Средняя цена квартиры в московских новостройках
12 726 700 руб +1%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Глава МИД Румынии заявил о превращении Черного моря в озеро НАТО Политика, 00:47 Блинкен ушел от ответа на вопрос об отключении России от SWIFT Политика, 00:24 «Манчестер Юнайтед» сыграет с «Вильярреалом» в финале Лиги Европы Спорт, 00:14 Как менялось жилье военнослужащих в Российской Империи, СССР и России РБК и ПСБ, 00:01 Российские военные сообщили о перемещении техники коалиции США в Сирии Политика, 06 мая, 23:54 Эксперты посчитали политическим выбор Moderna лучшей в мире вакциной Общество, 06 мая, 23:25 СК начал проверку после взрыва снаряда времен ВОВ под Волгоградом Общество, 06 мая, 23:21 Семь правил заботы о своем иммунитете РБК и Деринат, 06 мая, 23:11 Премьер Чехии заявил о «разогретых эмоциями» отношениях с Россией Политика, 06 мая, 22:39 Стоимость золота превысила $1800 за унцию впервые с февраля Инвестиции, 06 мая, 22:28 Генсек ООН заявил о рекордно высокой температуре Земли за 3 млн лет Общество, 06 мая, 22:20 Фонд вместо смс: как финансируют долгосрочные проекты социальной медицины РБК и Фонд Потанина, 06 мая, 22:07 Forbes впервые включил Медведчука в список богатейших украинцев Бизнес, 06 мая, 21:56 Под Волгоградом при взрыве снаряда времен ВОВ погибли два человека Общество, 06 мая, 21:47
А. Дубоделов: "Многие девелоперы уже задумываются об удешевлении и ускорении процесса строительства"
Мнения ,  
0 

А. Дубоделов: "Многие девелоперы уже задумываются об удешевлении и ускорении процесса строительства"

О сегодняшней ситуации на строительном рынке, о новых тенденциях, а также о том, как девелоперам увеличить спрос на рынке недвижимости и сохранить собственный бизнес, мы побеседовали с Артемом Дубоделовым, преподавателем  Moscow Business School, генеральным директором группы компаний Acceleration.
 

 

О сегодняшней ситуации на строительном рынке, о новых тенденциях, а также о том, как девелоперам увеличить спрос на рынке недвижимости и сохранить собственный бизнес, мы побеседовали с Артемом Дубоделовым, преподавателем  Moscow Business School, генеральным директором группы компаний Acceleration.

- Как финансовый кризис отразился на девелопменте? Существуют ли сейчас компании, которые ощущают себя в новых экономических условиях спокойно?

- Девелопмент чувствует себя плохо, однако уже появились новые тенденции. Во-первых, есть компании, которые скупали и продолжают скупать активы - землю, недвижимость и прочее. Таким образом, они нашли способ обезопасить свои средства. Во-вторых, создаются новые девелоперские компании. Некоторое время они будут оставаться в подполье, но к концу года заявят о себе. Очевидно, что произойдет передел рынка, но девелопмент как таковой жив и жить будет, просто он поменяется.

Сегодня хорошо чувствуют себя те компании, у кого есть сопутствующие бизнесы, чьи доходы позволяют финансировать девелопмент. Такие компании выживают и продолжают вести проекты. Однако для многих девелоперов ситуация критическая, потому что компании сидели на кредитах и особенно не считали прибыль. Мы занимаемся структуризацией строительных компаний и берем на себя управление проектами, и мы хорошо понимаем, что раньше девелоперы вообще не задумывались о том, чтобы считать доходы, в то время как с их площадок все разворовывалось. Сейчас рынок становится более цивилизованным, люди начинают считать деньги. Возникают хорошие, правильные девелоперские и генподрядные компании.

- На какой сегмент московской недвижимости кризис оказал наибольшее влияние?

- Сильнее всего кризис ударил по сегменту офисной недвижимости. Себестоимость и цены реализации на этом рынке были гораздо более сбалансированными - доходность девелоперов в лучшем случае достигала 30% (ниже доходность была только в сегменте складской недвижимости), и, в отличие от того же рынка жилья, где девелоперы частично финансировали стройку с продаж квартир, тем самым уменьшая долговую нагрузку, практически все офисные проекты финансировались за счет кредитных средств. Нужно также отметить, что большинство проектов были ориентированы на дорогие сегменты - B, B+, А. Как правило, экономика таких проектов очень чувствительна даже к незначительной коррекции арендных ставок. В результате сегодня девелоперы оказались заложниками ситуации: с одной стороны - резкое сокращение платежеспособного спроса и уход уже привлеченных арендаторов с площадей, с другой - значительная долговая нагрузка. Сейчас компании будут вынуждены уйти с рынка, однако в среднесрочной перспективе "невидимая рука рынка" урегулирует ситуацию.

- А какие изменения вы можете выделить на рынке жилой недвижимости?

- На рынке жилья ситуация сложнее, хотя последствия кризиса еще до конца не проявились. Большинство людей, в особенности это касается Москвы, сейчас проедают "подушку", накопленную за предыдущие годы, и еще не до конца ощутили наступление кризиса. Однако практически полное исчезновение ипотечного кредитного плеча и сокращение доходов населения высветили неутешительный факт: уровень реального платежеспособного спроса на жилье составляет не более 10-15% от докризисного. Поэтому глубина падения рынка будет во многом определяться ситуацией с ипотечным кредитованием. Что же касается среднесрочной и долгосрочной перспективы, то девелоперам придется несколько умерить свои ожидания по доходности и сконцентрироваться на поиске резервов через оптимизацию и жесткий контроль затрат и повышение эффективности управления проектами.

- Какие методы должны применять девелоперы для того, чтобы активизировать спрос на жилую недвижимость и увеличить объемы продаж?

- Сейчас застройщики ведут структуризацию отдела продаж, усиливают функцию продаж, разрабатывают новые схемы работы в рассрочку и привлекают регионы. Однако этого мало. Для того чтобы увеличить объем продаж и спрос на жилую недвижимость, застройщикам надо серьезнее подходить к оценке самого проекта и разработке концепции, детально прорабатывать девелоперскую концепцию с учетом того, что происходит в конкретном регионе. Если раньше жилье часто строили без глубокой проработки демографии, маркетинга и прочих немаловажных факторов, то сегодня такой подход не годится.

Уже при разработке концепции и проектировании застройщикам необходимо искать более дешевые методы строительства. Сейчас эти технологии есть, и многие девелоперы уже задумываются об удешевлении и ускорении процесса строительства.

 - Что вы можете посоветовать девелоперам для успешного ведения бизнеса в новых экономических условиях?

- Нужно провести работу над ошибками. Пенять на глобальные проблемы можно, но основной ресурс для дальнейшего развития лежит внутри компаний. Прежде всего, необходимо оптимизировать эффективность собственных бизнес-процессов, наладить наконец систему управленческого учета и управления проектами. Случаи, когда девелопер не знает реальной себестоимости квадратного метра, при всей комичности, - далеко не редкость. Следующим шагом будет контроль и управление себестоимостью строительства и анализ целесообразности принимаемых проектных решений и технологий.

Одной из ключевых проблем девелоперов до сегодняшнего дня было распыление ресурсов - менеджерских, финансовых - на реализацию большого числа проектов в различных сегментах, в том числе непрофильных. Дальнейшее развитие потребует от компаний концентрации на реализации отдельных объектов в сегментах, в которых они обладают опытом и необходимой квалификацией.

Третий "кит" - более детальный анализ рыночных рисков перед принятием инвестиционных решений. Надеюсь, что аналитические отчеты, которые раньше делались "для проформы", в будущем станут одним из основных инструментов принятия решений.

Об авторах
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
РБК Сервис
База новостроек
без рекламы
Главное Найти квартиру Лента