Н.Шитов: "Ожидать значительного снижения ставок по ипотеке в ближайшей перспективе не стоит"

"Год ипотеки" – неофициальный статус уходящего года в бизнес-сообществе уже определен. Сегодня кредиты выдают почти все российские банки, а сама ипотека приобрела политическую заряженность нацпроекта. Запросы покупателей, столкнувшихся с небывалым ростом цен на жилье, увеличили вдвое ипотечные портфели банков. Последние, ощутив недостаток денежных ресурсов, начали выход на рынок мирового капитала. Пока сделки по секьюритизации провели только ВТБ и Городской ипотечный банк. В интервью "РБК-Недвижимости" президент Городского ипотечного банка Николай Шитов рассказал о перспективах развития ипотеки.

- Весна-лето этого года ознаменовались лавинообразным ростом цен на жилье. Для ипотечного банка ажиотажный спрос на квартиры и, как следствие, потребность в более крупных займах на их покупку, стремительный рост доходности ипотечных сделок - все это несет больше экономической выгоды или проблем, связанных с тем, что продавец зачастую предпочитает покупателя с "живыми деньгами"?

Действительно, мы думали, что стремительный рост цен на жилье остановит спрос на ипотечные кредиты. Опасались, что "ипотечные" покупатели будут проигрывать в гонке за "квадраты", поскольку, в условиях ежедневного удорожания жилья, одобренной банком суммы зачастую уже может не хватить на приглянувшуюся квартиру. Однако на деле оказалось наоборот: за последние шесть месяцев объемы выдачи ипотечных увеличились в два-три раза по сравнению с началом года.

Тот факт, что цены на жилье в Москве обогнали все мыслимые ожидания, а большинству покупателей уже не хватает собственных сбережений, в значительной степени сподвигнул население к ипотеке. Кроме того, считалось, что ставка в 10% годовых по кредиту на покупку жилья слишком высока. Но в действительности, когда квартиры дорожают на 100%, а в отдельных случаях и на 200% в год заявленные банком проценты перестают выглядеть пугающе. Стало понятно, что инвестиции в недвижимость с учетом банковского кредита становятся выгодными вдвойне.

- Расскажите об основных итогах деятельности банка по истечении года. Сколько на сегодня выдано ипотечных кредитов? Какую долю на рынке ипотечного кредитования занимает банк?

Объем ипотечных сделок за 2006 год вырос в четыре раза по сравнению с 2005 годом. При этом рынок в целом вырос в два раза. В объеме выдаваемых кредитов у нас все большую долю занимают регионы, причем там порядка 60% займов выдается в рублях.

- За счет чего в обозримом будущем могут быть снижены ставки по ипотечным кредитам вообще и ставки по программам Городского ипотечного банка, в частности?

Нам удается удерживать процентные ставки вблизи нижних границ ценового диапазона благодаря тому, что в этом году мы вышли на рынок мирового капитала. Начав выпуск и продажу ипотечных ценных бумаг, банки обеспечивают себе постоянный источник пополнения средств. Полагаю, если в следующем году не два, а два десятка банков выйдут на рынок капитала, разговоры о возможном снижении процентных ставок по кредитам обретут под собой крепкую почву.

Вместе с этим, те сделки по секьюритизации, которые были проведены, имели привязку к LIBOR. Сейчас этот индекс межбанковского кредитования растет и внешние средства для банков становятся дороже, а следовательно, рядовому потребителю ожидать снижения ставок в ближайшей перспективе 3-6 месяцев не стоит.

С рублевыми заимствованиями внутри страны ситуация иная: благоприятная макроэкономическая ситуация в стране делает рублевые кредиты более дешевыми для банков, однако долгосрочных ресурсов в национальной валюте пока недостаточно.

- Какова сегодня реальная эффективная ставка для банков, ниже которой уже нет смысла ее опускать?

Цена привлечения диктует ставки размещения. Иными словами, банк не может выдавать деньги ниже той ставки, по которой он купил их. Сегодня средневзвешенная ставка привлечения средств для российских банков на срок свыше 10 лет составляет LIBOR +3-4%. В рамках сделки по секьюритизации, которая была проведена Городским ипотечным банком, ставка привлечения по старшему траншу была на уровне LIBOR +1,6%.

- Весной этого года вы заявили о намерении до конца года нарастить количество региональных представительств банка до 12. Сегодня Городской ипотечный банк работает в 9 регионах. Будет ли этот замысел реализован до конца текущего года?

Этот план будет выполнен до конца года. В ближайшее время мы объявим об открытии представительств в трех новых регионах России. Могу лишь сказать, что это крупные города? с населением более миллиона человек, в этих регионах очень активный рынок недвижимости: возводится много новостроек и достаточно разнообразно представлен вторичный сегмент.

- Летом этого года Городской ипотечный банк выпустил ипотечные ценные бумаги, которые были номинированы в долларах, как и кредиты, которые послужили основой операции. При этом доля рублевых кредитов постоянно растет. Расскажите об особенностях выпуска ипотечных ценных бумаг с рублевым покрытием, и когда Вы планируете подобный выпуск?

Могу предположить, что в следующем году мы обязательно увидим несколько выпусков рублевых бумаг. Городской ипотечный банк, во всяком случае, над этим работает.

Однако есть несколько ключевых аспектов, которые пока сдерживают этот рынок. Во-первых, любая секьюритизация - это создание SPV - специального предприятия, на которое переносятся активы. До недавнего времени у юристов не было четкого понимания, каким образом эта структура должна работать в российском правовом поле. Помимо этого, была дополнительные проблема, связанная с отсутствием технологии регистрации этих бумаг в ФСФР. Рабочая группа, возглавляемая Владимиром Гусаковым, успешно преодолела эти препятствия. Сейчас эти проблемы решены – регламент есть.

Во-вторых, в России долгое время отсутствовал класс долгосрочных инвесторов, способных покупать ипотечные ценные бумаги. К таким инвесторам можно отнести страховые компании, которые страхуют жизнь. Это долгосрочный актив, поскольку люди заключают договор сроком на 15-20 лет, либо вовсе до конца жизни. У нас институт страхования жизни получил толчок к развитию совсем недавно, и даже самые крупные компании еще не накопили достаточно резервов, чтобы вкладываться в ипотечные ценные бумаги. Еще один класс потенциальных инвесторов – пенсионные фонды. Они лишь пару месяцев назад получили возможность вкладывать деньги в покупку ипотечных ценных бумаг.

Других долгосрочных инвесторов на российском рынке среди российских компаний пока нет. В настоящий момент вопрос не в том, как выпустить ипотечные ценные бумаги, а в том, кто будет их покупать.

- Вы уже заявили о планах на проведение второй сделки по секьюритизации в первом квартале 2007 года. Вы пойдете уже проложенным путем или будут какие-то новации?

Сделка будет очень похожая: надеюсь, все пойдет по налаженной схеме. Могу сказать, что объемы нового выпуска будут значительно превышать аналогичные показатели по первому. Мы собираемся разместить ипотечные ценные бумаги на сумму порядка 200 млн долларов.

- Каково сейчас соотношение московских и региональных кредитов в портфеле банка? На сколько изменились эти показатели по сравнению с концом 2005 года?

По количеству выдаваемых кредитов регионы уже догоняют мегаполисы. Пока 70% выдаваемых нами кредитов приходится на Москву и Санкт-Петербург, остальное – на регионы. В конце 2005 года это соотношение было 90% к 10%. Ипотека в регионах только набирает обороты, и сейчас мы отмечаем, что выдача кредитов в регионах растет высокими поступательными темпами. Их количество увеличилось более чем в 2,5 раза.

Если говорить в целом, ипотека в России по-прежнему составляет 1,5% от ВВП. Тогда как в Казахстане этот показатель держится на уровне 6%, на Украине - 4%, а в странах восточной Европы доходит до 15% от ВВП. Эти показатели дают основание полагать, что ближайшие четыре-пять лет Россия будет переживать взрывной рост ипотеки

- Если говорить только о Москве: насколько рынок насыщен ипотечными продуктами банков, можно ли говорить о надвигающимся спаде спроса?

Нет, ни в коем случае.