Земли "законсервируют" для госнужд
Правительство наконец-то утвердило правила резервирования земель для государственных и муниципальных нужд. В четверг российский кабинет министров одобрил подготовленные Минэкономразвития поправки в Земельный кодекс, которые позволяют ограничивать использование частных земель на срок до 3 лет, и свободных – до 20 лет. В результате государство рассчитывает сэкономить на размере компенсации при изымании земель, что станет стимулом для активизации строительства объектов государственного значения.
Институт резервирования земель был введен в новом Земельном кодексе, вступившем в силу в 2001 г. Однако сам порядок выделения зон земельной резервации не был прописан на законодательном уровне. Чтобы построить объекты, которые власти зафиксировали в своем плане территориального развития, муниципальным чиновникам приходится принимать нормативные акты на местном уровне. И, как показывает ситуация в Южном Бутово, не всегда они носят правомерный характер с точки зрения федерального законодательства. Причиной конфликта в Бутово стало распоряжение Правительства Москвы №837 от 2004 г. Согласно документу, земельные участки в поселке изымаются для строительства жилого микрорайона, которое в мэрии считают "государственной необходимостью". Однако в самом Земельном кодексе ни слова не говорится о том, что строительство социального жилья может расцениваться как "госнужды".
С 2005 г. в кодексе установлен закрытый перечень причин, которые оправдывают изъятие земли. В том числе это строительство автомобильных дорог общего пользования, мостов, линий тепло- и электропередач, трубопроводов, объектов водоснабжения, а также объектов, обеспечивающих безопасность страны. "Причем изымаются земли только в том случае, если нет альтернативных площадей для их размещения, – уточняет партнер "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" Виталий Можаровский. – Заметьте, речь не идет о коммерческих сооружениях, под строительство которых всегда можно найти иное место". Аналогичный перечень авторы поправок сделали основанием и для резервирования земель. "Вполне логично, – соглашается Виталий Можаровский. – Иначе получится так, что земли зарезервировали, а изымать их для того, чтобы начать строительство, закон запрещает".
Собственники земли, на которую власти имеют виды, уже не могут распоряжаться участками по своему усмотрению. Если это "свободные" зоны, принадлежащие федеральной собственности или муниципалитетам, то их нельзя ни сдавать в аренду, ни приватизировать на период их резервации. Частным же владельцам запрещается даже благоустраивать эти земли. "Вводится ограничение на улучшение этих земель, – говорит заместитель министра экономического развития и торговли Кирилл Андросов. – Нельзя строить на них объекты, во-первых, противоречащие целям территориального планирования, а во-вторых, повышающих стоимость этих участков". Единственное, что собственник может себе позволить – это перепродать землю прежде чем она будет изъята. "Для нас совершенно неважно, кто владеет землей, – говорит г-н Андросов. – Главное, чтобы участок не дорожал".
Государство, вводя запрет на благоустройство частных владений, заботится, прежде всего, о своем кармане. По закону, при изымании земель у собственника, власти должны выплатить ему компенсацию. Как отмечает руководитель департамента "Недвижимость. Земля. Строительство" юридической фирмы "Вегас-Лекс" Юрий Борисенко, государство должно не только выплатить стоимость построенных на земле объектов, но и возместить владельцу убытки, связанные с потерей собственности. Сейчас владельцы земель перед тем как вернуть землю в государственную собственность, стараются накрутить цену по максимуму. Как рассказывает Юрий Борисенко, собственники, к примеру, заключают долгосрочный договор аренды на этот участок, плюс берут банковский кредит под залог земли. "В результате государство должно выплатить все штрафы, которые налагаются на владельца земли в связи с невыполнением обязательств по контрактам", – поясняет г-н Борисенко.
С принятием законопроекта о резервации провернуть подобную аферу предприимчивым собственникам не удастся. Реально сэкономленные деньги чиновники смогут смело направить на строительство нужных для городов объектов. Однако Правительству придется строго придерживаться установленных сроков резервации. Если власти так и не решатся построить что-либо на зарезервированном участке, они должны будут компенсировать владельцу упущенную выгоду. "Ведь за время резервации собственник мог иначе распорядиться своим участком и сделать его более привлекательным", – отмечает г-н Борисенко. Правда, подсчитать "виртуальные" убытки будет нелегко. "Как показывает судебная практика, при расчете упущенной выгоды принимаются во внимание только заключенные контракты, – поясняет Юрий Борисенко. – Переписка, подтверждающая предварительную договоренность, или озвученные намерения, не учитываются". Будет ли Правительство утверждать методику расчета компенсаций, пока неизвестно.
Людмила Новикова