Бизнес на панели

В 2003 году московские домостроительные комбинаты выдали на-гора рекордный объем — чуть больше 2,8 млн кв. м жилья. С тех пор доля панельных новостроек падает. В 2005 году их уже планируется построить немногим более 2,2 млн кв. м, при росте монолитного строительства до 2,9 млн кв. м.

Почти все крупные столичные строители не на шутку увлеклись монолитом, открыли специальные подразделения и, казалось бы, должны вот-вот отказаться от бизнеса на панели. Во-первых, как давно было известно, в городе закончились участки под массовую застройку. Пустые, большие, чтобы только коммуникации провестии застраивай хоть миллионами квадратных метров и продавай. В Марьинском парке дома подступили к самой Капотне, а в Южном Бутове — к Подольску. Во-вторых, набрал силы монолит. Его строительство стало обходиться дешевле, а популярность увеличилась. ДСК, казалось, остались не у дел.

Тем не менее ДСК не умирают. Они живут весьма активной и полноценной жизнью: наращивают объемы, раскручивают новые серии и время от времени меняют хозяев. А лишенные ДСК монстры московской стройки прикупают новые заводы, "заточенные" под панель, и даже подумывают о их перепрофилировании в домостроительные комбинаты. Оказывается, на панель их манит возможность производить на своих мощностях дома от А до Я. То есть строить дом целиком. Остальные строители, какие бы объемы панели они ни сдавали, все равно сажают на свои участки чужие серийные панельные дома. Помимо низкой — относительно монолита — стоимости производства, на их строительство требуется минимум времени. Привез панели с завода, собрал, как конструктор, на месте, и главное — ничего не надо согласовывать в инстанциях. Все уже в документации написано. Монолитный дом строится минимум год, а на панельку такого же объема уходит семь-девять месяцев.

Лидеры и аутсайдеры

По данным, предоставленным ВВ пресс-службой стройкомплекса столицы, по итогам 2004 года основными игроками рынка панельного домостроения являются семь компаний. Явные лидеры: ДСК-1 и "Моспромстройматериалы" (МПСМ), затем с практически одинаковыми объемами идут ДСК-3, ДСК-2 и СУ-155, и с большим отрывом — "Главмосстрой" и ГВСУ.

По плану на 2005 год картина должна измениться: ДСК-1, оставаясь безусловным пока лидером, снижает объемы, вперед вырывается СУ-155 со своей серией И-155, а ДСК-2 и ДСК-3 продолжают идти "ноздря в ноздрю", зато начинает отставать МПСМ. Нижние позиции продолжают занимать ГВСУ и "Главмосстрой".

Впрочем, фигурирующие в справке цифры все-таки вызвали у нас сомнения. Например, ДСК-3 в 2000 году, по собственным данным компании, произвел 459,3 тыс. кв. м, а согласно справке построено оказалось на 2,5 тыс. кв. м больше. Что, в общем-то, невозможно. Аналогичная, только более масштабная, картина несоответствий в 2002 году: ДСК-3 произвел количество продукции, достаточное для строительства 526,9 тыс. кв. м, а построено, по справке, уже почти на 40 тыс. кв. м больше. Нет соответствий и с объемами производства у ДСК-1. "Мы в 2003 году всего произвели более 116,8 тыс. кв. м, а ведь мы не только в Москве строили, но и в области, и в регионах",— удивился первый заместитель гендиректора ДСК-1 Андрей Паньковский.

Еще более запутанная ситуация с "Главмосстроем". Во-первых, его серию П-46 записали к МПСМ, а во-вторых, согласно инвестиционному меморандуму компании, ежегодно она производит более 700 тыс. кв. м панельного жилья. То же самое произошло с данными ГВСУ: владельцем серий С-111 и С-222 является компания "СХолдинг", его же "дочка" "СМУ-Система" строит их в столице. О чем в справке стройкомплекса вообще не сказано.

Источник ошибок

Выясняется, что источником таких нестыковок является неправильный анализ данных об объемах производства и объемах строительства, которое ведут сами ДСК и покупатели их продукции.

Чтобы подсчитать соотношение между объемом собственного строительства у комбинатов и объемом "заказа" от сторонних инвесторов, нужно получить слишком много неофициальной информации. Которую ни власти, ни сами ДСК афишировать не хотят. Единственное, что можно с уверенностью констатировать в отношении панельного домостроя: все, что произведено,— построено, но не все в Москве, и не все, что построено в Москве, в действительности произведено.

Например, некий ДСК производит некую серию Х. Произвел он ее, допустим, в 2003 году на 600 тыс. кв. м. Но 30% из них заказал у комбината инвестор А, 15% — инвестор B, 20% — инвестор С, еще 15% посадила на свои участки компания D, еще 10% — отдали «дочкам». Самому ДСК остались скромные 10%, из которых 7% он строил на бюджетные деньги. Но зато он стал соинвестором на 50% у заказчика А, на 30% — и у компаний B, и С, и генподрядчиком у фирмы D.

Теперь вопрос на засыпку: как подсчитать доход? И кому потом в отчетности стройкомплекс квадратные метры рисовать будет? С нашей точки зрения, наиболее точные данные можно получить, если ориентироваться на объемы производства самих ДСК, хотя тут приходится полагаться на цифры, полученные от самих компаний, а их от компаний в полном объеме не получить (по крайней мере, нашей редакции это не удалось).

Источники дохода

Из чего складывается доход ДСК? Первое. Строительство домов для нужд города на бюджетные деньги. Здесь доход от подрядной работы невелик, но он позволяет загружать мощности ДСК, тогда себестоимость его продукции снижается.

Второе. ДСК идет соинвестором к своим товарищам по цеху, вовремя подсуетившимися с получением участков. Тогда после выплаты доли города доходы делятся между партнерами обычно в пропорции 50x50 или как договорятся.

Третье. ДСК работает на подряде у других строителей. "Особого интереса в этом нет",— честно признается Андрей Паньковский. Видимо, потому что доходы невелики.

Еще один источник дохода ДСК — само инвестиционное строительство, когда компания берет участок, строит дома на собственные деньги, потом отчисляет долю города (обычно 30–50%), а остальное продает. Дополнительный доход ДСК может получать от искусственного завышения цен на сырье.

К сожалению, подсчитать доход от этой деятельности ДСК нельзя, потому что комбинаты не раскрывают истинную себестоимость своей продукции. О ней можно только догадываться. "Если в обычной коммерческой продаже куб бетона стоил 2 тыс. руб., то головная компания может заставить поставлять бетон для себя в два раза дешевле",— объясняет замдиректора одной из строительных компаний. Это будет уже дополнительная, не учтенная нигде прибыль.

Горзаказ

Доходы от городского заказа — небольшие, но надежные деньги. Строители бьются за городской заказ на тендерах. По словам руководителя спецпроектов объединенной пресс-службы стройкомплекса столицы Алексея Введенского, в 2004 году в столице построено около 1,8 млн кв. м муниципального жилья. Основная часть — панельная застройка, так как большинство домов возводятся на средства городского бюджета. Однако формирование горзаказа — довольно закрытый и сложный процесс. Рассматривая участок под панельную застройку, основной городской заказчик ОАО "Москапстрой" сначала собирает с ДСК так называемые заявки, в которых те пишут, какую часть объемов своего производства они могут выделить под горзаказ. Затем, ориентируясь на конкретный участок и нужды города (данные по необходимому количеству тех или иных квартир предоставляет департамент жилищной политики и жилого фонда), заказчик "привязывает" к участку ту или иную серию. НИиПИ Генплана это утверждает, а участок вместе с уготованной для него серией выставляется на тендер для выбора наиболее выгодного для города подрядчика.

Однако выиграть тендер может только тот, кто заранее договорился с ДСК о поставке домов нужной серии. Перед тендером он должен заключить предварительный контракт с ДСК о гарантиях поставки домов по фиксированной цене. Поняв, сколько ему будет стоить контракт с ДСК, генподрядчик начинает считать общий объем инвестиций: стоимость сетей, земли, расходы на нулевой цикл, на благоустройство территории, и, если остается резерв для собственной прибыли, выходит на конкурс. В этом смысле результат тендера на 99% известен заранее — у кого из строителей лучше отношения с ДСК, чья серия «привязана» к участку, тот и получает подряд. Довольны будут все: генподрядчик получает свои деньги, ДСК — свои. Поэтому сами ДСК, как правило, не участвуют в конкурсах. Их задача сложнее: сделать так, чтобы их серии «сажали» на эти участки. Для этого нужна "воля города". А у города могут быть свои резоны любить или не любить, кормить или держать на голодном пайке. И именно этим объясняют уход с рынка некоторых серий и их владельцев. В частности, речь идет о снижении объемов панельного строительства компанией МПСМ. "Его серии для городских нужд ничем не хуже тех, которые активно строятся. МПСМ так же, как и другие панельщики, их модернизирует, и сейчас эта компания оказался в аутсайдерах не из-за низких потребительских характеристик своих серий",— удивляется один из строителей.

Связанные одной цепью

Второй по важности источник дохода ДСК — соинвестирование. Если серию, принадлежащую тому или иному ДСК, собирается строить на своем участке инвестор, домостроительные монстры тоже не остаются внакладе. Получив площадку под застройку, инвестор, на первый взгляд, оказывается в привилегированном положении. Он самостоятельно выбирает серию, разрабатывает проект застройки. Даже город ему может лишь рекомендовать продукцию того или иного ДСК. Он может пригласить ДСК генподрядчиком или соинвестором. Напомним, на генподряде ДСК работать неинтересно. Но такое положение сохраняется лишь до того момента, пока привязка конкретной серии не утверждена городскими инстанциями. Затем роль ДСК в проекте значительно возрастает, так как изменить однажды утвержденный план нелегко. И ДСК теперь при желании может диктовать инвестору свои условия.

ДСК и инвестор изначально договариваются о том, в каких долях вкладывают деньги и, соответственно, как разделят между собой доходы или площади в построенных домах. "Мы готовы быть соинвестором и на 70% всех затрат, потому что эти 70% — затраты на строительство самой коробки",— объясняет отношения между соинвесторами Паньковский. Если у инвестора нет своих денег, то ДСК снова оказывается в более выгодном положении. ДСК строит коробку, почти не вкладываясь в нее финансово (панель-то они так и так производят), а вот инвестор для оплаты своей доли в проекте вынужден открывать продажи квартир в этом доме уже на самом раннем этапе (то есть задешево) либо привлекать кредитные средства. ДСК же может спокойно ждать, пока сети подтянут, фундамент сделают, и начинает продавать, когда дом уже вырос из земли (то есть дороже).

Иногда ДСК опускаются до банального шантажа, в основном тогда, когда работают с небольшими инвесторами. Построив дом до третьего-четвертого этажа, они под любым предлогом "замораживают" строительство, пока не выманят у инвестора дополнительные преференции. Это не всегда отражается в изменении условий инвестконтракта. Иногда достаточно "отката" человеку, отвечающему за поставки.

Спасибо за покупку

Как видно, вариантов заработать у ДСК немало. Так что смена владельцев ДСК отнюдь не всегда происходила из-за низкой доходности этого бизнеса. Скорее наоборот. Оказалось, инвестиции в покупку ДСК — грамотное вложение денег, поскольку стоимость этих активов с каждым годом увеличивается.

Несмотря на то что за 1990-е годы немало предприятий столичного стройкомплекса поменяло акционеров, общеизвестны лишь две компании, не побоявшиеся раскрыть факт покупки ДСК. В 2000 году "Интеко" купила пакет акций ДСК-3 у вдовы бывшего владельца комбината Юрия Свищева. По количеству перспективных площадок под застройку этот ДСК, пожалуй, сейчас выглядит наиболее обеспеченным. Слухи о готовящейся продаже комбината, которые ходят последние полгода на рынке, прессслужба "Интеко" опровергает.

В 2001 году сменил владельцев и ДСК-2, контрольный пакет которого приобрела ГК ПИК примерно за $20 млн. На этом ПИК не остановился, и в августе 2003 года приобрел 98,9% акций холдинговой компании "Главстройпром", которой при реорганизации строительных подразделений Минобороны досталась часть мощностей, в том числе и права на "военную" серию 111м. Однако сразу приступить к строительству этой серии ПИК не удалось: за время подготовки к приватизации из "Главстройпрома" была выведена часть активов. "От компании осталась одна оболочка, все "лакомые куски": реально работающие предприятия, а также организации, владеющие большими участками земли в столице,— уже выведены из холдинга, куплены через офшоры или проданы по балансовой стоимости дочерним компаниям",— объяснял один из девелоперов.

Сразу после покупки "Главстройпром" глава «ПИК Холдинга» Артем Эйрамджанц заявил, что будет в судебном порядке добиваться возвращения активов. Одной из первых побед нового собственника стало возвращение расположенного в Алексине (Тульская область, 156 км от Москвы) ОАО "480 КЖИ". Этот завод в числе прочих выпускает и панели для серии 111м. Незадолго до аукциона основные производственные мощности завода были проданы через офшорные компании, и на заводе воцарилось двоевластие. "480 КЖИ" продолжал работать, поставляя продукцию в том числе и на стройки ближнего Подмосковья (Котельники, Домодедово), однако ПИК от этого процесса не получал ни копейки. Все средства уходили ООО "УКЖИ 480", управляющему заводом по доверенности от "Сити Банкорп Лтд", купившей его у другого офшора — "Нева Импекс С. А". В октябре 2004 года арбитражный суд Тульской области признал сделку и договор доверительного управления недействительными. Теперь ПИК начнет строить дома серии 111м в ближайшем Подмосковье.

Лидер панельного рынка ДСК-1 пока официально владельцев не менял. Хотя шумиха вокруг предполагаемых попыток скупить акции компании поднималась не раз. ДСК-1 продолжает оставаться основным производителем и застройщиком панельного жилья в городе, но у него еще остаются проблемы с получением площадок. Ближайшие перспективы ДСК — освоение выигранного на конкурсе микрорайона в Кузьминках и расселение пятиэтажек. Кроме того, он получил дополнительные перспективы: в городе разработана программа по строительству недорогих гостиниц, которые можно возводить индустриальным способом, и под нее комбинат "творчески переосмыслит" одну из своих серий. Главное — площадки под них уже отведены, а мощности ДСК-1 позволяют ежегодно обеспечивать строительство 250 тыс. кв. м панельных гостиниц.

Новые игроки

Относительно новым и активно развивающимся игроком рынка серийного жилья можно назвать строительного гиганта СУ-155. Вплоть до 1999 года СУ-155 не имело ни одной собственной панельной серии. Когда же в группу компаний СУ-155 вошел Домодедовский завод (ДЗЖБИ), на нем была выпущена серия И-155, которую СУ-155 стала активно продвигать в Москве. В декабре был построен и торжественно отмечен миллионный квадратный метр этой серии, которая, впрочем, пока более популярна в области, чем в столице.

По данным пресс-службы СУ-155, группе компаний также принадлежит серия ИП-46с. Права на эту серию имеют два юридических лица: СУ-155 и институт-разработчик ВНИИТЭП, но ее производство в свое время было налажено на заводах МПСМ.

"В 2002 году был построен первый дом. У нас в ту пору не хватало мощностей, и этот заказ был полностью размещен на заводах МПСМ. Сейчас получается, что владельцем серии является СУ-155, а основной поставщик изделий — МПСМ",— объяснил руководитель пресс-службы СУ-155 Владимир Фомин. Именно поэтому принадлежащая СУ-155 серия в официальной статистике может фигурировать как новостройки МПСМ.

Чтобы впредь не создавать путаницы и не зависеть от чужих заводов, СУ-155 планирует создать на базе завода ЖБИ "Бетиар-22" новый домостроительный комбинат, ориентированный на производство только серии ИП-46с.

Еще один новый игрок — компания "СХолдинг", продвигается на столичный рынок со своими сериями С-111 и С-222. Причем она пошла своим путем: ДСК покупать не стала, а вместо этого, потратив около $10 млн, разработала и запатентовала собственные серии, в основу которых легли элементы строительных систем 111м и 111м1, выпускавшихся ранее на заводах Минобороны. В конце 2004 года "дочка" "СХолдинга" СМУ "Система" выиграла тендер на строительство 43 тыс. кв. м муниципального жилья в Лианозово. За счет получения муниципального заказа "СХолдинг" планирует снизить себестоимость своих коммерческих проектов, которые реализует на площадках, выигранных ранее на аукционах.

Кроме того, в 2005 году начнет застраивать столичный микрорайон Кунцево, реконструкцию которого ведет "Система-Галс". Любопытно, что ранее весь реконструируемый квартал предполагалось застроить серией П3м (принадлежит ДСК-3). Как видно, "панель" пользуется интересом у московских строителей, поэтому списывать ее еще рано.

Татьяна Рютина