Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Альфа-банк потребовал от структур Хотина досрочного погашения ₽2,6 млрд 12:08, Бизнес УЕФА включил гол «Спартака» в число лучших в третьем туре Лиги чемпионов 12:02, Спорт В Москве спрогнозировали минимальный за 15 лет объем ввода офисов 11:53, Деньги Семьи погибших в авиакатастрофе над Синаем подали иск на 93 млрд руб. 11:53, Общество Мадрид пообещал запустить процедуру приостановки автономии Каталонии 11:48, Политика Как поколения Y и Z меняют рынок жилья России 11:36, Недвижимость Управление изменениями: на «Октябре» обсудят вопросы экономики будущего 11:33, Партнерский материал В результате атаки боевиков в Афганистане погибли 43 военных 11:28, Политика Росреестру разрешили засекретить сведения о владельцах недвижимости 11:26, Жилье Студии и «евродвушки»: как меняются малогабаритные квартиры из-за спроса 11:15, Недвижимость СМИ сообщили о планах «Яндекса» построить собственный офис в Москве 11:00, Деньги Яровая предложила давать пожизненное за развращение малолетних 11:00, Политика В Киеве рассказали о решении взыскать $6,5 млрд с имущества «Газпрома» 10:56, Политика Медики рассказали о состоянии Кокшенова и Джигарханяна 10:55, Общество Кудрявцев опроверг информацию о намерении стать консультантом Собчак 10:51, Политика Жириновский назвал Собчак подставным кандидатом 10:49, Политика Голос из будущего: как работает построенный на блокчейне бизнес 10:42, Бизнес Экс-замгубернатора Мурманской области задержали по подозрению в растрате 10:04, Общество ВЦИОМ рассказал о негативном отношении большинства россиян к Собчак 09:58, Общество Приземлившийся на шоссе во Флориде самолет врезался в два автомобиля 09:56, Общество «С рождения — часть кремлевской элиты»: западные СМИ о выдвижении Собчак 09:28, Политика Канада первой в Северной Америке ввела запрет на ношение паранджи 09:16, Политика Facebook и Google помогали раскрутить антимусульманскую кампанию в США 09:13, Политика «Криптономика»: анонс свежего номера журнала РБК 09:05, Бизнес В Красноярске из-за пожара в колледже эвакуировали 450 человек 09:01, Общество Хирург районной больницы стал сенатором от Сахалина 08:21, Политика СМИ узнали о «вопросах» к замглавы МВД по делу о злоупотреблениях в НПО 08:15, Политика Митио Каку — РБК: «Бесполезные посреднические профессии отомрут» 08:01, Свое дело
Рынок коммерческой недвижимости РФ привык к международной изоляции
Материалы по теме «Рынок недвижимости меняет привычные парадигмы» Глава CBRE в России Владимир Пинаев: «Я думаю, что дно либо сейчас, либо близко»
05 июл, 2016 16:43
0
Станислав Бибик Рынок коммерческой недвижимости РФ привык к международной изоляции
Является ли активность иностранных инвесторов ключевым фактором для российского рынка коммерческой недвижимости — об этом в авторской колонке рассказывает партнер Colliers International в России Станислав Бибик

Пожалуй, одной из наиболее часто комментируемых тем на рынке недвижимости является участие иностранных инвесторов. Как только их активность снижается, в СМИ начинается полемика о том, что «все пропало и нас ждет крах». Поэтому мы решили разобраться, насколько важным фактором в определении стабильности на рынке недвижимости является активность инвесторов и какова их доля в сравнении с крупнейшими российскими инвесторами за последние пять лет.

Наша страна долгое время оставалась перспективной развивающейся экономикой, которая привлекала инвесторов со всего мира высокими темпами роста и уровнем доходности. Качественная российская коммерческая недвижимость исторически пользовалась спросом у зарубежных инвесторов из США, Великобритании, Австрии, Турции, стран Скандинавии, СНГ и ряда других государств. Как показывают результаты последнего десятилетия, порядка 90% всего объема инвестиций пришлось на московский рынок. При этом с точки зрения доходности на вложенный капитал российский рынок являлся и по-прежнему является одним из наиболее привлекательных для инвестиций.

Иностранный капитал поступает в российские активы через инвестиционные фонды, фонды прямых инвестиций, суверенные и пенсионные фонды, инвестиционные и девелоперские компании. В зависимости от своего профиля инвесторы приходят на российский рынок со стратегиями, начиная с оппортунистических, обеспечивающих максимальную доходность при наиболее высоких рисках, и заканчивая нацеленными на вложения в менее доходные, но высококачественные активы с защищенным денежным потоком, которых с развитием рынка становилось все больше. Несмотря на снижение объемов иностранных инвестиций после финансового кризиса 2008 года, некоторые инвесторы и девелоперы к настоящему моменту сформировали значительные портфели и уверенно держатся в рейтингах крупнейших владельцев коммерческой недвижимости. Яркими примерами являются такие компании, как IKEA, ENKA, Immofinanz, Raven Russia, Hines, Morgan Stanley, PPF и другие.

Даже сегодня, несмотря на сравнительно небольшое число транзакций, закрывающихся сейчас с участием иностранного капитала, география инвесторов довольно обширна: США, Германия, Чехия, Франция. В последнее время высокую активность проявляют представители арабских стран. Китайские инвесторы активно изучают различные секторы экономики нашей страны. Однако пока дисбаланс ожиданий повышенной доходности от российского рынка, рассматриваемого в качестве развивающегося, и при этом низкого аппетита к инвестиционному риску становится препятствующим фактором для еще большего присутствия китайских инвесторов на российском рынке. По этой причине китайские игроки рассматривают возможность дополнительного участия в сопутствующих потенциальной сделке направлениях. Так, речь может идти об участии в сделке китайских банков или строительных компаний. Это поможет как повысить доходность китайской стороны в сделке, так и увеличить контроль над процессом в целом.

В настоящее время у инвесторов преобладают спекулятивные настроения. Во-первых, это обусловлено необходимостью компенсации за риск инвестирования в текущей ситуации, связанный с неопределенностью и ограниченной ликвидностью; во-вторых, с желанием инвесторов сбалансировать инвестиционный портфель недвижимости, приобретавшийся в докризисное время по более высоким ценам. Сегодня стоимость квадратного метра и текущая доходность являются основными метриками рынка, в то время как раньше инвесторы ориентировались на показатели доходности в пяти- и даже десятилетней перспективе планирования. При этом требования к качеству объекта и его месторасположению являются определяющими, как и в докризисное время.

Зарубежные инвесторы начиная с середины нулевых годов проявляли наибольший интерес к торговой и офисной недвижимости, следом шли складской и гостиничный сегменты. К примеру, российский рынок ретейла в то время бурно развивался и по оборотам считался крупнейшим в Европе, а обеспеченность населения качественными торговыми площадями была одной из самых низких, что позволяло рассчитывать на высокую доходность инвестиций в ретейл-проекты. Существенный приток иностранных инвестиций пришелся на период бурного роста нефтяных цен и российской экономики в 2005–2008 годах, когда доля иностранного капитала превалировала в общем объеме вложенных средств, а емкость рынка еще не позволяла разместить значительно большие суммы.

Картина зеркально изменилась в период посткризисного восстановления рынка в 2009-м и последующие годы, когда в коммерческую недвижимость были привлечены рекордные объемы инвестиций, но при этом доля зарубежного капитала уже, как правило, не превышала 25–30%. Российские инвесторы начали активно конкурировать с иностранцами за лучшие объекты на рынке и давать более привлекательные предложения на приобретение. В результате российский капитал и сейчас продолжает доминировать на рынке, а активность иностранных инвесторов остается низкой. В настоящее время в связи с изменившейся политической ситуацией, санкциями и высокой волатильностью курса рубля зарубежные инвесторы совершают точечные сделки, которые не сильно влияют на общее настроение рынка.

Для многих российских игроков присутствие иностранного капитала ассоциируется с наличием длинных денег на рынке, хотя в действительности такой капитал не всегда преследует долгосрочные цели и зачастую является спекулятивным. Российские девелоперы, зная о возможности выхода из активов путем их продажи иностранным инвесторам, создают качественные, знаковые объекты недвижимости с привлечением известных архитекторов и инженерных компаний, заключают договоры аренды с ведущими международными компаниями. Все это позитивно сказывается на имидже российской коммерческой недвижимости как качественного инвестиционного актива на глобальном уровне.

Иностранные инвесторы сыграли важную роль в формировании российского рынка коммерческой недвижимости и, в частности, инвестиционного рынка. Так как вложение иностранных средств требует наличия соответствующей инфраструктуры, присутствие западного капитала положительно повлияло на развитие рынка, в том числе на качество управления активами, доступность заемного финансирования от ведущих банков, участие в сделках профессиональных консультантов. Благодаря иностранным инвесторам рынок стал более прозрачным. Несмотря на то что российские инвесторы всегда совершали сделки как на растущем, так и на падающем рынке, как в периоды притока и «бегства» денежных средств из страны, присутствие активных зарубежных инвесторов придает российским игрокам уверенности и подстегивает к конкуренции за лучшие активы.

Можно сказать, что к настоящему моменту российский инвестиционный рынок стал в значительной степени самодостаточным, где основной объем сделок совершается с участием российского капитала, сделки финансируются ведущими российскими банками, а крупнейшие портфели сформированы и управляются локальными компаниями. Рынок адаптируется к условиям ограниченного доступа к зарубежным источникам финансирования и падению курса рубля. Поэтому при отсутствии существенных дестабилизирующих факторов инвестиционный рынок коммерческой недвижимости продолжит функционировать как с иностранными инвесторами, так и без их активного участия. Тем не менее приток иностранного капитала всегда является ожидаемым событием и позитивным сигналом для всего рынка коммерческой недвижимости.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Об авторах
Станислав Бибик Colliers International
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости