Основные тенденции ипотечного рынка 2008 года

По мнению аналитиков, от повторения американского кризиса российскую ипотеку спасла только ее "недоразвитость". Тем не менее влияние международного кризиса уже ощущается: по прогнозам, в этом году на дешевую ипотеку рассчитывать не стоит. Более того, удорожание заемных средств может стать дополнительным фактором роста цен на жилье. А из-за снижения платежеспособного спроса рынок в перспективе может и обвалиться.

Мало кто из экспертов будет утверждать, что американский ипотечный кризис никак не отразился на российской ипотеке. Но многие считают, что его влияние было скорее психологическим, нежели каким-то иным. "Объемы российской ипотеки намного меньше, чем американской, и если в Америке количество ипотечных сделок составляет более 90% от общего объема сделок, то наша российская ипотека – это всего 10–15% от сделок с недвижимостью. В России ипотека составляет не более 2–3% от ВВП, а в Штатах – около 50% от ВВП", – говорит Елена Хуснулина, директор ипотечного центра компании "Домстрой".

Кроме того, по ее словам, причиной американского кризиса стал так называемый сегмент subprime – сегмент рискованных кредитов, а наша ипотека еще не исчерпала лимит заемщиков с хорошей кредитной историей и доходом.

Многие российские банки сделали свои выводы о ситуации, связанной с кредитным кризисом. Изменилось отношение к заемщику, банки стали тщательнее проводить анализ платежеспособности и кредитоспособности клиента, изменились отдельные программы (некоторые банки отказались от программ без первоначального взноса), повысились процентные ставки, продолжает эксперт.

В настоящее время отмечается снижение объемов ипотечного кредитования. Прежде всего это связано с повышением цен на недвижимость (спрос на ипотеку не уменьшился, и потребность наших граждан в улучшении жилищных условий – тоже). Но рост цен на недвижимость и снижение количества предложений на рынке существенно тормозят этот процесс.

Спокойнее всего на это отреагировал сегмент элитного жилья, рассчитанный на покупателей дорогой недвижимости. Активность крупных заемщиков, то есть тех, кто обращается за кредитом в 1 млн долларов, не снизилась. Колебания ставки не сыграли для них никакой роли. Даже в изменившихся условиях ипотека на этом рынке остается выгодной, ведь элитные объекты дорожают со скоростью 25% в год, в то время как солидные клиенты могут получить кредит под 9% в валюте. "Конечно, такие клиенты не платят эти кредиты 25 лет – они их гасят в течении 3, максимум 5 лет", – говорит Марина Меклонян, руководитель ипотечного кредитования Penny Lane Realty.

По прогнозам аналитиков, объем выдачи ипотечных кредитов в первом полугодии снизится на 15–20%. В первую очередь это связано с ростом цен на рынке.

Идеальный заемщик для банка имеет высокий и стабильный источник дохода (который должен быть подтвержден официально), делает большой первоначальный взнос и приобретает ликвидное жилье. Но, к сожалению, таких сегодня крайне мало. Основная часть желающих взять кредит имеет "серый", неподтвержденный доход. Если до американского кризиса большая часть банков рассматривала заемщиков с полностью неподтвержденным доходом, то сегодня такие клиенты стали наименее привлекательны для банков, говорит Елена Хуснулина.

По ее словам, кредит нужно брать тогда, когда это необходимо, так как сегодня невозможно спрогнозировать, будут ли улучшаться условия по ипотеке, но ясно: цены на жилье растут и будут расти и в дальнейшем.

Максим Казаков