Ваш браузер использует блокировщик рекламы
Он мешает корректной работе сайта.
Добавьте realty.rbc.ru в белый список. Как это сделать.
Лента новостей
Все новости Недвижимость
В Москве умер режиссер фильма «Еще раз про любовь» Георгий Натансон 14:39, Общество Генпрокуратура впервые запросила для наркоторговца пожизненный срок 14:32, Общество В Британии жертвами массового ДТП стали шесть человек 14:28, Общество Глава МИД Британии сравнил Россию со «злобной» Спартой 14:01, Общество Саакашвили опроверг слухи об отправке Порошенко письма о примирении 13:49, Политика Как вернули голос молчаливому гению Стивену Хокингу 13:32, Lenovo и РБК МОК уточнил список запретов на использование национальных символов России 13:27, Спорт Синоптики рассказали о втором температурном рекорде в Москве 13:17, Общество Что есть, чтобы похудеть: 6 продуктов, которые помогут нормализовать вес 13:09, Спецпроект РБК PINK Подравшиеся во время суда над Улюкаевым журналисты рассказали о потасовке 13:03, Общество Сбербанк пообещал акционерам 1 трлн руб. дивидендов к 2020 году 12:43, РБК и Сбербанк В Дагестане уничтожили подозреваемого в восьми убийствах главаря банды 12:40, Общество Саудовцы отпустили задержанного палестинского миллиардера 12:21, Бизнес 5 вещей, с которыми стоит попрощаться перед новым годом 12:15, Спецпроект РБК PINK В Пакистане жертвами взрыва в христианской церкви стали пять человек 12:13, Политика Криштиану Роналду попросил «Барселону» о чемпионском коридоре 12:10, Спорт В МЧС рассказали о концентрации вредных примесей около полигона «Кучино» 11:52, Общество Тучи сгущаются: как Макрон провел климатический саммит против Трампа 11:49, Политика  Квест-драйв: как доехать до Шереметьево за 30 минут 11:27, РБК и Porsche МОК вызвал на слушания двух российских призеров Сочи-2014 11:10, Спорт Более половины американцев заявили об ухудшении ситуации в США при Трампе 11:09, Политика В Приморском крае жертвами столкновения двух иномарок стали два человека 10:55, Общество «Союз-ФГ» с новым экипажем МКС успешно стартовал с Байконура 10:53, Технологии и медиа Компания GoPro опубликовала лучшие кадры 2017 года 10:31, Технологии и медиа В Красноярском крае мужчина убил прибывшего на вызов полицейского 09:44, Общество Яд становится лекарством: как змеи спасают людей 09:36, Lenovo и РБК Французский яхтсмен совершил кругосветное плавание за рекордные 42 дня 09:04, Общество В Финляндии расследуют утечку данных о слежке спецслужб за Россией 08:48, Политика
Рынок коммерческой недвижимости РФ привык к международной изоляции
Материалы по теме «Рынок недвижимости меняет привычные парадигмы» Глава CBRE в России Владимир Пинаев: «Я думаю, что дно либо сейчас, либо близко»
05 июл, 2016 16:43
0
Станислав Бибик Рынок коммерческой недвижимости РФ привык к международной изоляции
Является ли активность иностранных инвесторов ключевым фактором для российского рынка коммерческой недвижимости — об этом в авторской колонке рассказывает партнер Colliers International в России Станислав Бибик

Пожалуй, одной из наиболее часто комментируемых тем на рынке недвижимости является участие иностранных инвесторов. Как только их активность снижается, в СМИ начинается полемика о том, что «все пропало и нас ждет крах». Поэтому мы решили разобраться, насколько важным фактором в определении стабильности на рынке недвижимости является активность инвесторов и какова их доля в сравнении с крупнейшими российскими инвесторами за последние пять лет.

Наша страна долгое время оставалась перспективной развивающейся экономикой, которая привлекала инвесторов со всего мира высокими темпами роста и уровнем доходности. Качественная российская коммерческая недвижимость исторически пользовалась спросом у зарубежных инвесторов из США, Великобритании, Австрии, Турции, стран Скандинавии, СНГ и ряда других государств. Как показывают результаты последнего десятилетия, порядка 90% всего объема инвестиций пришлось на московский рынок. При этом с точки зрения доходности на вложенный капитал российский рынок являлся и по-прежнему является одним из наиболее привлекательных для инвестиций.

Иностранный капитал поступает в российские активы через инвестиционные фонды, фонды прямых инвестиций, суверенные и пенсионные фонды, инвестиционные и девелоперские компании. В зависимости от своего профиля инвесторы приходят на российский рынок со стратегиями, начиная с оппортунистических, обеспечивающих максимальную доходность при наиболее высоких рисках, и заканчивая нацеленными на вложения в менее доходные, но высококачественные активы с защищенным денежным потоком, которых с развитием рынка становилось все больше. Несмотря на снижение объемов иностранных инвестиций после финансового кризиса 2008 года, некоторые инвесторы и девелоперы к настоящему моменту сформировали значительные портфели и уверенно держатся в рейтингах крупнейших владельцев коммерческой недвижимости. Яркими примерами являются такие компании, как IKEA, ENKA, Immofinanz, Raven Russia, Hines, Morgan Stanley, PPF и другие.

Даже сегодня, несмотря на сравнительно небольшое число транзакций, закрывающихся сейчас с участием иностранного капитала, география инвесторов довольно обширна: США, Германия, Чехия, Франция. В последнее время высокую активность проявляют представители арабских стран. Китайские инвесторы активно изучают различные секторы экономики нашей страны. Однако пока дисбаланс ожиданий повышенной доходности от российского рынка, рассматриваемого в качестве развивающегося, и при этом низкого аппетита к инвестиционному риску становится препятствующим фактором для еще большего присутствия китайских инвесторов на российском рынке. По этой причине китайские игроки рассматривают возможность дополнительного участия в сопутствующих потенциальной сделке направлениях. Так, речь может идти об участии в сделке китайских банков или строительных компаний. Это поможет как повысить доходность китайской стороны в сделке, так и увеличить контроль над процессом в целом.

В настоящее время у инвесторов преобладают спекулятивные настроения. Во-первых, это обусловлено необходимостью компенсации за риск инвестирования в текущей ситуации, связанный с неопределенностью и ограниченной ликвидностью; во-вторых, с желанием инвесторов сбалансировать инвестиционный портфель недвижимости, приобретавшийся в докризисное время по более высоким ценам. Сегодня стоимость квадратного метра и текущая доходность являются основными метриками рынка, в то время как раньше инвесторы ориентировались на показатели доходности в пяти- и даже десятилетней перспективе планирования. При этом требования к качеству объекта и его месторасположению являются определяющими, как и в докризисное время.

Зарубежные инвесторы начиная с середины нулевых годов проявляли наибольший интерес к торговой и офисной недвижимости, следом шли складской и гостиничный сегменты. К примеру, российский рынок ретейла в то время бурно развивался и по оборотам считался крупнейшим в Европе, а обеспеченность населения качественными торговыми площадями была одной из самых низких, что позволяло рассчитывать на высокую доходность инвестиций в ретейл-проекты. Существенный приток иностранных инвестиций пришелся на период бурного роста нефтяных цен и российской экономики в 2005–2008 годах, когда доля иностранного капитала превалировала в общем объеме вложенных средств, а емкость рынка еще не позволяла разместить значительно большие суммы.

Картина зеркально изменилась в период посткризисного восстановления рынка в 2009-м и последующие годы, когда в коммерческую недвижимость были привлечены рекордные объемы инвестиций, но при этом доля зарубежного капитала уже, как правило, не превышала 25–30%. Российские инвесторы начали активно конкурировать с иностранцами за лучшие объекты на рынке и давать более привлекательные предложения на приобретение. В результате российский капитал и сейчас продолжает доминировать на рынке, а активность иностранных инвесторов остается низкой. В настоящее время в связи с изменившейся политической ситуацией, санкциями и высокой волатильностью курса рубля зарубежные инвесторы совершают точечные сделки, которые не сильно влияют на общее настроение рынка.

Для многих российских игроков присутствие иностранного капитала ассоциируется с наличием длинных денег на рынке, хотя в действительности такой капитал не всегда преследует долгосрочные цели и зачастую является спекулятивным. Российские девелоперы, зная о возможности выхода из активов путем их продажи иностранным инвесторам, создают качественные, знаковые объекты недвижимости с привлечением известных архитекторов и инженерных компаний, заключают договоры аренды с ведущими международными компаниями. Все это позитивно сказывается на имидже российской коммерческой недвижимости как качественного инвестиционного актива на глобальном уровне.

Иностранные инвесторы сыграли важную роль в формировании российского рынка коммерческой недвижимости и, в частности, инвестиционного рынка. Так как вложение иностранных средств требует наличия соответствующей инфраструктуры, присутствие западного капитала положительно повлияло на развитие рынка, в том числе на качество управления активами, доступность заемного финансирования от ведущих банков, участие в сделках профессиональных консультантов. Благодаря иностранным инвесторам рынок стал более прозрачным. Несмотря на то что российские инвесторы всегда совершали сделки как на растущем, так и на падающем рынке, как в периоды притока и «бегства» денежных средств из страны, присутствие активных зарубежных инвесторов придает российским игрокам уверенности и подстегивает к конкуренции за лучшие активы.

Можно сказать, что к настоящему моменту российский инвестиционный рынок стал в значительной степени самодостаточным, где основной объем сделок совершается с участием российского капитала, сделки финансируются ведущими российскими банками, а крупнейшие портфели сформированы и управляются локальными компаниями. Рынок адаптируется к условиям ограниченного доступа к зарубежным источникам финансирования и падению курса рубля. Поэтому при отсутствии существенных дестабилизирующих факторов инвестиционный рынок коммерческой недвижимости продолжит функционировать как с иностранными инвесторами, так и без их активного участия. Тем не менее приток иностранного капитала всегда является ожидаемым событием и позитивным сигналом для всего рынка коммерческой недвижимости.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Об авторах
Станислав Бибик Colliers International
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости
×
Ваш браузер устарел
Пожалуйста, обновите его или установите новый.
Ваш браузер не обновлялся уже несколько лет. За это время некоторые сайты стали использовать новые технологии, которые он не поддерживает и не может корректно отобразить страницу. Чтобы это исправить, попробуйте установить новый браузер.