Ваш браузер использует блокировщик рекламы
Он мешает корректной работе сайта.
Добавьте realty.rbc.ru в белый список. Как это сделать.
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Глава британского Генштаба увидел шанс неожиданного «нападения» России 08:22, Политика «Газпром» попросил Медведева снять ограничения на торговлю газом на бирже 08:01, Бизнес Минфин решил продлить налоговые каникулы для самозанятых еще на год 07:40, Экономика CNN оценил потери Netflix из-за разрыва с Кевином Спейси в $39 млн 07:36, Общество Шойгу анонсировал новые контракты на поставки С-400 на Ближний Восток 07:06, Политика СКР возбудил дело после гибели двух рабочих при аварии на ТЭЦ в Иркутске 06:48, Общество Число безработных в мире достигло рекордных 192,7 млн человек 06:29, Экономика В США в 105 лет умерла старейшая актриса Голливуда Конни Сойер 06:26, Общество В России в 2017 году упали продажи шампанского и водки 05:49, Общество Трамп подписал бюджет и возобновил работу американского правительства 05:32, Политика Киев назвал причину сокращения транзита российского газа через Украину 05:06, Бизнес Роспотребнадзор предупредил россиян о лихорадке в Нигерии 04:49, Общество Промсвязьбанк подал иск к вышедшим из его капитала пенсионным фондам 04:12, Финансы Россия выделила $2 млн возглавляемому россиянином управлению ООН 04:07, Политика «Сибур» не будет останавливать предприятия на время ЧМ-2018 03:35, Бизнес Палата представителей США продлила бюджет правительства до 8 февраля 03:11, Политика Евтушенков рассказал о своем отказе от дивидендов АФК «Система» 03:06, Бизнес Девять человек погибли при обстреле Дамаска 02:42, Общество Украинский нацбанк передал в управление Всемирного банка $1 млрд резервов 02:24, Экономика CNN обнаружил российский «корабль-шпион» у побережья США 02:07, Политика 10 самых красивых университетов Европы по версии Times Higher Education 01:44, Фотогалерея  Эрдоган назвал условие прекращения операции на севере Сирии 01:27, Политика В Польше осквернили памятник советским солдатам в городе Ольштын 01:01, Общество Минфин опубликовал предложения по либерализации валютного контроля 00:48, Экономика Пять человек пострадали в результате стрельбы на юге Италии 00:33, Общество Без герба и цветов флага: как выглядит олимпийская форма сборной России 00:01, Спорт  Альфа-банк разместит вечные бонды накануне санкций 00:01, Финансы Занесенные снегом: с чем Россия и мир едут на Давосский форум 00:01, Экономика
Частные управляющие компании замещают столичные ДЕЗы
14 окт, 2005 11:07
0
Частные управляющие компании замещают столичные ДЕЗы
Частные управляющие компании, проанализировав доходность рынка эксплуатации жилья эконом-сегмента, нашли его привлекательным и перспективным для вложения инвестиций. Однако пока большая часть этого жилого фонда столицы все-таки находится в управлении ДЕЗов. Эксперты прогнозируют, что в ближайший год ситуация кардинально изменится: даже ветхое жилье перейдет в управление к частным компаниям хотя бы в силу того, что большинство ДЕЗов будет приватизировано.

Частные управляющие компании, проанализировав доходность рынка эксплуатации жилья эконом-сегмента, нашли его привлекательным и перспективным для вложения инвестиций. Однако пока большая часть этого жилого фонда столицы все-таки находится в управлении ДЕЗов. Эксперты прогнозируют, что в ближайший год ситуация кардинально изменится: даже ветхое жилье перейдет в управление к частным компаниям хотя бы в силу того, что большинство ДЕЗов будет приватизировано.

Частники любят дорогое или новое жилье

Приоритетом для большинства частных компаний пока является сегмент дорогого жилья. Прибыль от управления элитными комплексами, как правило, оказывается свыше 50% от выручки, поясняет сложившуюся ситуацию председатель совета фонда "Коммунальная культура жизни" Наиль Гайнутдинов.

Впрочем, деньги могут приносить и дома классом пониже. "Однако жители домов эконом-класса опасаются управляющих компаний (УК). Зачастую даже при сдаче новых домов в этом сегменте такие дома обычно выбирают управление ДЕЗом либо управление через товарищество собственников жилья (ТСЖ)", - отмечает он.

Те, кто заинтересовался рынком управления жилым фондом эконом-класса, стремятся получить в свой портфель максимально доходные и менее проблемные объектыновостройки, оставляя ветхий фонд на попечение ДЕЗов. По словам заместителя гендиректора ООО "Жилстройэксплуатация" Владимира Сидорова, на новых объектах доходность управляющей компании намного выше (12–15%), чем среди жилого фонда, котор уже 15–20 лет (5%). "Именно поэтому на рынке новостроек эконом-класса наблюдается высокая конкуренция между УК, которые особенно стараются получить в управление районы массовой застройки. К тому же в новых домах не надо тратиться на капитальный ремонт", - поясняет преимущество новостроек перед ветхим жилым фондом Владимир Сидоров. Если УК удается получить в управление 200–500 тыс. кв. м, то рентабельность бизнеса может достигать 20%.

Такую доходность можно получить, даже если обслуживать жильцов по городским тарифам, а оплачивать коммунальные платежи будут всего 70% жителей, отмечает Сидоров.

Как помочь ДЕЗам со старым фондом

Однако в настоящий момент большая часть старого жилья эксплуатируется силами ДЕЗов, которые, не справляясь с объемами работ, приглашают на техобслуживание коммуникаций частные компании, которые и являются потенциальными участниками рынка управления жилым фондом эконом-класса. "Дворники и водопроводчики в Москве работают не в ДЕЗе, а в частных фирмах-подрядчиках. Эти фирмы (их в Москве несколько сотен) и являются на сегодня основными кандидатами в "управляющие компании",- считает Наиль Гайнутдинов. По его мнению, хотя бы для того чтобы из фирм, осуществляющих жилищные услуги, перейти в ранг организации, управляющей домом, компаниям придется освоить ряд дополнительных форм работы, но для большинства частных организаций это не является проблемой.

Схема функционирования УК

Как правило, муниципальные дома уже изначально передаются в ведение ДЕЗов, управление же коммерческим домом можно получить исключительно в ходе конкурса, который обычно устраивает инвестор.

Перед тем как принять участие в тендере, лучше всего запросить всю техническую информацию о доме: его серию, общие жилые и нежилые площади и т. п., чтобы рассчитать целесообразность участия в проекте, советует вице-президент ООО "Аква-холдинг" Андрей Тетерин. После того как решение принято и все необходимые документы поданы, их рассмотрением занимается тендерная комиссия. По словам Андрея Тетерина, для конкурсной комиссии особенно важными характеристиками кампании являются установленные тарифы, а также схемы их повышения, отзывы от ТСЖ о деятельности самой УК.

"Именно поэтому обычно управляющие компании экономжилья предоставляют услуги по тарифам, установленным городом. На рынке есть УК, которые назначают свою тарифную сетку, предварительно согласовав ее с ТСЖ, но их не так много", - отмечает Тетерин.

Сейчас согласно городским тарифам те, у кого в собственности единственная квартира, платят с квадратного метра 3,7 руб. (остальное доплачивает город) в месяц, собственники же второго жилья платят реальную стоимость обслуживания: от 12–25 руб. с квадратного метра в зависимости от сметы на дом.

Приняв решение о выходе на рынок управления жильем эконом-класса, любая частная компания должна осознавать, что основные риски при управлении жилфонда имеют финансовый аспект и, как правило, связаны с недобросовестностью плательщиков. "Во-первых, это люди, которые физически не могут заплатить за себя. Во-вторых, просто недобросовестные граждане. Сегодняшние законы не позволяют в должной мере воздействовать на таких жильцов", - привод пример Владимир Сидоров. Также риски компании увеличиваются с уменьшением эксплуатируемой площади: увеличивается стоимость облуживания, из-за чего экономичные жильцы могут отказаться от услуг УК. К тому же, по словам Сидорова, если качество обслуживания не устраивает ТСЖ дома, то оно имеет права расторгнуть договор с УК. "Зачастую ТСЖ, перепробовав несколько УК, принимает решение самим заняться управлением домом", - отмечает эксперт.

С ним соглашается и Андрей Тетерин. По его словам, иногда УК может терять долю прибыли, если собственник долго не вселяется в квартиру, а эксплуатация дома уже ведется. "Одним из рисков, с которым может столкнуться УК,- это те случаи, когда городская дотация не дотягивает до реальной ставки обслуживания дома", - отмечает Тетерин.

Несмотря на рискованность этого бизнеса, "порог вхождения" для управляющих компаний домов эконом-класса практически равен нулю. "Известны примеры, когда жители дома создавали ТСЖ, на основе которого затем создавалась компания, оказывающая услуги управления жилыми домами. В этом случае порог вхождения нулевой,- поясняет Наиль Гайнутдинов. - Также и фирмы-подрядчики, организуемые на базе РЭУ, очевидно, создавались с минимальными средствами - зато на базе наработанных технологий и уже существующего штата работников".

Таким образом, по его мнению, для вхождения в бизнес управляющих компаний в сегменте эконом-класса на сегодня существуют скорее пороги в виде наличия необходимых связей (доверие жильцов в доме, знакомые специалисты и профессионализм для ведения бизнеса), нежели порог в денежном выражении.

Перспективы развития

Эксперты считают, что будущее рынка управления жилым фондом эконом-класса за компаниями, которые будут обслуживать меньше домов, при этом предоставляя более квалифицированные услуги. К тому же сейчас идет активная приватизация ДЕЗов: скоро почти все они превратятся в коммерческие компании, отмечает Владимир Сидоров. "Поэтому скоро рынок будет поделен между частными компаниями, и не исключено, что проявится интерес и к ветхому жилому фонду", - поясняет аналитик.

Толчком же к массовому переходу от обслуживания через ДЕЗ к обслуживанию через управляющие компании станут последствия вступления в силу нового Жилищного кодекса. С 1 марта 2006 года московское правительство по новому ЖК в течение года должно будет провести конкурсы на передачу управления по тем домам, хозяева квартир которых до этого момента не воспользуются правом самостоятельно выбрать способ управления домом, пояснил Наиль Гайнутдинов. По его словам, в рамках этого процесса на рынок услуг по управлению жилыми домами выйдет большинство из тех самых нескольких сотен частных фирм, которые на сегодня работают подрядчиками ДЕЗов, а также, возможно, строительные и другие фирмы. "При этом большинству этих фирм придется идти именно на рынок услуг для домов эконом-класса, так как рынок услуг для элитных домов быстро исчерпается и конкуренция на нем станет чрезвычайно жесткой", - прогнозирует Н.Гайнутдинов.

Маргарита Федорова  

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости
×
Ваш браузер устарел
Пожалуйста, обновите его или установите новый.
Ваш браузер не обновлялся уже несколько лет. За это время некоторые сайты стали использовать новые технологии, которые он не поддерживает и не может корректно отобразить страницу. Чтобы это исправить, попробуйте установить новый браузер.