бизнес Время для любви, Родченко и другой Восток: куда пойти до конца зимы 19:30, Стиль «Роснефть» потратит на «зеленые инвестиции» 300 млрд руб. 19:30, Бизнес Клиенты биржи FCoin потеряли доступ к своим Bitcoin на сумму в $124 млн 19:27, Крипто Пассажиры лайнера Diamond Princess рассказали о карантине на борту 19:16, Общество Что случилось за день. Главные новости РБК 19:14, Общество МВД подтвердило подачу рапорта об отставке начальником полиции Москвы 19:11, Общество Почему взлет хайтек-акций нельзя сравнивать с «пузырем доткомов» 2000-го 19:10, Quote Британский регулятор оштрафовал «НТВ-Мир Балтия» за выпуск о Скрипалях 19:00, Технологии и медиа В сирийском Алеппо возобновил работу аэропорт 18:53, Общество Ростехнадзор объяснил причину радиоактивного загрязнения под Ульяновском 18:53, Общество Блогер из Канады осталась в карантинном Ухане из-за кошки 18:52, Стиль Соучредитель Capriole Investments: цена Bitcoin достигнет $100 000 18:45, Крипто В Екатеринбурге за взятку задержали главу особой экономической зоны 18:38, Общество Концертный директор Гуфа сообщил о бытовой травме музыканта 18:34, Общество Проверки трансфертного ценообразования в финсекторе: миф или реальность 18:27, PRO Кокорин сделал дубль в дебютной товарищеской игре за «Сочи» 18:19, Спорт Разведенных родителей обязали оплачивать ребенку жилье. Что нужно знать 18:11, Недвижимость Госдума продлила срок подачи поправок в проект об изменении Конституции 18:09, Общество В пресс-службе главы Оренбуржья объяснили волнением его оговорку о войне 18:03, Общество Литва окончательно проиграла восьмилетний спор с «Газпромом» на €1,4 млрд 18:02, Бизнес Протоиерей Смирнов ответил на подачу заявления в СК против него 17:59, Общество Путин назначил нового посла России в Венесуэле 17:56, Политика
Рынок коммерческой недвижимости РФ привык к международной изоляции
Материалы по теме «Рынок недвижимости меняет привычные парадигмы» Глава CBRE в России Владимир Пинаев: «Я думаю, что дно либо сейчас, либо близко»
0
Станислав Бибик Рынок коммерческой недвижимости РФ привык к международной изоляции
Является ли активность иностранных инвесторов ключевым фактором для российского рынка коммерческой недвижимости — об этом в авторской колонке рассказывает партнер Colliers International в России Станислав Бибик

Пожалуй, одной из наиболее часто комментируемых тем на рынке недвижимости является участие иностранных инвесторов. Как только их активность снижается, в СМИ начинается полемика о том, что «все пропало и нас ждет крах». Поэтому мы решили разобраться, насколько важным фактором в определении стабильности на рынке недвижимости является активность инвесторов и какова их доля в сравнении с крупнейшими российскими инвесторами за последние пять лет.

Наша страна долгое время оставалась перспективной развивающейся экономикой, которая привлекала инвесторов со всего мира высокими темпами роста и уровнем доходности. Качественная российская коммерческая недвижимость исторически пользовалась спросом у зарубежных инвесторов из США, Великобритании, Австрии, Турции, стран Скандинавии, СНГ и ряда других государств. Как показывают результаты последнего десятилетия, порядка 90% всего объема инвестиций пришлось на московский рынок. При этом с точки зрения доходности на вложенный капитал российский рынок являлся и по-прежнему является одним из наиболее привлекательных для инвестиций.

Иностранный капитал поступает в российские активы через инвестиционные фонды, фонды прямых инвестиций, суверенные и пенсионные фонды, инвестиционные и девелоперские компании. В зависимости от своего профиля инвесторы приходят на российский рынок со стратегиями, начиная с оппортунистических, обеспечивающих максимальную доходность при наиболее высоких рисках, и заканчивая нацеленными на вложения в менее доходные, но высококачественные активы с защищенным денежным потоком, которых с развитием рынка становилось все больше. Несмотря на снижение объемов иностранных инвестиций после финансового кризиса 2008 года, некоторые инвесторы и девелоперы к настоящему моменту сформировали значительные портфели и уверенно держатся в рейтингах крупнейших владельцев коммерческой недвижимости. Яркими примерами являются такие компании, как IKEA, ENKA, Immofinanz, Raven Russia, Hines, Morgan Stanley, PPF и другие.

Даже сегодня, несмотря на сравнительно небольшое число транзакций, закрывающихся сейчас с участием иностранного капитала, география инвесторов довольно обширна: США, Германия, Чехия, Франция. В последнее время высокую активность проявляют представители арабских стран. Китайские инвесторы активно изучают различные секторы экономики нашей страны. Однако пока дисбаланс ожиданий повышенной доходности от российского рынка, рассматриваемого в качестве развивающегося, и при этом низкого аппетита к инвестиционному риску становится препятствующим фактором для еще большего присутствия китайских инвесторов на российском рынке. По этой причине китайские игроки рассматривают возможность дополнительного участия в сопутствующих потенциальной сделке направлениях. Так, речь может идти об участии в сделке китайских банков или строительных компаний. Это поможет как повысить доходность китайской стороны в сделке, так и увеличить контроль над процессом в целом.

В настоящее время у инвесторов преобладают спекулятивные настроения. Во-первых, это обусловлено необходимостью компенсации за риск инвестирования в текущей ситуации, связанный с неопределенностью и ограниченной ликвидностью; во-вторых, с желанием инвесторов сбалансировать инвестиционный портфель недвижимости, приобретавшийся в докризисное время по более высоким ценам. Сегодня стоимость квадратного метра и текущая доходность являются основными метриками рынка, в то время как раньше инвесторы ориентировались на показатели доходности в пяти- и даже десятилетней перспективе планирования. При этом требования к качеству объекта и его месторасположению являются определяющими, как и в докризисное время.

Зарубежные инвесторы начиная с середины нулевых годов проявляли наибольший интерес к торговой и офисной недвижимости, следом шли складской и гостиничный сегменты. К примеру, российский рынок ретейла в то время бурно развивался и по оборотам считался крупнейшим в Европе, а обеспеченность населения качественными торговыми площадями была одной из самых низких, что позволяло рассчитывать на высокую доходность инвестиций в ретейл-проекты. Существенный приток иностранных инвестиций пришелся на период бурного роста нефтяных цен и российской экономики в 2005–2008 годах, когда доля иностранного капитала превалировала в общем объеме вложенных средств, а емкость рынка еще не позволяла разместить значительно большие суммы.

Картина зеркально изменилась в период посткризисного восстановления рынка в 2009-м и последующие годы, когда в коммерческую недвижимость были привлечены рекордные объемы инвестиций, но при этом доля зарубежного капитала уже, как правило, не превышала 25–30%. Российские инвесторы начали активно конкурировать с иностранцами за лучшие объекты на рынке и давать более привлекательные предложения на приобретение. В результате российский капитал и сейчас продолжает доминировать на рынке, а активность иностранных инвесторов остается низкой. В настоящее время в связи с изменившейся политической ситуацией, санкциями и высокой волатильностью курса рубля зарубежные инвесторы совершают точечные сделки, которые не сильно влияют на общее настроение рынка.

Для многих российских игроков присутствие иностранного капитала ассоциируется с наличием длинных денег на рынке, хотя в действительности такой капитал не всегда преследует долгосрочные цели и зачастую является спекулятивным. Российские девелоперы, зная о возможности выхода из активов путем их продажи иностранным инвесторам, создают качественные, знаковые объекты недвижимости с привлечением известных архитекторов и инженерных компаний, заключают договоры аренды с ведущими международными компаниями. Все это позитивно сказывается на имидже российской коммерческой недвижимости как качественного инвестиционного актива на глобальном уровне.

Иностранные инвесторы сыграли важную роль в формировании российского рынка коммерческой недвижимости и, в частности, инвестиционного рынка. Так как вложение иностранных средств требует наличия соответствующей инфраструктуры, присутствие западного капитала положительно повлияло на развитие рынка, в том числе на качество управления активами, доступность заемного финансирования от ведущих банков, участие в сделках профессиональных консультантов. Благодаря иностранным инвесторам рынок стал более прозрачным. Несмотря на то что российские инвесторы всегда совершали сделки как на растущем, так и на падающем рынке, как в периоды притока и «бегства» денежных средств из страны, присутствие активных зарубежных инвесторов придает российским игрокам уверенности и подстегивает к конкуренции за лучшие активы.

Можно сказать, что к настоящему моменту российский инвестиционный рынок стал в значительной степени самодостаточным, где основной объем сделок совершается с участием российского капитала, сделки финансируются ведущими российскими банками, а крупнейшие портфели сформированы и управляются локальными компаниями. Рынок адаптируется к условиям ограниченного доступа к зарубежным источникам финансирования и падению курса рубля. Поэтому при отсутствии существенных дестабилизирующих факторов инвестиционный рынок коммерческой недвижимости продолжит функционировать как с иностранными инвесторами, так и без их активного участия. Тем не менее приток иностранного капитала всегда является ожидаемым событием и позитивным сигналом для всего рынка коммерческой недвижимости.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Об авторах
Станислав Бибик Colliers International
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.