Застройщиков вынуждают пересматривать планы

Как стало известно "Бизнесу", уже с октября при проектировке зданий — и жилой, и коммерческой недвижимости — девелопер должен будет в среднем вдвое увеличить количество парковочных мест. Больше всего новая программа коснется застройщиков жилья, которым в некоторых случаях придется увеличивать площади для парковок в 2,5 раза. Участники рынка считают, что из-за новых нормативов на рынке может быть заморожено до 20% проектируемых объектов.

О том, что в ближайшую неделю мэр Москвы Юрий Лужков должен подписать постановление, значительно ужесточающее требования к строительству городских парковок, "Бизнесу" рассказал первый заместитель руководителя департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы Константин Королевский. По его словам, этот документ (называющийся "О внесении дополнений и изменений в ППМ от 25.01.2000 №49") предписывает девелоперам в среднем вдвое увеличить строительство парковочных мест при объектах.

Как отметил Королевский, новые нормы в той или иной степени коснутся всех сегментов рынка недвижимости.

Прежде всего, все объекты будут разделены на находящиеся внутри Садового кольца и за его пределами — для последних количество парковочных мест должно быть на 10–20% больше. Кроме того, согласно новому документу, количество парковочных мест будет рассчитываться для каждой категории недвижимости отдельно. Например, для торговых центров одно машино-место должно приходиться на 40– 50 кв. м общей площади (кстати, такая же расчетная единица — квадратный метр — вводится и для офисных зданий, тогда как прежде количество парковочных мест в офисах рассчитывалось исходя из числа служащих). "Владельцы торговых комплексов часто скрывают реальную торговую площадь, исходя из которой рассчитывается необходимое количество машино-мест. Чтобы не терять драгоценную землю, они формально сокращают торговую площадь, выдавая ее за общую, — объясняет логику мэрии Константин Королевский.— При том подходе, который мы узаконим в ближайшую неделю, проект не пройдет экспертизу без утвержденного количества машино-мест. Этого раньше не было".

Но наиболее существенно новый документ отразится на застройщиках жилья — к каждому новому дому придется теперь дополнительно проектировать в 2,5–3 раза больше парковочных мест. Для девелоперов объектов элитного жилья это, возможно, не так важно (цена парковки в центре города очень высока и оправдает их вложения), но вот для застройщиков жилья бизнес- и эконом-класса новые требования — это серьезная проблема.

Очевидно, поэтому многие участники рынка называют новые поправки революционными. По оценке замдиректора компании Jones Lang LaSalle Юлии Никуличевой, после вступления документа в силу около 20% объектов, которые находятся в стадии проектирования, могут быть перепроданы или заморожены на неопределенный срок.

"Опытных девелоперов, которые строят здания класса А, поправки вряд ли коснутся — они эти требования и так соблюдают. Однако для девелоперов-новичков, которых сейчас на рынке около 30%, данная ситуация может обернуться плачевно — вплоть до закрытия", — говорит она. Руководитель аналитического отдела компании "Новая площадь" Дмитрий Попов подсчитал, что в среднем потери застройщиков по проектам, в которые потребуется вносить изменения в соответствии с новым постановлением, составят 15–20%.

Некоторые участники рынка считают, что новые нормы могут серьезно повлиять на планы строителей, в частности в ЦАО. По словам Антона Смирнова, начальника отдела маркетинга компании "КВ Инжиниринг", желающих жертвовать наземным пространством ради строительства паркинга будет немного — слишком высока цена земли. "А возможность сделать не двух-, а, например, трехуровневый подземный паркинг напрямую связана с геоподосновой — структурой почв, близостью прохождения подземных вод и т. д., а также с ближайшим окружением объекта, — объясняет Смирнов. — Впрочем, кто-то, конечно, будет следовать новым распоряжениям— и, соответственно, будет проигрывать и терять прибыль".

С ним согласна и руководитель отдела аналитики рынка торговой недвижимости Colliers International Ольга Ясько: "Скажем так, если требования СНиП отличаютсяот объективных коммерческих требований, СНиПы стараются обойти". Старший консультант отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle Полина Жилкина подтверждает: московские СНиПы на практике не соблюдаются просто из-за нереалистичности этих требований.

Илья Терентьев