Столица принесет в жертву рентабельность проектов
Московские власти придумали очередной способ увеличить плату за землю, в результате чего стоимость проектов коммерческой недвижимости возрастет на 30–40%. Схема предполагает приведение ставки на право заключения долгосрочной аренды на земельный участок в Москве к кадастровой стоимости.
Сейчас столичные власти апробируют эту систему при заключении отдельных контрактов, однако с конца осени она вступит в силу повсеместно. Участники рынка опасаются падения рентабельности проектов, так как поднимать арендные ставки уже нецелесообразно. Начиная с 1 января 2005 года, когда вступила в силу 31-я глава Налогового кодекса, в Москве постепенно начали вводить систему кадастрирования земельных участков. Сначала город решил привести земельный налог и арендные ставки на землю в соответствие с кадастровой стоимостью, после чего эти показатели увеличились одновременно в среднем в три-пять раз. Сейчас столичные власти вспомнили об еще одном рычаге, с помощью которого можно увеличить объем сборов.
К концу осени в Москве начнет действовать новая система расчетов ставки на право заключения договора аренды городской земли, которая также будет привязана к кадастровой стоимости. По оценкам экспертов, это повысит стоимость строительства коммерческих объектов на 30–40%. Сейчас, согласно постановлению правительства Москвы №419 "Об итогах работы департамента земельных ресурсов и мерах по реализации задач в сфере земельных отношений на 2006 год", завершается уточнение деталей схемы на отдельных инвестконтрактах. После этого документ вступит в силу.
"Раньше, по постановлению №522 ставка за право заключения договора аренды рассчитывалась из норматива и не соответствовала современным условиям. Мы уже уравняли и привели к кадастровой стоимости арендную плату и земельный налог, теперь дело за ставкой на право заключения договора аренды на земельный участок", — рассказал "Бизнесу" чиновник, участвовавший в разработке постановления. Он сообщил, что "если предприниматели привыкли к рентабельности в 1000%, то во всем мире считается, что нормальная рентабельность — всего 20%".
Участники рынка крайне недовольны нововведением властей. "Это приведет к единовременному скачку цен на недвижимость. В зависимости от типа, расположения и характеристик здания рост составит 20–40%", — отметил представитель крупного иностранного фонда в Москве. По мнению экспертов, увеличение городом ставок приведет к ряду последствий. Во-первых, резко вырастет стоимость затрат на проекты. Во-вторых, объекты, которые будут согласовываться по новой схеме, будут стоить дороже, чем строящиеся сейчас, и продавцы, естественно, уравняют цены по готовым и строящимся объектам.
По замыслу столичного Правительства, ввод новой системы ценообразования должен проходить постепенно. В первую очередь повышение стоимости права аренды земельного участка касается заключаемых и перезаключаемых в этот период договоров. "На данный момент постановление незначительно повлияет на рынок. Ощутимые последствия появятся в течение 2007–2008 годов, когда будут готовы объекты, построенные на участках, арендованных по новой схеме", — говорит старший аналитик компании Prime City Properties Антонина Лаирова.
Эксперты сходятся в том, что рентабельность проектов сократится, так как ставки аренды поднимать некуда. "Новая система увеличит себестоимость проекта, что может привести к увеличению конечной стоимости. Однако не факт, что потребитель будет готов к этому увеличению", — говорит заместитель директора отдела оценки и инвестиционной стратегии компании Jones Lang LaSalle Сергей Белов.
Илья Терентьев