Где будет супермаркет: построить, снять, купить

По экспертным оценкам, супермаркеты контролируют 25–30% оборота столичного ритейла. Однако не все операторы разглашают свои финансовые показатели, и реальная доля современных торговых форматов может быть выше. Мы расскажем об основных участниках московского рынка и о проблеме поиска торговых площадей.

Обороты крупных сетевых розничных компаний растут на 20–70% в год (при росте всего розничного рынка на 10%). Динамичнее всего новые форматы торговли развиваются в Москве, на долю которой приходится около трети товарооборота страны. В регионах ситуация иная: в некоторых городах современных супермаркетов нет вообще. Хотя в стране имеются и довольно сильные региональные игроки. Самый известный — питерская сеть дискаунтеров «Пятерочка» (оборот которой перевалил за 900 млн. USD, а количество точек — за 230). Более «региональная» сеть «Магнит» (ею владеет компания «Тандер») развивается в южных регионах: Краснодар, Ростов-на-Дону, Сочи, Саратов, Новороссийск. На сегодня это самая крупная сеть в стране.

По мнению экспертов международной консалтинговой компании PriceWaterhouseCoopers, российский рынок ритейла — один из самых динамичных в мире. «При нынешних темпах развития экономики и при условии, что в стране не случится какого-нибудь финансового катаклизма, рост продлится еще 3–5 лет», — считают они. По оценкам аналитиков, российский рынок розничной торговли насыщен лишь на 30–35%. Не случайно многие столичные сети двинулись в регионы, а региональные всерьез присматриваются к Москве.

Три пути

Погоду на рынке делают крупные сетевые игроки. По оценкам исследовательской компании Business Analitica, например, в столице на сетевиков приходится 70% всего сегмента супермаркетов (по количеству точек). В общей сложности в России работает около 20 продовольственных розничных сетей. И практически все они намерены расширяться. Главная проблема сетевых компаний в Москве — площади. Дефицит наблюдается не только в центре, но и в спальных районах. Многие помещения, в частности продуктовых магазинов «советского образца», не отвечают современным стандартам (по размеру торговых площадей, наличию подсобных помещений, возможности организовать парковку и пр.). В советские времена магазины проектировались под советскую же торговлю. «Технические характеристики многих зданий, где теоретически можно было бы размещать даже небольшие супермаркеты формата «у дома», не отвечают современным требованиям, — отмечают представители сети «Перекресток». — Например, в бывших магазинах типа «Галантерея» или «Книги» в лифты для подъема товара не влезают коробки с соками».

Лучше всего для организации супермаркета подходят типовые одноэтажные универсамы (которые и проектировались под взятый с запада формат супермаркетов). По оценкам экспертов, таких зданий в Москве было построено в 70–80-е годы всего 40–45. И почти все они уже заняты сетевыми супермаркетами. Супермаркеты хорошо впишутся в здания бывших универмагов типа «Лейпциг«, «Прага», «Белград»... Но одна часть их уже занята, у другой — путаница с правами собственности. При недостатке готовых помещений существует другой вариант — строительство магазинов с нуля. Тут возникает проблема поиска свободных участков. Безусловно, во многих спальных районах имеются пустыри, на которых теоретически можно было бы построить современные магазины. В городе немало промышленных зон, которые власти намерены осовременить. Но чтобы получить участки в черте города, нужно иметь неплохие связи с властями. Пока это неплохо удается компании «Рамэнка», которая развивает сеть гипермаркетов «Рамстор». Как утверждают «злые языки», успех «Рамэнки» в немалой степени обусловлен близостью с властями. Один из учредителей фирмы — строительная компания Enka, построившая в столице немало офисных помещений (в частности, она реконструировала здания Белого Дома и Государственной Думы). «У «Рамэнки» нет проблем с получением участков под строительство, — комментирует представитель одной из консалтинговых компаний. — Компания получает разрешение на строительство даже в тех местах, где, казалось бы, по санитарным и техническим нормативам строить нельзя».

Немного проще договориться об участках с подмосковными властями. Однако там «раздают» большие участки — по нескольку гектаров. Осваивают их преимущественно западные ритейлеры (в частности, «Ашан»). Отечественные сети пока не торопятся развивать формат гипермаркетов (магазины площадью 20–30 тыс.кв.м, с предназначенными для сдачи в аренду торговыми галереями и фуд-кортом). В основном они открывают супермаркеты: даже магазины, которые российские ритейлеры именуют «гипермаркетами», по международным стандартам являются скорее супермаркетами или, в крайнем случае, находятся где-то «между». Российские компании не всегда могут освоить большие участки (неважно, расположены ли они в черте города или за его пределами) по причинам финансового характера: строительство каждого гипермаркета обходится в 20–30 млн. USD.

Отечественные игроки, конечно, пытаются строить гипермаркеты по примеру «Рамстора» или «Ашана». Первым подобным проектом стал «Мосмарт», открывшийся в 2003 г. в самом конце Ярославского шоссе, в густонаселенном районе. Первоначально в нем участвовали «Седьмой Континент» и девелоперская компания «Гиперцентр». (Говорят, что участие компании «Седьмой Континент», руководители которой еще с советских времен работали в Моссовете, во многом и помогло получить участок под строительство). Общий объем капиталовложений составил 30 млн. USD. На площади 16,5 тыс.кв.м разместились два модуля — гипермаркет и 4,5 тыс.кв.м торговых галерей. Компания «Седьмой Континент» вышла из совместного предприятия, однако проект не умер. В 2004 г. «Мосмарт» открыл два гипермаркета. Один на Дмитровском шоссе (14 тыс.кв.м), второй (8 тыс.кв.м) — в комплексе «ВЭЙ-ПАРК». У сети большие планы по освоению московского рынка. Генеральный директор ООО «Мосмарт» Эрик Блондо сообщил, что к концу 2006 г. компания рассчитывает довести количество магазинов в столице до 8.

Остальные сети предпочитают осваивать более мелкие участки. Недавно компания «Патэрсон» открыла собственный торговый центр. Площадь — 8 тыс.кв.м, из которой 1 тыс.кв.м занимает супермаркет. Якорным арендатором стала сеть супермаркетов электроники и бытовой техники «Эльдорадо» (1,6 тыс.кв.м). В центре будет работать магазин детских товаров «Песочница».

Региональные игроки тоже начали строить гипермаркеты. В конце декабря 2004 г. в Санкт-Петербурге состоялась закладка фундамента нового торгового комплекса «Лента», восьмого по счету в составе сети. Общая площадь нового центра составит 12,5 тыс.кв.м, торговая — 8,2 тыс.кв.м. Комплекс расположится на участке площадью 10 га, находящемся в долгосрочной аренде у компании. Инвестиции составят 20 млн. USD. В новой «Ленте» будет представлено 10 тыс. наименований продовольственных и непродовольственных товаров. Магазин будет работать круглосуточно, обслуживая 10–13 тыс. покупателей в сутки.

Однако активное строительство гипермаркетов отечественными компаниями — вопрос будущего. Недавно руководители «Патэрсон» на встрече с журналистами заявили, что данный бизнес (строительство магазинов с нуля) не является для сети профильным и вряд ли в ближайшем будущем получит серьезное развитие. Хотя супермаркет в новом ТЦ компания считает самым лучшим своим розничным объектом. «Седьмой Континент» и вовсе пока предпочитает не комментировать свои планы относительно строительства гипермаркетов.

Выбираем ТЦ

Проблему помещений можно решить, если арендовать площади в ТЦ, строительство которых идет полным ходом не только в Москве, но и в регионах. В спальных районах столицы чуть ли не ежемесячно открываются новые торговые центры, где главными арендаторами становятся супермаркеты. Продовольственные магазины — желанные арендаторы для ТЦ. Они привлекают клиентов, ведь на продовольствие население тратит львиную долю доходов. Как правило, супермаркеты становятся якорными арендаторами.

По оценкам консалтинговой компании «Коллиерз Интернешнл», продуктовый якорь отсутствует только в 33,9% существующих торговых центров. «Наличие супермаркета определяется и концепцией ТЦ. К примеру, в каком-нибудь центре моды ни к чему полноценный супермаркет — максимум продуктовый бутик», — комментирует Ольга Ясько, аналитик компании «Коллиерз Интернешнл».

Идти или не идти в ТЦ? Все зависит от концепции развития сети. «Например, гипермаркеты имеет смысл открывать в торговом центре. Комплекс дополнительных услуг и наличие других якорных арендаторов (одежда, обувь, техника и т.д.) привлекает посетителей, которые являются потенциальными покупателями гипермаркета, — отмечает пресс-секретарь компании «Седьмой Континент» Анна Зайцева. — Однако супермаркеты формата «магазин у дома» обычно располагаются внутри жилых массивов, рассчитаны на локальную зону обслуживания и ориентированы на покупателей с уровнем дохода средним и ниже среднего. С точки зрения концепции данного формата и эффективности его функционирования открытие подобного магазина в рамках ТЦ невыгодно, в том числе и с точки зрения арендных ставок».

На сегодняшний день 4 из 75 магазинов сети «Седьмой Континент» работают в торговых центрах и комплексах (ТЦ «Ново-Митинский», «Атриум», «Каланча», «Вэймарт»). В текущем году планируется к открытию «Седьмой Континент» формата «Пять звезд» в ТЦ «Рогожская застава». Небольшое количество точек «Седьмого Континента» в ТЦ объясняется традициями. Исторически сложилось, что супермаркеты размещались в типовых зданиях гастрономов и универсамов. К тому же компания активно начала развивать формат магазинов «у дома», которые располагать в ТЦ нецелесообразно. Вместе с тем представители компании отмечают, что рассматривают возможности открытия новых магазинов и в ТЦ.

Активней других сетей в ТЦ работает «Перекресток». Компания изначально ориентировалась на размещение магазинов под крышами многопрофильных торговых объектов. Сначала «Перекресток» поселился практически во всех бывших филиалах «ГУМа» — универмагах, названных в честь столиц соцстран: «Прага», «Белград», «Будапешт» и т.д. А когда началось активное строительство современных ТЦ в спальных районах, компания активно начала осваивать и их.

Стоит заметить, что работа в ТЦ очень выгодна с точки зрения планирования помещения. Обычно договор аренды заключается еще на этапе строительства. И тогда супермаркет строится уже под заказчика, с учетом всех его пожеланий. «Как правило, договор аренды с супермаркетами-якорями подписывается, когда место будущего строительства еще даже не обнесено забором, да и срок такого договора длиннее, чем у простых арендаторов», — отмечает Ольга Ясько. Обычно с продовольственными арендаторами заключаются длительные договора (сроком от 10 лет с возможностью продления). Это связано с большими затратами на техническое оборудование площадей, занимаемых продуктовым оператором. Ставки аренды, как и ставки эксплуатационных расходов для якорных арендаторов значительно ниже тех, что платят арендаторы небольших магазинов (см. таблицу 3).

Зачастую с якорными арендаторами заключается договор аренды, где ставка складывается из фиксированного минимума и процента от оборота арендатора. Однако, по мнению Ильи Скабицкого, директора по развитию группы компаний «Детский мир», выгоднее работать на условиях жесткой арендной платы, чем платить арендодателю процент от оборота. Так арендатору проще просчитать свою экономику. Выплата процента от оборота в условиях прозрачного предприятия лишает его маневренности.

Арендовать, покупать, строить

У каждой «сетевой» компании своя стратегия в области недвижимости. Одни предпочитают арендовать, другие — покупать помещения, третьи — строить. За рубежом в последнее время широко используют аренду, особенно в Великобритании. Например, крупнейшая национальная сеть Tesco в апреле 2004 г. создала совместное предприятие с риэлтерской компанией Topland. Новая компания выкупила некоторые объекты недвижимости у Tesco и передала их ей обратно, но уже в аренду, совершив так называемую операцию sale leaseback (продажу и аренду проданного имущества). Подобные намерения озвучивают и другие западные сети.

Стоит заметить, что наличие у компании партнера, занимающегося недвижимостью, — большой плюс. Так, ОАО «Седьмой Континент» — компания, занимающаяся розничным бизнесом, — на протяжении длительного времени работает с ОАО «Столичные гастрономы «Смоленский», «Центральный», «Охотный Ряд» и другие», у которого арендует часть помещений под магазины сети. И, судя по всему, у «Седьмого Континента» особых проблем с помещениями никогда не было. «Основные активы ОАО «Седьмой Континент» — торговое оборудование, товарные запасы и профессиональный менеджмент. Компания сама не владеет недвижимостью. Мы не приобретаем, а арендуем площади, так как считаем более эффективным финансировать в аренду, — говорит Анна Зайцева, пресс-секретарь компании «Седьмой Континент». — В компании есть люди, которые занимаются вопросами недвижимости для магазинов «Седьмой Континент». Они рассматривают потенциальные объекты и занимаются поиском оптимальных вариантов».

«Перекресток» — одна из немногих сетей, которая с самого начала гибко подходила к открытию новых объектов: и строила, и арендовала, и покупала. Покупка здания снижает риски инвестиций в отделку, рекламу и пр. Вместе с тем, по мнению аналитика «Альфа-банка» Александра Свинова, сейчас права арендаторов и арендодателей более жестко регулируются законом, и крупным сетям выгоднее арендовать площади. Ведь аренда позволяет ускорить открытие новых магазинов и, следовательно, ускорить темпы развития сети. В «Патэрсоне», например, раньше соотношение собственных и арендованных площадей было 50/50. Теперь компания отдает предпочтение аренде. Есть еще другой путь. Продовольственные сети могут выступать соинвесторами в строительстве торговых комплексов. «На Западе участие сетевых компаний в финансировании строительства комплексов — обычная практика, — говорит аналитик компании «Джонс Лэнг ЛаСаль» Юлия Никуличева. — И наши компании рано или поздно тоже к этому придут. Ведь другого пути расширения бизнеса просто нет». Российские компании, действительно, постепенно к этому приходят. Одним из первых «совместных» проектов стал комплекс «Вэймарт», построенный «Седьмым Континентом». Весной 2005 г. должен открыться «Наш гипермаркет» на улице Большая Черемушкинская. Его строит компания «Седьмой Континент» в сотрудничестве с «Автокомбинатом № 23». На территории бывшего автокомбината строится трехэтажный торгово-развлекательный центр. «Седьмой Континент» разместится в примыкающем здании на уровне первого этажа торгового центра. В цокольном этаже планируется открыть развлекательный комплекс — Star Galaxy. «Седьмой Континент» инвестирует в строительство своей части, и после завершения строительства гипермаркет станет собственностью «Седьмого Континента». Его общая площадь составит 11–12 тыс.кв.м, торговая — около 5,2 тыс.кв.м. Галерея арендаторов займет 3 тыс.кв.м. В гипермаркете планируется разместить 40 касс.

«В последнее время крупные торговые операторы все чаще инвестируют в строительство торговых объектов. Одна из причин — возможность рефинансирования, — отмечает Ольга Ясько. — Тогда владельцы торговых площадей могут получить кредит под залог своих площадей». Это выгодно, учитывая, что условия финансирования улучшаются. Снижаются процентные ставки, увеличиваются сроки кредита. В результате стоимость обслуживания кредита, как правило, оказывается ниже доходности вложенных средств.

Проблема лишь в том, что владельцам далеко не всех ТЦ выгодно принимать в ряды соинвесторов другие компании. «Если у девелопера нет необходимости в дополнительном финансировании, то мы не рекомендуем предлагать площади в торговых центрах на продажу, — комментирует Ольга Ясько. — Есть большой риск, что торговый оператор выйдет из проекта, сдаст свои помещения в субаренду и нарушит тем самым концепцию всего торгового центра».

Что выгодней: арендовать помещение или выступать в роли соинвесторов? Существует некоторый ценовой порог для инвестора, который зависит в числе прочего от рентабельности его бизнеса. Впрочем, некоторые эксперты считают, что строить или участвовать в строительстве гораздо выгоднее, так как сроки окупаемости собственности и аренды близки.

Ирина Розенберг