Центр преткновения
Элитные дома еще не полностью заполонили центр города. В пределах Садового кольца расположено достаточно объектов с квартирами неважного качества, но продающихся по вполне солидным ценам. И обладатели такого жилья далеко не всегда стремятся от него избавиться: кто в расчете на выгоду от аренды, а кто и просто в силу привычки.
Дорогая дешевая "малогабаритка"
Наиболее доступные предложения в ЦАО сегодня сосредоточены в районах Замоскворечья, Таганки, Красных ворот, Павелецкой и "Курской": цены вторичного рынка на квартиры эконом-класса в этих районах варьируются от 2500 до 4000 долл. за квадратный метр. "В основном предложения данной ценовой категории представлены квартирами в панельных, сталинских домах, а также в зданиях дореволюционной постройки", - уточняет директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Вера Лукина. Хрущевок внутри Садового кольца, по словам Руслана Сейд-Люманова, управляющего директора компании "МИЭЛЬ-недвижимость", сейчас уже нет, и к самым дешевым объектам относят панельные или блочные дома 1970–1972 годов застройки. Таких домов, более характерных для спальных районов города, в центре довольно много, они рассредоточены в ряде районов: на Таганке, в окрестностях Парка культуры, Добрынинской, проспекта Мира...
Впрочем, дешевые квартиры в центре встречаются не только в панельных домах. Как говорит заместитель генерального директора компании "Новый город" Наталья Ветлугина, вокруг Садового кольца построено довольно много сталинских домов, где однокомнатных квартир не бывает, а самые маленькие стоят очень даже недешево. "Чем меньше квартира, тем выше ее стоимость. К примеру, квартира в пятиэтажном блочном доме в Костянском переулке стоит 92 тыс. долл. (2800 долл. за квадратный метр). А цена маленьких одно-двухкомнатных квартир площадью от 35 кв. м до 45 кв. м может составлять 110–150 тыс. долл.", - констатирует Ветлугина.
По данным Vesco Realty, за 1990-е годы население ЦАО сократилось на 100 тыс. человек (порядка 15%) в результате реализации программы переселения из ветхих домов и расселения коммуналок. С 2000 года тенденция оттока коренных москвичей из ЦАО постепенно нивелируется. Если в 1990-х годах центральные районы отличались плохой инфраструктурой: почти полным отсутствием доступных продовольственных магазинов, яслей и детских садов, то в настоящее время ситуация значительно улучшилась. В большинстве случаев причиной переезда из центра является необходимость улучшения жилищных условий. А высокие цены на недвижимость в ЦАО позволяют владельцам выручить достаточное количество денег для покупки одной или двух квартир в спальных районах Москвы.
По мнению Михаила Бажина, руководителя отделения вторичного жилья АН "Домострой", понятие "дешевые квартиры" вообще довольно относительно. Так, квартира в центре площадью 27 кв. м может стоить 90 тыс. долл., что будет дешево по отношению к жилью в Золотой миле. "В других районах Москвы аналогичная квартира может стоить на 35 тыс. долл. дешевле, но на вопрос, стоит ли приобретать малогабаритное жилье или лучше за эти деньги купить квартиру большей площади с улучшенной планировкой, однозначного ответа нет", - полагает Бажин.
Найти равноценный обмен
Как правило, доступные предложения в ЦАО в большинстве случаев имеют значительные минусы: плачевное состояние инженерных систем, неудобные планировки, маленькие площади, плохой вид из окон. Тем не менее цены на подобные квартиры существенно выше, чем на предложения в современных домах в спальных районах города. Так, средняя стоимость однокомнатной квартиры площадью 40 кв. м на Таганке составляет 90–120 тыс. долл., цена "трешки" площадью 60–75 кв. м в районе Павелецкой варьируется от 150 тыс. долл. до 265 тыс. долл. Располагая таким бюджетом, клиент может купить одну или две квартиры в современном доме. Стоимость однокомнатной квартиры на Таганке, по мнению Веры Лукиной, сопоставима с ценой полноценной "двушки" в районах Медведково или Чертаново. А за стоимость "трешки" на Павелецкой можно приобрести трехкомнатную и двухкомнатную квартиру в Кожухове. "В нашей базе предложений есть трехкомнатная квартира на Старом Арбате площадью 98 кв. м. Собственник хочет обменять ее на две трехкомнатные квартиры и одну двухкомнатную в других районах, и это равноценный обмен", - считает Михаил Бажин.
За 120 тыс. долл. сегодня можно также купить квартиру в почти достроенной новостройке или же "двушку" в ЮЗАО или каких-то спальных районах. Впрочем, не всегда собственник стремится продать свое жилье в центре: иногда он цепляется за "элитный" статус дома, иногда просто планирует сдать свою квартиру подороже. И это неудивительно: по данным "Нового города", стоимость квартиры в Кисловском переулке с видом на Кремль, несмотря на ее неважное состояние, сейчас составляет 340 тыс. долл.
Однако далеко не всякая квартира в районе Садового кольца может найти своего покупателя. Давно не секрет, что центр столицы для жизни приспособлен весьма условно, особенно, когда под окном постоянно пробка, во дворе грязно, а рядом с домом находится, к примеру, ресторан. Так, по словам Натальи Ветлугиной, их компания была вынуждена отказаться предоставить услуги по продаже на первый взгляд, вполне интересной квартиры, расположенной на втором этаже особняка на Новом Арбате. "Квартира площадью 100 кв. м была оценена в 3500 долл. за квадратный метр. Ее стоимость была снижена из-за того, что на первом этаже дома находилась пиццерия, и пол в квартире постоянно нагревался", - рассказывает Ветлугина. По данным статистических исследований оказывается, что сегодня стандартным покупателем квартиры в центре является семья с двумя детьми, нуждающаяся в квартире с четырьмя спальнями, обладающая бюджетом в 0,7–1 млн долл. Как правило, найти идеальный для себя вариант квартиры в центре за эту сумму они не могут: то окна не туда выходят, то дом выглядит непрезентабельно и т. д.
А из нашего окна...
Чаще всего клиенты не готовы пожертвовать качеством и площадью своей квартиры в пользу престижного расположения. Данная тенденция подтверждается низкими темпами роста цен на квартиры в ЦАО на вторичном рынке по сравнению с другими районами Москвы. Покупка подобных квартир, по словам Веры Лукиной, обуславливается или привязанностью к конкретному району или близким расположением к месту работы. Кроме того, дешевые квартиры в ЦАО обычно требуют значительного ремонта. Если клиент колеблется между старым жильем в центре города и новой квартирой в спальном районе, то после нескольких показов подобных предложений, он делает выбор в пользу новостройки. Тем не менее есть определенная часть людей, ставящих критерий "центра" как первостепенный. В этом случае переубеждать клиента не имеет смысла.
Так, по словам Руслана Сейд-Люманова, нередко обитатели малогабаритных квартир в центре, невзирая на свой уровень доходов, причисляют себя к избранным слоям общества и считают себя гораздо выше более обеспеченных жильцов дома где-нибудь в районе Бутово. "В нашей практике был случай расселения восьмикомнатной коммуналки на Пречистенке, где собственник проживал с 30 соседями, но никуда не хотел уезжать, так как из его окна был виден храм Христа Спасителя и большая площадь его не интересовала. Ситуацию удалось разрешить, только когда покупатель приобрел упрямому жильцу неплохую квартиру недалеко от центра", - говорит Сейд-Люманов.
Впрочем, на сегодняшний день количество сделок по расселению коммунальных квартир значительно сократилось, до 10–15%, и жильцу реализовать свои амбиции по поводу проживания в центре за счет покупателя уже не так просто. "Как правило, если дом расселяет инвестор, его жители чаще всего выезжают далеко за пределы Садового кольца. Если квартиру расселяет агентство, шанс остаться поближе к родному району более реален", - замечает Наталья Ветлугина.
Но иногда и сами риэлтерские компании попадают в сложные ситуации: так, члены ТСЖ одного из домов в районе престижной Кропоткинской обратились в агентство по недвижимости с просьбой избавить их от собственника, живущего в квартире с 20 кошками, ветерана войны, не имеющего средств на оплату коммунальных услуг. Покидать родное гнездо, несмотря на уже отключенные удобства, собственник не намерен. Оказывается, что переселить такого жильца на окраину сложно не только риэлтерам, но и непосредственно представителям муниципальных властей.
Надежда Русина