Новый формат недвижимости - жилой комплекс плюс
Сегодняшний рынок недвижимости поражает своей пестротой. Застройщики тратят огромное количество сил и денег на рекламу нового объекта. В ход идут нестандартные наименования домов: наряду с элитным и бизнес-классом появляются классы премиум и De Luxe. Но даже эксперты рынка не могут выявить их отличительные особенности. В гонке за "красивыми именами" компании забывают о главном – об обеспечении достойной жизни покупателей квартир.
Не секрет, что жилье сейчас обеспечивается всей инфраструктурой "первой необходимости". Но современного покупателя уже не удовлетворяет "стандартный пакет" коммуникаций, домофон и вахтер в подъезде. Заплатив определенную – и подчас немаленькую – сумму за квартиру, он хочет получить достойное сопровождение своих квадратных метров. Потому проблема хорошо продуманной инфраструктуры становится для девелопера одной из основных.
Элитный проект предполагает большое количество опций инфраструктуры, начиная салоном красоты и рестораном, заканчивая бассейном и полем для гольфа. Однако такая богатая "начинка" ставит жильцов перед новой проблемой – эксплуатационными платежами, величина которых неумолимо растет.
Инфраструктура – удовольствие недешевое. Если объекты жилого комплекса закрыты от посетителей "со стороны", то все бремя расходов ложится на жильцов комплекса. В среднем ежемесячные затраты составляют 2-5 долларов на квадратный метр. То есть "средняя квартира" в жилом комплексе площадью около 100-120 кв. м будет "радовать" своего хозяина дополнительными 200-600 долларами, которые будет необходимо отложить на эксплуатацию. При этом далеко не все жильцы используют возможности инфраструктуры на 100 процентов – кто-то вообще не обращает внимания на эти "блага цивилизации". Например, многие предпочитают большие комплексы залам "под боком", т.к. ни один тренажерный зал в жилом комплексе не сможет полностью заменить профессиональный фитнес-центр. То же самое можно сказать о салонах красоты, бассейнах, саунах и многом другом. Безусловно, кому-то импонирует наличие развитой и адекватной по качеству инфраструктуры в собственном доме – это является своеобразным подтверждением статуса, за который покупатели готовы доплачивать. Но на такие траты готовы далеко не все потребители высококлассного жилья.
С подобной проблемой столкнулись и зарубежные девелоперы, однако, они нашли выход из сложившейся ситуации. Решение оказалось на удивление простым и очевидным: необходимо в одном проекте соединить достоинства жизни в многоквартирном доме и в пятизвездочном отеле. Так появилась концепция "жилой комплекс + отель". Основным ее преимуществом является создание максимально богатой инфраструктуры, не обременяющей при этом жильцов всем своим "весом". Любой житель комплекса может пользоваться именно теми объектами и услугами, которые ему необходимы, тратя при этом сумму на порядок ниже той, что требуется на оплату тех же услуг в "стандартном" жилом комплексе.
Получается, что один объект создает базу сразу для двух бизнесов – жилой и гостиничной недвижимости. Так, девелоперская компания Lanitis Development Ltd, создавшая на Кипре элитный комплекс "Aphrodite Hills" ("Холмы Афродиты"), использовала особенности ландшафта в новой концепции, получив в итоге гостинично-жилой комплекс состоящий из отеля, вилл и таунхаусов для постоянного проживания. "Жилая" и "туристическая" зоны не пересекаются – они разделены ущельем. Но при этом жители "Холмов Афродиты" имеют возможность пользоваться всеми объектами инфраструктуры отеля на очень привлекательных условиях: все услуги, не требующие участия специалистов (например, бассейн, сауна), предоставляются бесплатно, а работа массажиста или личного тренера оплачивается, правда, не по полной стоимости – с существенной скидкой.
На искусственном острове "The Palm Jumeirah" ("Пальма Джумейра") в Дубае остроены жилые комплексы, управляющиеся гостиничными компаниями с мировыми именами. Основное преимущество этих домов – их объединенность с инфраструктурой отелей. Помимо всего прочего здесь предусмотрены элементы "умного дома".
Подобные проекты очень популярны в странах Черноморского бассейна, Средиземноморья, в Швейцарии. Еще один пример – жилой комплекс Emerald в Болгарии. Расположенный на первой линии Черноморского побережья, он обеспечен инфраструктурой пятизвездочного отеля. Здесь есть собственные рестораны, бары, 4 бассейна, боулинг, теннисные корты, детские площадки, фитнес-центр, магазины и бутики. Сам комплекс находится на территории природного парка и имеет выход к частному оборудованному пляжу. Таким образом, покупатели квартир в Emerald приобрели сразу место и для постоянного проживания и для сезонного отдыха, т.е. квартиру и апартаменты в отеле высокого класса.
Хотя зарубежные девелоперы нашли выход из ситуации и активно возводят жилые комплексы по новой концепции, но российский рынок продолжает отстраивать "стандартные" жилые комплексы. Отелей в западном понимании этого слова у нас нет; заменой зарубежной концепции жилых комплексов можно назвать загородное жилье, например, в Подмосковье. Чаще всего это реконструированные пансионаты, санатории, которые могут предложить обширный спектр услуг, но при этом не имеют возможности приютить под своей крышей постоянных жильцов.
С жилыми комплексами-отелями, их роднит наличие огромной территории, а значит, потенциальной возможности разместить комплексы для круглогодичного проживания. Для создания успешного проекта на базе имеющихся объектов необходимо тщательно продумать вопрос о разграничении жилой и гостиничной зоны. Так, на российском рынке высококлассной недвижимости уже есть коттеджные поселки, построенные на территории престижных пансионатов или вблизи них. В случае с поселками, инфраструктура напрямую зависит от практических потребностей жильцов. Девелопер может как ограничиться мини-магазином, так и расширить сеть до внушительных масштабов, которая будет включать полноценный фитнес-центр и несколько ресторанов. Однако сформированных и полностью продуманных концепций на нашем рынке пока что немного.
В России "первой ласточкой", воплотившей идею "отель + жилой комплекс" в жизнь, стали "Сосны на Николиной Горе", которые совместили жилую и гостиничную недвижимость в рамках одного проекта. Компании "DHS", Пробизнесбанк и Knight Frank оценили перспективность новой концепции и решили создать первый проект в курортной зоне Подмосковья, на территории природоохранной санаторной зоны живописных берегов Москвы-реки.
Создавая этот многоквартирный жилой комплекс высокого уровня комфорта, девелопер – компания DHS – одной из основных своих задач видел решение главных проблем рынка загородной недвижимости в России – т.е. создание в жилом комплексе инфраструктуры, соответствующей уровню высококлассного отеля. Фасад дома гармонирует с окружающей природой – дом расположен на территории соснового бора в 100 га. Причем сам архитектурный стиль подчеркивает элитарность и престижность комплекса, а значит, подтверждает высокий статус жильцов.
В "Соснах на Николиной Горе" всё сделано для того, чтобы люди ни в чем не нуждались и полностью посвящали себя загородному отдыху. Содержание, инфраструктура и окружение комплекса создается на основе предпочтений будущих жильцов. Жилой комплекс можно назвать комфортной альтернативой даче: здесь развитая инфраструктура – достоинство столичных элитных домов – сочетается с проживанием за чертой шумного города. Общая площадь комплекса составляет около 16 тыс. кв. м. Он насчитывает 112 квартир – – апартаментов свободной планировки, площадь которых варьируется от 90 до 192 кв. м. Первый дом уже готов: сдача Госкомиссии назначена на декабрь 2005 г., а отделка будет закончена в марте 2006 г. В дальнейшем планируется строительство еще двух домов на этой же территории.
На сегодняшний день около 50% квартир в комплексе уже проданы – покупатели по достоинству оценили идею "дачи выходного дня". "Успех проекта складывается из четырех составляющих, - говорит брокер Knight Frank Марина Синягина. – Во-первых, новая концепция позволяет уменьшить бремя расходов, ложащихся на плечи жильцов, во-вторых, покупатели имеют возможность получить номер-люкс в санатории в постоянное пользование, где они могут жить в удобное для них время. Помимо этого квартира в "Соснах на Николиной Горе" – это удачная альтернатива коттеджу на Рублево-Успенском шоссе: далеко не все могут позволить себе жилье, расположенное в элитном направлении, а наш вариант является более экономичным. И последнее: купив апартаменты в этом комплексе, Вы можете сдавать его в аренду – доход, по нашим расчетам, может достигать 18% годовых".
Как отмечает М.Синягина, в будущем новый вид недвижимости будет востребован нашим рынком: "Мы постепенно переходим к западному образцу рынка, и в России обязательно будут создаваться дома по новой модели – "жилой комплекс плюс отель". Единственный момент, на который стоит обратить внимание девелоперам, – это реклама. Наш потребитель с недоверием относится ко всему новому, потому для каждого объекта необходимо грамотно продумать PR-кампанию. А все составляющие для успешного продвижения у этих жилых комплексов уже есть: загородная квартира высокого класса со всеми необходимыми объектами, расположенными в шаговой доступности, - это именно то, что нужно современному потребителю".
Наталья Копейченко