Московский офисный бум
Вчера на открытии выставки Expo Real в Мюнхене глава департамента имущества Москвы Владимир Силкин заявил, что потребность в качественных офисных площадях в столице оценивается в 40–45 млн кв. м. По словам чиновников, даже если девелоперы будут возводить в год по 3 млн кв. м офисов, их дефицит будет ликвидирован только к 2020 году (сейчас в год вводится почти втрое меньше — чуть более 1 млн кв. м). Однако участники рынка сомневаются, что дефицит площадей столь велик, и полагают, что чиновники просто искусственно разогревают рынок, на который сейчас выходят флагманы стройкомплекса Москвы — предприятия панельного домостроения.
Официально — согласно генеральному плану развития Москвы до 2020 года — потребность в современных офисных площадях в российской столице оценивается примерно в 25 млн кв. м. Как заявил вчера на выставке Expo Real первый заместитель мэра Юрий Росляк, для строительства такого объема площадей столичные власти рассчитывают на масштабные иностранные инвестиции. По его оценкам, в прошлом году Москва привлекла средства зарубежных инвесторов на сумму порядка 14 млрд долл. "И это не предел, учитывая дефицит в жилищной сфере и офисном строительстве", — заявил он.
"Подготовка условий для привлечения иностранных инвестиций — это обязанность городских властей", — подчеркнул Росляк. И добавил, что город "сам является крупным инвестором: более 4 млрд долл. в год вкладывается в развитие, в том числе в жилищные проекты, еще больше 1,5 млрд долл. — в создание транспортной инфраструктуры". "Что касается объема и роста инвестиций, то это вполне реалистичные планы, отражающие текущую ситуацию, — считает руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаил Гец.— Место в городе есть, активно выводятся промышленные зоны, разрабатываются такие масштабные проекты, как "Большой Сити" и др.".
Впрочем, участники рынка, разделяя мнение чиновников о серьезных потребностях Москвы в качественных офисных площадях, все же сомневаются в том, что их дефицит столь велик, как это представляется Юрию Росляку и уж тем более руководителю департамента имущества Москвы Владимиру Силкину, оценившему потребности московского рынка в офисных площадях аж в 40 млн кв. м.
"Спрос обусловлен рыночной ситуацией и не регулируется мнениями и заявлениями чиновников", — говорит Роман Большаков, руководитель группы маркетинга и экономики ООО "Велес капитал девелопмент". Другие участники рынка также косвенно соглашаются с тем, что столь смелые заявления чиновников преждевременны. "Действительно, сейчас на рынке ощущается острый дефицит качественных проектов. Однако мы ожидаем, что в 2005–2006 годах активность западных инвесторов существенно возрастет и проблема дефицита площадей постепенно сойдет на нет", — считает Андрей Патрушев, PR-директор компании Knight Frank. "Строить такие долгосрочные планы с учетом российских реалий рискованно,— говорит директор по развитию компании Swiss Realty Group Илья Шершнев. — Мы не знаем, что будет с рынком через три-четыре года, будет ли кризис, будет ли он насыщен или же спрос останется на прежнем уровне". В этих условиях, считает Шершнев, делать какиелибо прогнозы на 15 лет вперед очень тяжело. "Если бы эта цифра относилась хотя бы ко всем сегментам коммерческой недвижимости, она представлялась бы более обоснованной", — добавляет он.
Участники рынка отмечают, что заявления об огромном дефиците офисных площадей в столице московские чиновники делают как раз в тот момент, когда в сегмент коммерческой недвижимости смещается основная активность крупных московских застройщиков. "Бизнес" уже сообщал, что, например, СУ-155 сейчас осваивает район Академический, где построит два бизнес-центра с подземными паркингами и развлекательным комплексом площадью 20 тыс. кв. м; компания ДСК-1 решила заняться строительством недорогих гостиниц; группа ПИК, которая приобрела ДСК-3, строит деловой центр и несколько многофункциональных комплексов. Михаил Гец резюмирует: не исключено, что такими заявлениями чиновники просто пытаются разогреть московский рынок офисной недвижимости.
Илья Терентьев
Оксана Карпова