Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Российские торговые джунгли
Городская недвижимость ,  
0 

Российские торговые джунгли

Расположение торгового объекта на карте города — один из ключевых факторов, определяющих успех предприятия. Выбор площадки под застройку порой сопряжен с такими трудностями, которые могут отбить охоту к продолжению поисков даже у девелоперских компаний. Особенно остро эта проблема стоит в регионах.

Прежде чем начать поиск земельного участка для строительства торгового центра, инвестору следует обратить внимание на инфраструктуру города. В ряде случаев региональный центр может быть еще не готов к новым форматам торговой недвижимости. Важно знать, кто из «сетей» присутствует на рынке, каковы потребительские расходы населения, их структура и т.д. Поиск площадки может проводиться либо в соответствии с уже готовой концепцией торгового центра, либо на этапе ее разработки. Во втором случае необходимо определиться с такими параметрами, как предполагаемый тип объекта, целевой рынок, ориентировочное количество и тип якорных арендаторов, предпочтительное место расположения. После этого можно приступать к поискам места для нового торгового объекта.

Площадь и место

Крупные девелоперские компании обычно имеют в своей структуре службы стратегического развития, которые, в частности, занимаются поиском площадок под строительство объектов и разработкой концепции девелопмента для уже имеющегося участка. Эти подразделения владеют соответствующими технологиями и методиками. Разных девелоперов привлекают разные участки. Крупные компании, имеющие высокую капитализацию и достаточный объем собственных или заемных оборотных средств, заинтересованы в больших площадках под масштабные проекты, нацеленные на долгую перспективу. Небольшие компании, соответственно, присматриваются к небольшим участкам с наилучшим месторасположением, которые могут обеспечить быструю окупаемость вложений с минимальной прибылью в будущем. «Площадь будущего ТЦ не так важна для крупного девелопера, который прежде всего оценивает сам проект и прибыль, которую он получит на выходе. Особенно это касается сетевых девелоперов. Не столь крупным компаниям необходимо заранее знать идею, площадь, концепцию ТЦ, чтобы решить финансовые вопросы еще на стадии приобретения площадки», — отмечает независимый эксперт Илья Ежов. Самый оптимальный вариант работы в регионах — ввод в действие ТЦ очередями. Например, «Мегакомплекс на Московском» в Самаре развивается именно по такому принципу. Это позволяет постепенно совершенствовать комплекс застройки. К тому же становление внутренней структуры предприятия также идет постепенно, что весьма полезно в условиях непредсказуемости регионального рынка.

«Чувство климата на региональном рынке играет определенную роль в выборе площади участка. Если есть возможности развития с вероятным получением дополнительной прибыли, тогда не нужно сомневаться и брать небольшую площадку. Наоборот, как правило, стимулирование спроса рождает еще большее предложение. В случае с торговыми центрами в большинстве регионов России это пока прописная истина для ведения бизнес-процесса», — отмечает Марк Афраймович, первый заместитель генерального директора управляющей компании «Торговый квартал — Регион».

Ключевыми факторами, определяющими привлекательность земельного участка, являются близость к географическому и историческому центру города, близость к жилому фонду, транспортная и пешеходная доступность и т.д. Задача девелопера в этом случае — математический и ситуационный анализ всех учтенных факторов. В итоге весь анализ сводится к сложному уравнению. Используют также SWOT-анализ. Конечно, наибольшим спросом в регионах пользуются участки, в отношении которых возможности серьезно превышают потенциальные проблемы, связанные с их освоением. «Четкое понимание преимуществ будущего объекта торговли невозможно без скрупулезного анализа. Не может не радовать и то, что теперь его выполняют не только иностранные, но и российские компании, такие как ГК «Время» и другие известные девелоперы», — говорит Илья Ежов. Разумеется, наибольшим спросом в регионах пользуются участки, возможности которых перевешивают потенциальные проблемы, связанные с их освоением.

Местоположение участка для ТЦ — один из важных критериев, на который девелоперы обращают внимание при принятии решения об инвестировании. По мнению экспертов, города европейской части России делятся на два типа: «московский» и «волжский». Их главным отличительным признаком является географически обусловленное территориальное развитие. «Московские» равномерно расширяются от исторического центра и имеют форму, вписывающуюся в окружность. «Волжские» расположены вдоль реки и имеют две–три сквозных магистрали общегородского значения. Эти города «движутся» в одну или обе стороны вдоль реки. В каждом городе есть исторический центр («старый город»), который одновременно выполняет функции административного и коммерческого центра. Но если для «московского» типа он является еще и географическим центром, то к «волжскому» типу это утверждение применимо гораздо реже.

Покупатель в городах «московского» типа концентрируется по принципу близости к географическому центру. Поэтому с точки зрения девелоперов именно центральные районы города представляют наибольший интерес для строительства ТЦ, а окраины рассматриваются во вторую очередь. В городах «волжского» типа критичным является расположение на одной из 2–3 основных магистралей в пределах плотной жилой застройки. «Например, в Самаре цены на недвижимость в окраинном Промышленном районе близки к ценам объектов, расположенных в историческом центре. Это самый густонаселенный городской район, который считается наиболее благополучным с точки зрения экологии. Соответственно и расчет девелоперов на строительство ТЦ в этом районе будет удачнее. Отмечу, что подобная ситуация характерна для «волжских» городов», — говорит Илья Ежов.

Владелец площадки

Когда девелоперская компания пытается найти владельца земельного участка в регионах через риэлтеров, она может столкнуться с некомпетентностью специалистов, так как работа агентов по недвижимости в регионах сильно отличается от московских стандартов. Агент почти никогда не предоставляет начальную информацию об участке земли (местоположение, конфигурация, состояние грунтов и т.д.), хотя это необходимо. Непросто проходят переговоры и с непосредственным владельцем площадки. Неадекватная оценка участка со стороны местных бизнесменов очень затрудняет этот процесс. Независимо от региона практически любой частный владелец считает свой клочок земли «эксклюзивным» местом в городе, которое стоит больших денег. При этом большинство всерьез полагает, что эти деньги можно заработать. Собственников можно условно разделить на три категории. В первую попадают частные лица, получившие «голый» участок для его дальнейшей перепродажи. Видя какой-то интерес к их земле, они стараются «задрать» цену как можно выше, ожидая выгодной сделки. Как правило, такие владельцы ведут переговоры с несколькими девелоперами одновременно, надеясь на рост стоимости комплексного предложения.

Вторая категория — люди, которым участок достался после банкротства промышленного предприятия. Уже имея на своей земле здания или строения, они, как правило, думают о рыночной торговле. Вкладывая небольшие средства, они приспосабливают помещения для устройства крытого вещевого рынка. «Как ни странно, окупаемость таких проектов невероятно высока. Например, в Оренбурге площадка окупилась за 2,5 месяца. Далее прибыль соразмерна 1 млн. USD в год», — отмечает Иван Подкова, генеральный директор компании «Панфилов, Подкова и партнеры». Третья категория — владельцы, которые понимают преимущества масштабных современных проектов. Их отличает серьезный подход к организации ТЦ. Чаще всего такие владельцы первыми обращаются к профессиональным девелоперам. Если они хотят видеть на своей земле современный ТЦ, то, скорее всего, сами приедут в Москву, где найдут специалистов по организации торгового центра.

Нередки ситуации, когда приобретенный земельный участок оказывается непригодным для строительства по техническим характеристикам в связи с наличием подземных пустот, грунтовых вод или объектов инфраструктуры. Уберечь инвестора от приобретения «кота в мешке» может возложение на продавца обязанности по договору осуществить экологические, топографические, геодезические и иные подобные исследования земельного участка за свой счет и представить их результаты покупателю. «Строительство допускается только на землях определенных категорий, в связи с чем в ряде случаев может возникнуть необходимость перевода земель из одной категории в другую. Целесообразно возложить на продавца (арендодателя) также обязанность осуществить перевод земель из одной категории в другую, если это необходимо для целей строительства, так как процедуры перевода дорогостоящие и продолжительные по времени (их продолжительность зависит от категории земель, из которой планируется перевод). Данные условия следует согласовать в рамках заключаемых договоров», — добавила Марина Кононова, представитель компании Capital Legal Services International.

Местная власть

Практически любой крупный российский город имеет архитектурный план собственного развития. В этом документе, как правило, содержится информация о проектах, связанных с недвижимостью (в том числе и торговой) и сроках их реализации. Он постоянно дорабатывается и пополняется в ходе поступления новой информации о будущих объектах. «Можно смело сказать, что 50% объектов торговой недвижимости, которые присутствуют в этих «зарисовках» (по-другому их трудно назвать), никогда не найдут своего места на карте города. Они заведомо убыточны. Архитектурное решение, которое уже придумано, никак не связано с экономической частью многих проектов», — считает Иван Подкова.

Хорошо, когда администрация города или области не создает искусственных препятствий для деятельности девелоперов на своей территории. Однако пока таких «понятливых» чиновников немного. Часто в результате непоследовательного, непредсказуемого поведения представителей власти возникают серьезные проблемы. Девелопер, желающий получить площадку для строительства ТЦ, рассчитывает на встречу с главами администраций городов (регионов). Однако встретиться с «первыми лицами» далеко не так просто, как кажется, и никто из чиновников не даст никаких гарантий, что участок будет подобран подходящий. Как правило, фразой «это центр города и очень хорошие места» обещания и ограничиваются. Для девелопера желательно наличие хороших связей с верхушкой администрации города. Знание внутренней обстановки и «расклада сил» в органах власти региона часто оказывается определяющим для инвестора. Слишком велика цена возможной ошибки. Даже если компании удается выйти на уровень вице-мэра или вице-губернатора, это еще не означает, что вопрос закрыт. Зачастую окончательное решение принимает один человек.

Не секрет, что кое-где местные власти не допускают девелоперские компании или сетевых ритейлеров к работе в своем городе. Администрация может вмешаться в самом начале, когда компания только входит в регион. С момента получения разрешительной документации (письма) и до подписания договора аренды проходит от 2 до 6 месяцев. В этот период само постановление на право сбора разрешительной документации без объяснения причин может быть отменено. Тогда все документы, которые находятся на руках у девелопера, перестают иметь силу. Даже когда все обязательные платежи по сделке между инвестором и риэлтором, СЭС, архитектурным бюро, пожарной охраной уже оформлены, администрация может запретить покупку (аренду) площадки. «Конечно, если отношения с администрацией подкреплены чем-то более существенным, чем желание сотрудничать, то ничего неординарного произойти не может. Но есть так называемое время «затишья», когда уже принятые решения могут быть в одночасье заморожены. Это обычно происходит при смене городской администрации. В этот период никто не может гарантировать, что весь процесс не остановится в один прекрасный момент», — отмечает Иван Подкова. После подписания договора аренды власти уже не смогут помешать инвестору в реализации проекта.

Приобрести в собственность участок земли, который находится в распоряжении администрации города или области, не всегда возможно. Например, в Екатеринбурге 90% договоров подписано на правах аренды, а в Казани, Нижнем Новгороде, Новосибирске участки продаются. Для инвестора это не является серьезным препятствием для прихода в регион, но считаться с исторически сложившимися «неписаными правилами» некоторых регионов все же необходимо. Экзотические варианты, когда земля находится в федеральной собственности (а распоряжается ей, к примеру, Министерство обороны), девелопер рассматривает только если строительство на этом участке может принести очень высокие дивиденды. Органы власти, приняв решение о предоставлении земельного участка в собственность или в аренду, обязаны разработать проект соответствующего договора купли-продажи или аренды и предложить его покупателю (арендатору). Поэтому в рамках практически каждого субъекта РФ и муниципального образования разработаны типовые договоры купли-продажи и аренды земельных участков.

Данные типовые договоры составлены на основе действующего законодательства и принципиальных различий не содержат. Однако их характерной особенностью является то, что их положения в первую очередь направлены на защиту интересов продавца. В связи с этим инвестору важно понимать, что данные типовые договоры не являются нормативно обязательными к заключению. С точки зрения гражданского законодательства, это проекты договоров, которые предлагаются продавцом (уполномоченным органом власти) покупателю (инвестору) и открыты для обсуждения и изменения диспозитивных условий. Инвестор вправе настаивать на изменении предложенных ему условий, если это допустимо в соответствии с законом. Более того, инвестор вправе разработать и предложить собственный проект договора. «Инвестор в рамках процедур предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, должен придерживаться порядка, предусмотренного федеральным законодательством, а не идти на поводу у региональных и местных органов власти, которые иногда делают не так, как правильно, а так, как привыкли. Нарушение положений федерального законодательства может привести, в том числе, к отмене решения о предоставлении земельного участка и иным негативным последствиям, связанным с признанием недействительной сделки по приобретению прав на землю», — сказала Марина Кононова.

Надо знать

«Прежде чем девелоперская компания примет окончательное решение о приходе в регион, ей необходимо собрать достаточную информацию о городе и возможностях продвижения там своего первоначального проекта», — считает Марк Афраймович. Порой получить доступ к объективной информации удается не сразу. Все сведения приходится неоднократно проверять и перепроверять. Усугубляет проблему нежелание государственных чиновников всех уровней, имеющих отношение к купле-продаже земли под строительство, содействовать бизнесменам. Часто инвестор вынужден идти на дополнительные расходы, а иногда и вовсе отказываться от строительства ТЦ. Даже если площадка правильной формы и подходящих размеров расположена в хорошем районе, это еще ничего не значит. Может оказаться, что к земельному участку не подведена электроэнергия или отсутствуют другие коммуникации. В результате при сравнительно небольших затратах на землю в себестоимость строительства приходится закладывать значительные суммы, которые не были запланированы инвестором изначально.

Иногда инвесторы открыто говорят о том, что подходящих участков в городе нет. Такие заявления обычно связаны с тем, что компания предъявляет жесткие требования к будущей стройплощадке. При реализации программы девелопмента сети однотипных объектов ситуация обостряется. Предложение адресовано сразу всем участникам рынка. А сделку заключает тот, кто даст за объект большую цену и проявит максимальную гибкость в преодолении собственных внутриорганизационных ограничений. На стадии резервирования участка возникают дополнительные финансовые трудности. Девелопер может зарезервировать площадку, договорившись с ее владельцем на определенный «взнос» (часто составляющий 10–20 тыс. USD). Однако при отказе от строительства получить деньги обратно бывает нелегко. Некоторые владельцы попросту не возвращают их.

При принятии решения о покупке или аренде участка большое значение имеют финансовые возможности инвестора. Несмотря на то, что региональный рынок «вздут», инвесторы чаще стараются приобрести участки под строительство ТЦ в собственность. Хотя имеет смысл сравнить размер арендной платы с суммой налоговых платежей. Если налог на землю превышает размер арендной платы за тот же участок, то его выгоднее арендовать. Если наоборот — лучше приобрести в собственность. Региональные площадки отличаются невероятным разбросом цен. Например, средняя стоимость 1 га земли по России — 1 млн. USD. Почти всегда, за редким исключением, эта цена ничем не обоснована. «На любые возражения столичных компаний ответ у региональных собственников один: «У вас в Москве все равно дороже». Все попытки выяснить причину столь высокой стоимости участка разбиваются о сакраментальную фразу — «а я так хочу». Это не преувеличение, так и происходит в действительности», — отмечает Иван Подкова. Многие владельцы ограничиваются постройкой одного ТЦ на обширной территории, а затем ждут, что инвесторы предложат им еще большие деньги для дальнейшей разработки площадки. Все уговоры столичных компаний по строительству 2-й, 3-й очереди не приводят ни к чему. Подобные «собаки на сене» в прямом смысле тормозят развитие ритейл-индустрии во многих регионах России. Множество региональных проектов уже давно разработано, но их баснословная стоимость и условия, которые ставят перед инвесторами, оказываются неподъемными не только для московских, но и для иностранных компаний.

«Чтобы не попасть впросак, необходимо с самого начала получить всю важную информацию о регионе и о месте строительства. Координировать поиск участка из Москвы через официальных лиц в каком-то регионе недостаточно. Если того требует ситуация, лучше вести поиск земли с картой города в руках. Эта, казалось бы, черновая работа принесет гораздо больше дивидендов, чем расчет на помощь риэлторов или местных властей», — считает Иван Подкова.

Возможность свободно распоряжаться денежными ресурсами играет важную роль в процессе поиска земли. Иногда «выскакивают» весьма интересные предложения. Если они действительно заслуживают внимания, то их очень быстро перекупают. К сожалению, большинство крупных девелоперских компаний в России «неповоротливы». Решение маркетологов о покупке площадки может растянуться на 2–3 недели. А на окончательное утверждение и согласование понадобится около полугода. Обоснованный риск, подкрепленный знанием местного рынка, — наиболее оптимальный подход для выбора и покупки региональной площадки. Очень важно быстро оценить качество и стоимость участка. Для анализа информации и принятия решения о покупке земли местному бизнесмену достаточно 2–3 дня, так что оперативность московских и иностранных компаний должна быть соответствующей. «Я уверен, что для первичной оценки объекта достаточно взаимодействия с местными службами, с помощью которых можно получить общую (максимально реальную) информацию о затратах на доработку земельного участка под строительство ТЦ», — считает независимый эксперт Олег Гвоздик.

Преимущества местных девелоперов перед московскими сегодня заключаются в известном в регионе имени, связях в кругу собственников и владельцев земельных участков, знании местного потребительского рынка. Московские компании могут войти на региональные рынки за счет пересмотра своей кадровой политики или путем поглощений. Количество столичных девелоперов, занятых торговой недвижимостью в регионах, можно пока пересчитать по пальцам. Однако хочется верить, что региональный рынок не будет чинить препятствий для девелоперских компаний.

Григорий Зубченко

Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
В малых городах совершили менее 2% сделок на рынке новостроек России Город, 13 июн, 21:04
«Домклик» зафиксировал рекорд ипотечного спроса в мае Деньги, 13 июн, 19:22
В Москве закончились квартиры в новостройках по цене ниже ₽5 млн Жилье, 13 июн, 17:57
Средние ставки по рыночной ипотеке за год выросли в 1,6 раза Деньги, 13 июн, 17:15
Эксперты сообщили о замедлении роста цен на жилье в мегаполисах Жилье, 13 июн, 15:21
Спрос россиян на жилье в Турции за месяц вырос в полтора раза Жилье, 13 июн, 13:26
«Дом.РФ» оценил спрос россиян на льготную ипотеку перед ее завершением Деньги, 13 июн, 12:25
Махачкала возглавила рейтинг городов по росту цен на вторичное жилье Жилье, 13 июн, 11:46
Инфраструктура и экономика: о чем Москва говорила на ПМЭФ. Видео Город, 13 июн, 10:32
Чек-лист по приемке квартиры в новостройке: на что обратить внимание Жилье, 13 июн, 10:15
Риелторы оценили рост цен на массовое жилье в Москве в мае Жилье, 13 июн, 09:30
Туризм с историей: где можно пожить в старинных домах и усадьбах Город, 12 июн, 11:57
Курорт каждый день: в чем феномен района у Северного речного вокзала Город, 11 июн, 17:14
Какой водонагреватель лучше выбрать для квартиры или частного дома Жилье, 11 июн, 17:00
Главное Лента