Лента новостей
Все новости Недвижимость
Зимин снялся с выборов из-за невозможности победить во втором туре 00:27, Политика В Венесуэле цена школьных завтраков приблизилась к минимальной зарплате 00:14, Общество WSJ узнала о неспособности саудовцев компенсировать иранскую нефть 00:11, Экономика NYT узнала о предложении куратора Мюллера отстранить от должности Трампа 21 сен, 23:36, Политика На ралли в Петербурге гоночный автомобиль врезался в дерево 21 сен, 23:16, Общество Сирийские военные сбили беспилотник боевиков в небе над Латакией 21 сен, 22:59, Политика Белорусскому банку снова отказали в покупке украинской «дочки» Сбербанка 21 сен, 22:39, Финансы СМИ узнали о взятке в ₽20 млн при строительстве стадиона на Крестовском 21 сен, 22:17, Общество BuzzFeed сообщил об интересе спецпрокурора США к Crocus Group 21 сен, 22:07, Политика Трамп решил отложить публикацию материалов «российского дела» 21 сен, 22:04, Политика «Я буду кровожадной»: Элла Памфилова — о выборах в Приморье 21 сен, 21:45, Политика  Стоп, снято: кто и за сколько сдает элитные квартиры для съемок в кино 21 сен, 21:28, РБК и Элитная недвижимость Сергей Мозякин первым в КХЛ набрал 800 очков 21 сен, 21:26, Спорт В ЦИК назвали возможную дату второго тура выборов главы Хакасии 21 сен, 21:19, Политика Финансиста «Хезболлы» задержали в Бразилии 21 сен, 21:03, Общество В Москве арестован глава одной из крупнейших ИТ-компаний России 21 сен, 20:55, Общество Памфилова объяснила снятие Зимина с выборов фразой «оценил возможности» 21 сен, 20:53, Политика Reuters узнал о планах UC Rusal создать торговую компанию в Китае 21 сен, 20:39, Бизнес Как в России выращивают быков элитной породы блэк ангус 21 сен, 20:31, РБК и Мираторг Минфин предложил поднять налоги для нефтяников 21 сен, 20:27, Бизнес Власти Тайваня арестовали создателя чертежей оружия для 3D-печати 21 сен, 20:23, Общество СМИ узнали о поддержке властями слияния Deutsche Bank и Commerzbank 21 сен, 20:17, Бизнес В Донецкой области потребовали лишить русский язык статуса регионального 21 сен, 20:12, Общество Федерация футбола Испании запретила «Барселоне» играть в США 21 сен, 20:07, Спорт На жилье для россиян кабмин предложил выделить за 3 года 511 млрд руб. 21 сен, 19:59, Экономика Экс-глава Совбеза ДНР заявил о недопуске на выборы главы республики 21 сен, 19:57, Политика Проблемный тур: что означает уход Зимина за три дня до голосования 21 сен, 19:48, Политика Объем предзаказов на новые iPhone превысил спрос на прошлые модели 21 сен, 19:44, Технологии и медиа
Рынок коммерческой недвижимости РФ привык к международной изоляции
Материалы по теме «Рынок недвижимости меняет привычные парадигмы» Глава CBRE в России Владимир Пинаев: «Я думаю, что дно либо сейчас, либо близко»
05 июл 2016, 16:43
0
Станислав Бибик Рынок коммерческой недвижимости РФ привык к международной изоляции
Является ли активность иностранных инвесторов ключевым фактором для российского рынка коммерческой недвижимости — об этом в авторской колонке рассказывает партнер Colliers International в России Станислав Бибик

Пожалуй, одной из наиболее часто комментируемых тем на рынке недвижимости является участие иностранных инвесторов. Как только их активность снижается, в СМИ начинается полемика о том, что «все пропало и нас ждет крах». Поэтому мы решили разобраться, насколько важным фактором в определении стабильности на рынке недвижимости является активность инвесторов и какова их доля в сравнении с крупнейшими российскими инвесторами за последние пять лет.

Наша страна долгое время оставалась перспективной развивающейся экономикой, которая привлекала инвесторов со всего мира высокими темпами роста и уровнем доходности. Качественная российская коммерческая недвижимость исторически пользовалась спросом у зарубежных инвесторов из США, Великобритании, Австрии, Турции, стран Скандинавии, СНГ и ряда других государств. Как показывают результаты последнего десятилетия, порядка 90% всего объема инвестиций пришлось на московский рынок. При этом с точки зрения доходности на вложенный капитал российский рынок являлся и по-прежнему является одним из наиболее привлекательных для инвестиций.

Иностранный капитал поступает в российские активы через инвестиционные фонды, фонды прямых инвестиций, суверенные и пенсионные фонды, инвестиционные и девелоперские компании. В зависимости от своего профиля инвесторы приходят на российский рынок со стратегиями, начиная с оппортунистических, обеспечивающих максимальную доходность при наиболее высоких рисках, и заканчивая нацеленными на вложения в менее доходные, но высококачественные активы с защищенным денежным потоком, которых с развитием рынка становилось все больше. Несмотря на снижение объемов иностранных инвестиций после финансового кризиса 2008 года, некоторые инвесторы и девелоперы к настоящему моменту сформировали значительные портфели и уверенно держатся в рейтингах крупнейших владельцев коммерческой недвижимости. Яркими примерами являются такие компании, как IKEA, ENKA, Immofinanz, Raven Russia, Hines, Morgan Stanley, PPF и другие.

Даже сегодня, несмотря на сравнительно небольшое число транзакций, закрывающихся сейчас с участием иностранного капитала, география инвесторов довольно обширна: США, Германия, Чехия, Франция. В последнее время высокую активность проявляют представители арабских стран. Китайские инвесторы активно изучают различные секторы экономики нашей страны. Однако пока дисбаланс ожиданий повышенной доходности от российского рынка, рассматриваемого в качестве развивающегося, и при этом низкого аппетита к инвестиционному риску становится препятствующим фактором для еще большего присутствия китайских инвесторов на российском рынке. По этой причине китайские игроки рассматривают возможность дополнительного участия в сопутствующих потенциальной сделке направлениях. Так, речь может идти об участии в сделке китайских банков или строительных компаний. Это поможет как повысить доходность китайской стороны в сделке, так и увеличить контроль над процессом в целом.

В настоящее время у инвесторов преобладают спекулятивные настроения. Во-первых, это обусловлено необходимостью компенсации за риск инвестирования в текущей ситуации, связанный с неопределенностью и ограниченной ликвидностью; во-вторых, с желанием инвесторов сбалансировать инвестиционный портфель недвижимости, приобретавшийся в докризисное время по более высоким ценам. Сегодня стоимость квадратного метра и текущая доходность являются основными метриками рынка, в то время как раньше инвесторы ориентировались на показатели доходности в пяти- и даже десятилетней перспективе планирования. При этом требования к качеству объекта и его месторасположению являются определяющими, как и в докризисное время.

Зарубежные инвесторы начиная с середины нулевых годов проявляли наибольший интерес к торговой и офисной недвижимости, следом шли складской и гостиничный сегменты. К примеру, российский рынок ретейла в то время бурно развивался и по оборотам считался крупнейшим в Европе, а обеспеченность населения качественными торговыми площадями была одной из самых низких, что позволяло рассчитывать на высокую доходность инвестиций в ретейл-проекты. Существенный приток иностранных инвестиций пришелся на период бурного роста нефтяных цен и российской экономики в 2005–2008 годах, когда доля иностранного капитала превалировала в общем объеме вложенных средств, а емкость рынка еще не позволяла разместить значительно большие суммы.

Картина зеркально изменилась в период посткризисного восстановления рынка в 2009-м и последующие годы, когда в коммерческую недвижимость были привлечены рекордные объемы инвестиций, но при этом доля зарубежного капитала уже, как правило, не превышала 25–30%. Российские инвесторы начали активно конкурировать с иностранцами за лучшие объекты на рынке и давать более привлекательные предложения на приобретение. В результате российский капитал и сейчас продолжает доминировать на рынке, а активность иностранных инвесторов остается низкой. В настоящее время в связи с изменившейся политической ситуацией, санкциями и высокой волатильностью курса рубля зарубежные инвесторы совершают точечные сделки, которые не сильно влияют на общее настроение рынка.

Для многих российских игроков присутствие иностранного капитала ассоциируется с наличием длинных денег на рынке, хотя в действительности такой капитал не всегда преследует долгосрочные цели и зачастую является спекулятивным. Российские девелоперы, зная о возможности выхода из активов путем их продажи иностранным инвесторам, создают качественные, знаковые объекты недвижимости с привлечением известных архитекторов и инженерных компаний, заключают договоры аренды с ведущими международными компаниями. Все это позитивно сказывается на имидже российской коммерческой недвижимости как качественного инвестиционного актива на глобальном уровне.

Иностранные инвесторы сыграли важную роль в формировании российского рынка коммерческой недвижимости и, в частности, инвестиционного рынка. Так как вложение иностранных средств требует наличия соответствующей инфраструктуры, присутствие западного капитала положительно повлияло на развитие рынка, в том числе на качество управления активами, доступность заемного финансирования от ведущих банков, участие в сделках профессиональных консультантов. Благодаря иностранным инвесторам рынок стал более прозрачным. Несмотря на то что российские инвесторы всегда совершали сделки как на растущем, так и на падающем рынке, как в периоды притока и «бегства» денежных средств из страны, присутствие активных зарубежных инвесторов придает российским игрокам уверенности и подстегивает к конкуренции за лучшие активы.

Можно сказать, что к настоящему моменту российский инвестиционный рынок стал в значительной степени самодостаточным, где основной объем сделок совершается с участием российского капитала, сделки финансируются ведущими российскими банками, а крупнейшие портфели сформированы и управляются локальными компаниями. Рынок адаптируется к условиям ограниченного доступа к зарубежным источникам финансирования и падению курса рубля. Поэтому при отсутствии существенных дестабилизирующих факторов инвестиционный рынок коммерческой недвижимости продолжит функционировать как с иностранными инвесторами, так и без их активного участия. Тем не менее приток иностранного капитала всегда является ожидаемым событием и позитивным сигналом для всего рынка коммерческой недвижимости.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Об авторах
Станислав Бибик Colliers International
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости