И. Жуков: "Развитие рынка бюджетных гостиниц приемлемо только для серьезных инвесторов"

Гостиницы и склады - два сектора коммерческой недвижимости, которые получили ощутимый толчок к развитию в недавнем прошлом. Большинство столичных девелоперов уже обзавелись собственными "гостеприимными проектами", а на рынок складской недвижимости потянулись западные инвесторы. В интервью "РБК-Недвижимости" генеральный директор "БЭЛ Девелопмент" Игорь Жуков рассказал о перспективах гостиничного сектора и обозначил первые неудачи складского девелопмента.

Один из самых громких проектов "БЭЛ Девелопмент" (входит в структуры "Русско-азиатской инвестиционной компании" Олега Дерипаски) - строительство отеля уровня "5 звезд" на Пушкинской площади. Однако в этой узкой люксовой нише, более того в территориально ограниченном пространстве Тверской улицы, уже заявили о себе ведущие мировые операторы. На ваш взгляд, Москва готова переварить "нашествие" фешенебельных проектов?

- Стоимость недвижимости в центре такова, что не позволяет возводить здесь дешевые гостиницы. Действительно, сегодня на Тверской улице реализуется несколько проектов строительства "пятизвездочных" гостиниц. Но я бы не назвал это "нашествием". Во-первых, новые гостиничные проекты выйдут на рынок в разное время. Во-вторых, в условиях острого дефицита земли в центре города "нашествие" попросту невозможно осуществить. Многие компании хотят строить высококлассные гостиницы в Москве, но не могут найти подходящий участок. Не стоит забывать и о том, что целый ряд гостиниц, заявляющих о своей "пятизвездочности" за 10-15 лет, прошедшие с момента их последней реконструкции, очень сильно обветшали. До сих пор из-за отсутствия конкуренции на рынке они не спешили обновляться, поэтому их нынешний статус зачастую относителен.

Помимо будущего отеля на Пушкинской в портфеле компании еще несколько гостиничных проектов. Гостиничный бизнес в настоящее время является приоритетным для БЭЛ Девелопмент?

- Хотелось бы подчеркнуть, что мы занимаемся не гостиничным, а девелоперским бизнесом. Гостиничное направление для нас является одним из приоритетных. Например, в прошлом году мы завершили проект реконструкции сочинского санатория "Родина", который в советское время входил в систему 4-го Главного управления Минздрава РСФСР и обслуживал элиту страны. На его базе был открыт бутик-отель "Гранд Отель Родина", которым управляет известная сеть The Stein Group. Сейчас мы заняты реализацией проекта пятизвездочного отеля на Тверской улице, выступаем девелопером проекта строительства апарт-отеля в Малом Козихинском переулке, планируем построить гостиницу категории "3 звезды" на 260 номеров на востоке Москвы.
Вообще мы не специализируемся на одном виде недвижимости. Мы компания очень многогранная - строим склады, офисы, жилье, гостиницы. Стремимся к диверсификации, иногда отталкиваясь от внутренних ресурсов группы. В частности, проект строительства одного из первых в Подмосковье складских комплексов класса А в городе Видном был реализован на территории завода "Мосмек", который специализируется на производстве строительных алюминиевых конструкций. Предприятие располагало зарезервированной под расширение землей, однако впоследствии пересмотрело стратегию развития и отдало часть резерва под реализацию девелоперского проекта. Кроме того, мы активно приобретаем землю на вторичном рынке, участвуем в конкурсах и аукционах. Например, участок под строительство первого в Самаре офисного комплекса класса А площадью 16 тыс. кв. м был куплен на конкурсе. На вторичном рынке была приобретена земля для реализации проектов строительства офисного центра класса А площадью более 12 тыс. кв. м в Москве и элитного дома в Краснодаре. Часть гостиничных проектов реализуем совместно с нашими партнерами.

С чего, по вашему мнению, должно начинаться участие девелопера в гостиничном проекте?

- Участие девелопера в гостиничном проекте начинается с его анализа. Как правило, выполнить такой анализ без помощи специализированных консалтинговых компаний достаточно сложно. Поэтому на первом этапе необходимо наладить процесс взаимодействия между девелопером, гостиничным консультантом и, в некоторых случаях, будущим оператором. Это очень важно для правильного позиционирования гостиницы, безошибочного расчета потенциальных прибылей и возможных убытков. В целом же гостиничные проекты, как и любые другие, начинаются с оформления юридического титула.

Уже несколько лет говорится о необходимости развития в городе гостиниц эконом-класса, однако на практике заявляют о себе на рынке только 4-5 звездочные форматы. Что сдерживает рынок гостиниц бюджетного класса?

- Развитие рынка бюджетных гостиниц сдерживает дефицит земли и длительные сроки окупаемости таких проектов, которые приемлемы только для серьезных инвесторов с долгосрочными перспективами развития. Кроме того, гостиничные проекты сложнее и технологичнее, чем офисные и жилые. Офисы можно сдать в аренду без отделки, жилье - продать, а гостиницей надо управлять, постепенно возвращая вложенные средства. Мы возлагаем определенные надежды на принятые московским правительством меры по стимулированию развития гостиничного хозяйства города, которыми предусмотрена возможность выкупа права аренды земли - это дешевле. Также город пообещал взять на себя работу по перекладыванию инженерных сетей, выводу арендаторов. Мы этими преференциями планируем воспользоваться.

Недавно на столичном рынке появились первые проекты нового формата: апарт-отели. Каковы особенности этого сегмента гостиничного рынка и каковы его перспективы в столице?

- Фактически сегмент апарт-отелей только формируется. В отличие от традиционных гостиниц апарт-отели рассчитаны на длительное пребывание гостей. При этом постояльцам гарантируется высокий уровень сервисных услуг. Это достаточно небольшая ниша на гостиничном рынке. Выбранный нами формат только начинает развиваться в Москве и обещает стать очень успешным. Но в то же время мы отдаем себе отчет в том, что эта ниша быстро заполнится.

На ваш взгляд, какой сектор коммерческой недвижимости испытывает ощутимый дефицит предложения?

- Пожалуй, наиболее остро дефицит предложения ощущается на гостиничном рынке и распространяется на отели всех категорий. Что же касается офисного и складского рынков, то здесь скорее ощущается нехватка качественных проектов класса А, тогда как остальные ниши достаточно быстро заполняются. Конкуренция на рынке обостряется, возрастает востребованность новых форматов коммерческой недвижимости: бизнес-парков, техно-парков, крупных многофункциональных центров, совмещающих в себе офисы, торговые центры и гостиницы. Возможно, в рамках бизнес- и техно-парков появятся узкоспециализированные комплексы: научно-исследовательские или корпоративные парки.

Бурное развитие ритейла вытолкнуло рынок складской недвижимости в первый эшелон инвестпривлекательности. Западные инвестфонды первыми оценили открывающиеся перспективы. По вашим оценкам, каков потенциал этого сегмента рынка в Москве и регионах?

- Доходность складского проекта не сильно отличается от средних показателей доходности на рынке офисной недвижимости, и тем более не сравнима с доходностью проектов на рынке жилья. Поэтому складские проекты представляют интерес не столько с точки зрения прибыльности, сколько с точки зрения стабильности и надежности этого рынка в целом. Заключение арендных договоров на срок семь-десять лет - норма в этом бизнесе. Затраты арендаторов складов значительно превышают затраты арендаторов офисов - им приходится вкладываться в оборудование, складские технологии. Такие расходы могут нести только надежные и платежеспособные компании. Все это повышает стабильность и прогнозируемость рынка в целом. Вот поэтому инвестиционные фонды проявляют повышенный интерес к складским проектам. Что касается перспектив московского рынка складов, то определенным потенциалом обладает ниша качественных складов класса А. Если же оценивать потенциал региональных рынков, то важно учитывать множество нюансов, тщательно анализировать транспортные потоки и логистику. Главное - не строить иллюзий. Приведу пример из смежной области. В последние два года динамика роста арендных ставок на офисы в некоторых регионах опережала московскую. Однако емкость региональных рынков намного меньше - следовательно, они насыщаются в несколько раз быстрее. Например, весной этого года мы завершаем строительство первого в Самаре офисного здания класса А площадью около 15 тыс. кв. м. Уже заключены договора с компаниями "Тройка-диалог", "Ростикс", проявили интерес к проекту
компании "Совинтел", "Комстар", "Москоммерцбанк", МДМ-банк и ряд других известных фирм, которые хотят иметь офис соответствующего уровня. Кроме того, в здании разместятся офисы компании "Ингосстрах". Однако, несмотря на успешное завершение проекта, мы полагаем, что построить и также успешно сдать в аренду второе офисное здание класса А в Самаре девелоперам будет сложно. Фактически своим проектом мы заполнили эту нишу.

Есть ли уже примеры провала складского девелопмента?

- Скажем так: на рынке есть примеры неудачных проектов. Например, мне известны случаи, когда девелоперы возводят холодные склады с одним температурным режимом, не имея при этом ни малейшего представления, кому они их сдадут и что в них будет храниться. Между тем холодные склады должны быть миксированные. То есть, необходимо предусматривать разные температурные режимы: зоны для заморозки мяса, отдельные зоны для заморозки овощей. При этом правильно смиксировать склад можно только под конкретного арендатора. Кроме того, на рынке встречаются складские проекты с неправильным соотношением застроенной и незастроенной площади, что снижает эффективность логистики, не говоря уже о том, что транспорту негде разъехаться на территории склада. Я назвал только самые вопиющие примеры. Мелких недочетов гораздо больше, и встречаются они практически повсеместно.