Средняя цена квартиры в московских новостройках
12 730 300 руб +0.03%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Высокие потолки: плюсы, минусы, варианты оформления Недвижимость, 14:03
Шторы в спальне: основные тренды, выбор и уход Недвижимость, 09:56
Как покрасить холодильник: пошаговая инструкция и советы экспертов Недвижимость, 22 янв, 14:43
За что могут отнять участок или выписать штраф: разъяснения Росреестра Недвижимость, 22 янв, 10:18
Элитное жилье в Москве подорожало в полтора раза за год Недвижимость, 21 янв, 17:44
Названы девелоперы с самой высокой выручкой в Новой Москве Недвижимость, 21 янв, 15:28
Ипотека для ИП и самозанятых: как получить кредит в 2022 году Недвижимость, 21 янв, 14:00
ЦИАН выяснил, кому сложнее всего снять квартиру в Москве Недвижимость, 21 янв, 13:56
Риелторы назвали округа Москвы с самым сильным ростом цен на новостройки Недвижимость, 21 янв, 11:24
Рост или падение: что будет с ценами на новостройки в 2022 году Недвижимость, 21 янв, 09:56
В России выросло число нотариальных сделок с недвижимостью Недвижимость, 20 янв, 17:55
ГД приняла в 1-ом чтении законопроект о росте штрафов для коммунальщиков Недвижимость, 20 янв, 17:21
Риелторы назвали минимальную стоимость аренды жилья в Москве Недвижимость, 20 янв, 16:33
В «Дом.РФ» и ВЦИОМ оценили планы россиян по улучшению жилищных условий Недвижимость, 20 янв, 13:22
Рынок недвижимости окажется в залоге по-черному
Городская недвижимость ,  
0 

Рынок недвижимости окажется в залоге по-черному

Подавляющее большинство новых объектов будет строиться на заемные средства. Причем спектр последних постоянно растет. Интрига сложившейся ситуации заключается в том, что большинство строительных компаний работают отнюдь не по международным стандартам ведения бухгалтерской отчетности, предпочитая российский бухучет, в том числе и в его не самом "белом" варианте.

Как показал проведенный "РБК-Недвижимостью" опрос строительных, девелоперских и консалтинговых компаний, подавляющее большинство новых объектов будет строиться на заемные средства. Причем спектр последних постоянно растет. Интрига сложившейся ситуации заключается в том, что большинство строительных компаний работают отнюдь не по международным стандартам ведения бухгалтерской отчетности, предпочитая российский бухучет, в том числе и в его не самом "белом" варианте. Сейчас есть всего несколько строительных компаний, которые могут похвастаться прозрачной финансовой отчетностью и "открытой" корпоративной политикой. Зато строительство на заемные средства - повсеместная практика, одной из негативных сторон которой является невыполнение компанией своих обязательств перед кредиторами.

Механизмы финансирования строительства - одна из самых злободневных проблем в современном девелоперском бизнесе. Как рассказали опрошенные "РБК-Недвижимостью" участники рынка, бюджет всех крупных строительных проектов, запланированных к реализации в ближайшее время, будет по максимуму формироваться из заемных средств. У строительных организаций есть ряд источников заемного капитала: банки, фонды недвижимости, страховые компании, международный рынок альтернативных инвестиций, частные инвесторы. Компании, входящие в каждую из указанных категорий, финансируют строительные проек ты, и несут при этом определенные риски. "Наблюдается явный дефицит качественных объектов институционального уровня, - говорит генеральный директор компании Prime City Properties Сергей Колегов. - До сих пор для институциональных инвесторов является проблемой найти здание с хорошими показателями доходности и с прозрачными финансовыми потоками".

Основным источником рисков служит непрозрачность финансовой отчетности большинства строительных организаций. Наиболее показательным примером того, к чему может привести закрытость рынка и используемые в его рамках "серые" и "черные" финансовые схемы, служат 250 тыс. обманутых частных соинвесторов строительства из многих городов России. Проблема сводится к тому, что люди вложили средства в строительство, а застройщики в силу различных объективных и субъективных причин - нестабильность законодательства, рост цен на строительные материалы, непродуманность бизнес-схемы и др. - не смогли выполнить свои обязательства перед соинвесторами. При этом закон ничем не может помочь пострадавшим, так как средства привлекались при помощи различных альтернативных схем. Не секрет, что на месте частных лиц вполне могут оказаться лица юридические.

Между тем, вложения в рынок недвижимости привлекают корпоративных инвесторов своей высокой ликвидностью. Строителям, в свою очередь, также выгодно привлечь заемный капитал. "Уже почти никто из девелоперов не планирует занимается финансированием проектов из собственных средств, - заявил "РБК-Недвижимости" старший консультант отдела финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Иван Вашурин. - Девелоперы стараются привлекать средства на как можно более раннем этапе строительства, однако западные финансовые институты не готовы давать строительные кредиты, если у девелопера нет полного (или почти полного) пакета разрешительной документации, подписанных предварительных договоров аренды и т.д.". К числу новых инструментов кредитования проектов можно отнести форвардное финансирование и форвардную покупку. Суть этого финансового продукта заключается в том, что инвестор финансирует строительство объекта недвижимости под определенный процент, а по завершении строительства и сдаче объекта в аренду выкупает объект недвижимости по заранее оговоренной ставке капитализации. Как отмечает И.Вашурин, в силу отсутствия качественных инвестиционных проектов, данная схема применима для девелоперов, которые планируют продать проект сразу после завершения строительства.

Популярным направлением на рынке заемного капитала являются закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) недвижимости. В зависимости от типа ЗПИФ может консолидировать как деньги частных лиц (минимальная стоимость одного пая составляет 10 тыс. руб.), так и средства крупных институциональных инвесторов - банков, пенсионных фондов, страховых компаний и различных юридических лиц. Собранные деньги ЗПИФ вкладывает в строительство объекта недвижимости. Как рассказывает управляющий директор по финансам УК "Конкордия - эссет менеджмент", для застройщиков представляет интерес проектный и рыночный фонды недвижимости. В проектном фонде паи сосредоточены у определенной группы пайщиков, аффилированных к девелоперу. При этом девелопер контролирует реализацию квартир через фонд либо полностью выкупает квартиры у фонда. А в рыночном фонде паи инвестора реализуются на открытом рынке, например, через биржу, широкому кругу пайщиков. Инвестор получает прибыль от продажи паев, а также как пайщик - доход по паю. Однако, как указывают эксперты, эффективность любых инвестиций в недвижимость будет зависеть от готовности самих девелоперских компаний сделать свой бизнес максимально прозрачным и низко рисковым.

Вера Ковалева

Главное Лента