Е. Аметистова: "Цены на недвижимость Лондона и Москвы сильно отличаются"

Англия по-прежнему остается одной из самых привлекательных стран мира, как с точки зрения широты возможностей для инвестирования, так и с позиции благоприятного налогового и имиграционного климата. При этом вклады в недвижимость по-прежнему занимают первое место в портфеле крупного инвестора, особенно иностранного. Обо всех тонкостях инвестиционного процесса и специфике английского рынка корреспонденту "РБК-Недвижимости" рассказала управляющий партнер британской компании "Адрес Англия" Екатерина Аметистова.

Насколько привлекателен рынок жилья Лондона по сравнению с московским?

Лондон довольно дорогой город. Несмотря на рассуждения о дороговизне московской недвижимости, цены Лондона и Москвы все еще сильно отличаются. Например, небольшая и отнюдь не шикарная квартира с одной-двумя спальнями и одной гостиной в центральном районе в среднем обойдется в 500 тысяч фунтов. Большая квартира в приличном сотоянии в престижном районе может стоить 3-5 млн фунтов, а есть жилье и намного дороже.

Помните, мы учили в школе на уроках английского: Лондон - город контрастов? Это действительно так. В Лондоне есть неблагополучные районы, где жилье относительно недорогое и в основном муниципальное, там селятся выходцы из Африки и Азии, а также безработные. Эти районы отличает повышенная преступность, и жить там часто просто опасно, но даже в таких районах однокомнатная квартира будет стоить 150-200 тыс. фунтов.

Насколько совпадают ценовые сегменты и совпадают ли вообще?

В отличие от Москвы, где элитные новостройки разбросаны по всему городу, в Лондоне основной составляющей цены на недвижимость является ее "почтовый индекс", который присваивается району или даже кварталу. В центральном Лондоне это такие престижные районы как Сэнт Джэймс, Белгравия, Мэйфер, Найтсбридж. За почтовый индекс SW1 инвесторы платят в два, а то и в три раза больше, чем за другие районы. В центральной "первой зоне" отдельно стоящие частные дома встречаются редко, и за такой дом вы должны будете заплатить от 6 до 20 млн фунтов.

До 95% жилого фонда в центре составляют квартиры, продающиеся как Лизхолд (Leasehold). Это означает, что, покупая квартиру, вы не становитесь фактическим владельцем земли, на которой она расположена, а арендуете землю и строение на длительный срок. Дело в том, что на протяжении уже нескольких веков вся земля в центре Лондона пренадлежит нескольким аристократическим семьям, и они расстаются со своей собственностью крайне неохотно.

В центре города очень мало новостроек, это связяно с малым количеством свободной земли. В связи с этим спрос на современное жилье класса "люкс" огромен и здесь Лондон побивает все рекорды по ценам. Например, в недавно построенном комплексе "Найтсбридж" цена двухкомнатной квартиры составляет от 2 до 4 млн фунтов, а в еще строящемся комплексе "Номер 1 Гайд Парк" (One Hyde Park) ожидаются цены в районе 45-50 тыс. фунтов за 1 кв метр.

Стоит добавить, что ликвидность жилья в этих районах очень высока, нередко оно "уходит" за считанные дни, а бывает, и часы. По мере удаления от центра города количество домов превышает количество квартир, причем дома продаются в полное владение, вместе с землей (Freehold). Есть ряд не центральных, но очень престижных районов, где селится состоятельный средний класс – банкиры, юристы, врачи, актеры. Это такие районы, как Хампстед на севере Лондона или Уимблдон и Ричмонд на юго-западе. Дом с 3-4 спальнями там обойдется в 1,5-3 млн фунтов. Аналогичная по площади квартира будет стоить от 800 тыс фунтов.

В следующей ценовой категории находятся так называемые спальные районы, где живет большинство населения Лондона (Илинг, Кингстон, Гринвич и т.д.). Средний дом на одну семью с 3-4 спальнями будет стоить 500-800 тыс. фунтов.

Насколько привлекательно жилье в Англии для инвестирования и как быстро окупятся вложенные средства?

Это слишком общий вопрос. Привлекательность рынка - это понятие, определяемое самим инвестором, его отношением к рискам, а также объемам и сроками инвестиций. Если вы желаете приобрести дешевое жилье в рассчете на стремительный рост цен, а через 2-3 года продать его, то Лондон - не ваш рынок. После небывалого роста цен на недвижимость в среднем на 20-25% в год за последние десять лет, рынок стабилизировался. Специалисты прогнозируют средний рост 10% на следующие несколько лет.

Как и с любым вложением капитала, инвестиции в недвижимость заключают в себе некоторые риски. Однако, Великобритания, благодаря привлекательным налоговым законам и низкому уровню бюрократии, является магнитом для большого и среднего бизнеса. Правительство хорошо понимет важность продолжения такой политики и никогда не пойдет на радикальное изменеие этого подхода - это все равно, что убить курицу, несущую золотые яйца.

В Англии, по большому счету, только средний сегмент рынка недвижимости зависит от экономики. Рынок элитной недвижимости, стоимостью от 3 млн фунтов, живет по своим законам. Начиная с послевоенного времени, рынок элитного жилья практически не реагирует на "взлеты и падения" экономики, продолжая и сегодня расти в среднем на 20% в год. Это особенно ощутимо в последнее время, когда большая часть инвесторов – иностранцы. Если инвесторы из одной страны по каким-либо причинам перестанут покупать недвижимость, их место займут другие – в мире много богатых людей.

Каковы особенности приобретения жилья с помощью ипотеки?

Ипотеку имеет смысл брать в двух случаях: когда не хватает денег и надо где-то жить или если денег на покупку достаточно, но вы уверены, что сможете получить прибыль на свой капитал, превосходящий выплаты по ипотеке. Сейчас стало возможным получить ипотечный кредит в Англии иностранным гражданам. В первом случае, нужно будет доказать банку, что у вас есть постоянный легальный доход, с которого вы платите налоги. Размер кредита, на который можно рассчитывать, будет составлять 3-4 годовых зарплаты под 7-8% в год (на сегодняшний день). Во втором случае, то есть когда вы являетесь серьезным инвестором и, купив недвижимость, предпочитаете продолжать пользоваться основным капиталом, банки могут предложить различные довольно привлекательные схемы.

Имеет ли смысл вкладывать в недвижимость с целью сдвать ее в аренду и можно ли взять ипотеку в Англии под такой проект?

Идея взять ипотечный кредит на большую часть стоимости недвижимости и сдавть ее с целью получения прибыли, которая покрывала бы выплаты по ипотеке и приносила бы дополнительный доход, не всегда работает. Учтите, что вам придется нести затраты на содержание недвижимости, ее сдачу, а также платить налоги на прибыль, если таковая будет. У нас разработана интерактивная модель, позволяющая оценить привлекательность такого инвестиционного проекта, где входными данными являются стоимость недвижимости, величина ипотеки, уровень инфляции и т.д. Модель даст вам хорошее представление о потенциальной прибыльности проекта.

Ликвидность рынка аренды играет не последнюю роль. Покупка недвижимости и невозможность ее сдавать будет означать фиаско проекта. Но заведомо ликвидны только приличные, по возможности, центральные, районы, где недвижимость дороже. Получается ситуация, немного напоминающая курицу и яйцо.

Каковы особенности местного налогообложения? Как правильно ввезти в страну капитал при переезде, чтобы не потерять большие суммы на налогах?

Вопросами налогового планирования необходимо заняться до приобретения недвижимости или получения иммиграционного статуса. Переехав в Англию и, тем самым, став налогвым резидентом, решать вопросы налогов поздно - их надо платить. К сожалению, профессиональную информацию по этому вопросу в Москве получить нелегко. Здесь есть высококвалифицированные специалисты по российскому или международному налоговому праву, но английских юристов, досконально знающих специфику именно британской системы, здесь практически нет.

Мы работаем с крупнейшими юридическими компаниями в Сити, специализирующимися на вопросах налогообложения для английских и иностранных инвесторов. Если вы планируете приехать в Лондон, мы организуем серию консультаций со специалистами. Мы также можем организовать приезд британских юристов в Россию для личной встречи, если у вас нет времени для поезки в Лондон. Подчеркну, что серьезные инвесторы должны пользоваться услугами юристов обеих стран, чтобы избежать риска потери больших сумм или нарушения законов.

Гарантирует ли приобретение собственности в Англии получение паспорта или гражданства? Что нужно сделать, чтобы их получить?

Владение недвижимостью никак не поможет вам ни с получением визы, ни с получением гражданства. Для серьезных инвесторов есть довольно простой путь получения вида на жительство, а впоследствии, и Британского паспорта – это иммиграционный статус Инвестора. От Вас потребуется инвестировать в Английскую экономику минимум 1 млн фунтов, из них 750 тыс. требуется вложить в акции, государственные облигации и другие ценные бумаги. Наши партнеры, к которым относятся крупнейшие финансовые фонды и банки Великобритании (UBS, GLG Partners, Coutts&Co, HSBC, CSFB) помогут вам создать привлекательный инвестиционный портфель, отвечающий требованиям иммиграционного статуса Инвестора. Есть и другие пути переезда в Англию – виза специалиста высоко класса (HSMP), виза бизнесмена или единственного представителя компании и т.д. Наши московские партнеры, юридическая компания GF Consult, смогут профессионально проконсультировать вас по иммиграционным, а также правовым и налоговым вопросам.

А если ребенок учится в Англии, есть ли у него или у его родителей какие-либо преимущества в получении гражданства?

Преимуществ как таковых нет, но один из родителей получит визу опекуна на время обучения ребенка, а другие члены семьи смогут неограниченно ездить в Англию. Кстати, о частном образовании. Откровением для многих наших весьма состоятельных клиентов явился тот факт, что ни за какие деньги нельзя "купить место" в хорошей частной школе. Единственный путь поступить в одну из элитных школ (например, в Итон, Хэрроу, Винчестер, Вестминстер) – это серьезная подготовка с опытным английским репетитором в Лондоне или Москве. На нашем опыте мы убедились, что российские ребята учатся хорошо, и, при правильно построенной подготовительной работе, они поступают в самые престижные учебные заведения. А инвестирование в образование является, пожалуй, самым благодатным!

Вы сказали, что существует элемент информационного голодания, когда речь заходит о специфических вопросах, связанных с инвестированием в недвижимость Англии. Что бы вы посоветовали потенциальным инвесторам?

Во первых, не бояться проекта переезда в чужую страну. Англия – страна очень гостеприимная, с минимумом бюрократии и большим желанием помочь. В конце концов, как я уже говорила, что Англия, в отличие от многих европейских, да и не только европейских стран, заинтересована в вас как инвесторе не меньше ,чем вы в ней, причем, не на словах, а в виде законов.

А что касается нехватки информации в Москве, как по недвижимости, так и по налоговым, иммиграционным, образовательным вопросам, то мы с этой проблемой сталкиваемся постояннно, практически, с каждым клиентом. Именно поэтому мы решили провести серию индивидуальных консультаций в Москве в конце мая, чтобы быть точной, 24-26 мая, в офисе наших партнеров и представителей "Адрес Англия" в России - юридической компании GF Consult. Наши ведущие специалисты специально прилетят в Москву на это время. Консультации будут проводиться один-на-один с потенциальными клиентами и инвесторами, мы постараемся ответить на их конкретные вопросы. Мы советуем позвонить и договориться об удобном времени консультации заранее, так как число консультаций ограничено. Получить информацию о консультациях можно на нашем сайте (www.addressanglia.com) или в GF Consult (www.gfconsult.ru, Тел: +7 (495) 225-0064).