Коттеджные поселки борются за инфраструктуру

За последние 10 лет требования, предъявляемые покупателями к загородных поселкам, существенно ужесточились. Одинокий сторож и простое ограждение территории остались в прошлом - теперь девелоперам приходится максимально продумывать не только архитектурную концепцию загородных вилл, но и внутреннюю структуру поселка. В ином случае новый проект может быть просто неконкурентоспособным.

Потребитель диктует правила

Если раньше приоритетными для большинства покупателей были местоположение и качество строительства, то сейчас многие уделяют особое внимание также и инфраструктуре поселка, в котором им предстоит обитать. По словам руководителя аналитического отдела инвестиционно-строительной компании "Новая площадь" Дмитрия Попова, покупатели необязательно ожидают наличия социальной инфраструктуры в рамках своего поселка. Главное, продолжает он, чтобы все необходимое находилось на разумном расстоянии, ведь зачастую девелоперам приходится застраивать целые мини-города. Причина тому - низкий уровень развития загородных направлений, исключением из которых является только Рублево-Успенское шоссе. Директор по маркетингу департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Александр Рыков, пояснил, что на данный момент инфраструктура просто не успевает за коттеджным строительством и ее ощутимо не хватает на всех направлениях.

Особенно критично оценивают инфраструктуру покупатели, собирающиеся жить за городом постоянно. В этом случае, по словам Попова, требования к поселку существенно повышаются: полноценный магазин, аптека, медицинское обслуживание (как альтернатива наличие неподалеку медпункта или больницы) становятся нормой. "Если человек переезжает с детьми, то к перечню требований добавятся детский сад и школа", - отметил он.

"Минимальный набор инфраструктуры современного коттеджного поселка независимо от того, будет ли новый владелец дома жить здесь постоянно или только приезжать на выходные, включает reception, магазин, бар или ресторан, благоустроенную общественную территорию, а также бытовые службы: прачечную, парикмахерскую", - рассказала директор департамента загородной недвижимости Vesco Realty Анжелика Быльская. По ее словам, в зависимости от класса объекта в инфраструктуру поселка могут входить салоны красоты, фитнес-клубы, спортивно-развлекательные комплексы: бассейны, лыжные базы, катки, футбольные поля и пляж.

Те, кто собирается приобрести дом у воды, уделяют особое внимание наличию у поселка собственного яхт-клуба. "Также застройщики подумывают о строительстве полей для гольфа в составе поселков, но пока на это никто еще не решился, так как требуются огромные инвестиции, срок окупаемости которых трудно просчитать", - рассказала управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова.

Затратная статья

Понимая, что несоответствие поселка требованиям покупателей может привести к провалу объекта на рынке, девелоперы стараются не экономить. По оценке заместителя директора управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ-недвижимость" Владимира Яхонтова, на создание объектов социальной инфраструктуры уходит, как правило, от 3% до 20% от общего объема инвестиций в зависимости от проекта и категории недвижимости. "При строительстве поселков эконом-класса застройщики не стремятся к разнообразию сервисных служб, поскольку это сделает дороже как проект в целом, так и дальнейшее его обслуживание. В сегменте de luxe, напротив, коттеджные поселки сопровождаются разнообразными объектами инфраструктуры для большего комфорта жителей", - разъяснил он. Особенно девелоперам приходится тратиться на организацию новомодных развлечений. Наиболее дорогими объектами инфраструктуры считаются фитнес-клубы, зимние бассейны, яхт-клубы, то есть объекты, требующие постоянного дорогостоящего ухода и высококвалифицированного персонала, как пояснила Анжелика Быльская.

Зачастую девелопера "спасает" тот факт, что до 100% домовладений в наиболее успешных поселках продаются до ввода поселка в эксплуатацию, о чем рассказал Дмитрий Попов. По его словам, это позволяет застройщику манипулировать вводом объектов социальной инфраструктуры в том числе и потому, что поселок может функционировать и без них.

За удобства надо платить

Во сколько жителю будет обходиться содержание инфраструктуры поселка, определяет управляющая компания. По словам Дмитрия Попова, размер коммунальных платежей также зависит от того, является ли инфраструктура закрытой или общедоступной. С ним согласна и Марина Маркарова: "Для уменьшения нагрузки, которая ложится на жителей поселка по содержанию инфраструктуры, зачастую застройщик делает ее доступной для жителей других поселков. Это в первую очередь касается таких объектов, как детские сады, школа, бассейн". Однако, по ее словам, примеров выноса инфраструктуры за территорию поселка пока на рынке загородной недвижимости очень немного. В качестве наиболее удачного проекта можно привести коттеджный поселок "Павлово" по Новорижскому шоссе (14 км).

Как рассказала Анжелика Быльская, обычно ежемесячные платежи владельцев коттеджей четко зафиксированы в договоре, заключаемом при покупке дома. В эту сумму, рассчитываемую из общей площади участка или дома, как правило, включена стоимость услуг охранного агентства, содержания общественных территорий, вывоза мусора и снега, дежурства газовой службы, электриков и сантехников. Отдельно оплачиваются коммунальные услуги: газ, электричество, водопровод, канализация, телефон, пользование доступом в интернет. По словам Быльской, владелец коттеджа также отдельно оплачивает услуги инфраструктуры в зависимости от того, насколько часто ими пользуется. "Для привлечения наибольшего числа клиентов, владельцам коттеджей предлагаются развитые дисконтные системы и абонементы", - пояснила она.

Согласно исследованиям компании Blackwood, содержание типового набора объектов инфрастуктуры жителям поселков эконом-класса обходится в 200–300 долл. в месяц, бизнес-класса - 300–500 долл. в месяц, а элит-класса - от 500 долл. и выше.

Рынок сегодня

По данным компании Vesco Realty, около 36% подмосковных коттеджных поселков располагают минимальным набором инфраструктуры: магазином, баром, благоустроенной общественной территорией, а более 22% поселков предлагают жильцам услуги химчистки, прачечной, а также спортивно-развлекательных комплексов, включающих теннисные корты, футбольные поля, пляжи и проч. Наличием новомодных сервисов, таких как собственный яхт-клуб и частные школы, могут похвастаться не более 2% подмосковных поселков. А примерно 14% поселков в Московской области вообще обходятся без минимальной инфраструктуры.

Успешные девелоперские компании стараются ввести новые услуги, способные выделить проект. "Среди подобных новинок следует выделить услугу по аренде конференц-залов для проведения банкетов или корпоративных вечеринок, а также службу найма домашнего персонала: нянь, горничных, поваров, садовников", - резюмировала Анжелика Быльская.

Маргарита Федорова