Что будет с обликом Подмосковья?
Единой концепции застройки Подмосковья никогда не существовало ни с архитектурной, ни с социальной точки зрения - рядом с деревянными избушками вырастали дворцы и хоромы. Однако в последние годы стало появляться все больше организованных поселков, выдержанных в единой архитектурной концепции и включающих в себя все условия для комфортного проживания. Но текущая экономическая ситуация подстегнула загородных девелоперов расстаться с идеей строительства новых "цивилизованных" поселков. Из-за трудностей в финансировании, из-за долгов, "безучастности" государства и непонимания будущего покупателя многие из них предпочли, причем для некоторых это осталось единственным шансом на выживание, не строить новые поселки, а избавляться от земли любыми возможными способами. А земли у застройщиков, которые считали ее хорошим активом, накопилось не мало...
Сейчас "большая" земля никому не нужна, для того чтобы хоть как-то реализовать земельные активы, девелоперы вынуждены межевать наделы на более мелкие участки и продавать их в розницу. Стоимость участков без подряда небольшая, и даже внекризисное время не приносит владельцу практически никакой финансовой выгоды. "Здравомыслящий человек не покупает землю без подряда даже в коттеджной застройке, потому что понимает, что соседи вообще могут не начать строиться", - сказал Александр Вековшинин, ведущий эксперт компании "ИНКОМ-Недвижимость".
К чему приведет такое "кусочничество"? К тому, что Подмосковье и ближайшие области окончательно потеряют территориальную привлекательность. Есть все основания полагать, что строительство будет вестись под лозунгом "Кто во что горазд". "Когда без подряда продается поселок - это знак беды, это значит, что цена упадет, потому что к этому "Шанхаю" приличный народ никогда не подойдет близко", - считает Михаил Хазанов, вице-президент Союза московских архитекторов. Однако, по мнению специалиста, сложности заключаются не только в падении стоимости земли. "Существует проблема охраны этого бизнес-оазиса-резервации. Социальные группы не всегда совместимы. Мы с этим столкнулись, когда проходила реконструкция пятиэтажек: люди, которым предназначалось жить наверху, в один подъезд не хотели заходить с теми, кто должен был жить ниже", - напомнил он.
Способствует такому развитию событий и отсутствие нормальной законодательной базы градостроения, которая могла бы указать собственникам земли, в каких рамках должна производиться застройка. "Есть опасность, что сейчас землю нарубят на мелкие участки и отдадут их кому не лень - на основе массы документов, которые не препятствуют ничему. Человек приходит с отведенным участком и не знает, что он на нем может сделать. В Европе тебе дадут полный пакет ограничений, и не дай Бог что-то там изменить - тебя затаскают по судам", - отметил Михаил Хазанов. По мнению Андрея Князева, генерального директора MOZAIK Development, если нарезать землю, не выиграет от этого никто. "Теряет конечный покупатель, потому что в итоге эта земля не будет дорожать и жить на ней будет сложно из-за непредсказуемого окружения. Теряют девелоперы, которые продают эту землю. Некий короткий cash-flow они обеспечат, выплатят кредиты, налоги, сохранят зарплату сотрудников, но это короткие деньги. А капитализация этого участка не будет обеспечена, завтра это будет потерянная земля. И третье - теряет общество, теряет государство, теряют на самом деле все", - сказал он.
К сожалению, несмотря на отсутствие рентабельности и понимание, что розничная продажа небольших земельных участков ни к чему хорошему не приведет, межевание земли сейчас фактически единственный реальный способ для девелоперов заработать.
Запретить застройщикам продавать нарезанные участки, а покупателям покупать их невозможно. Единственный выход из положения, к выводу о котором пришли участники первого открытого дискуссионного клуба, инициированного проектом "Кризисная лаборатория MOZAIK", - это сформировать условия для того, чтобы у девелоперов, с одной стороны, появился стимул заниматься строительством, а не продажей земельных участков в нарезке, а с другой стороны, была возможность создания альтернативных продуктов с новыми потребительскими свойствами, которые будут востребованы и сейчас, и по окончании кризиса. Первое выдвинутое экспертами предложение - формирование широкодоступных баз данных, касающихся перспектив тех или иных территорий. "Мы с институтом системного консалтинга решили создать такой информационный центр, куда будет стекаться вся информация по участкам земельным и по недвижимости", - рассказал Руслан Вишневский, вице-президент НАМИКС.
Также участники дискуссионного клуба предложили разработать государственные планы развития магистральных коммуникаций. По мнению Юлии Даниэлян, исполнительного директора MOZAIK Development, тенденция межевания земли - это результат отсутствия планомерных планов развития территорий. "Отсутствует помощь по созданию инфраструктуры - транспортной, телекоммуникационной, энергетической. А для того чтобы выводить на рынок проект, нужно иметь еще что-то - подведенные коммуникации", - говорит она.
Наконец, по мнению экспертов, должны быть отрегулированы законы, чтобы не возникало их неоднозначного толкования.
Воплощение в жизнь всех вышеперечисленных идей помимо заинтересованности законодателей требует огромного количества времени, а деньги многим собственникам "большой" земли нужны уже сегодня, так что от превращения Подмосковья и других областей в "Шанхаи" спастись вряд ли получится. Однако уже хорошо, что бизнес-сообщество, общественные организации и архитекторы объединяются для того, чтобы сохранить привлекательный облик Подмосковья, и возможно, общими усилиями они смогут достучаться в нужную дверь...
Ольга Петрова