Лента новостей
Все новости Недвижимость
Строитель погиб в аэропорту Уфы при падении с высоты 23:10, Общество МИД предупредил россиян об эпидемии кори на крупнейшем острове Фиджи 22:53, Общество Песков назвал Россию «островком стабильности в океане турбулентности» 22:44, Политика Как дальнобойщикам отказаться от дизеля в грузоперевозках и сэкономить 22:29, РБК и Scania В Башкирии загорелся склад сыпучих продуктов на площади 1,5 тыс. кв. м 22:24, Общество Представительница Ямайки победила в конкурсе «Мисс мира 2019» 22:04, Общество Загитова выступит в шоу перед хоккейным матчем СКА и ЦСКА 21:48, Спорт Теннисист Медведев выиграл выставочный турнир в Саудовской Аравии 21:44, Спорт КНДР заявила о необходимости испытаний для защиты от ядерной угрозы США 21:36, Политика ФРГ обвинила Россию в манипуляциях по делу Хангошвили «задним числом» 21:30, Политика «Мегасайенс»: что исследует российская фундаментальная физика 21:28, РБК и Нацпроект «Наука» «Барселона» сыграла вничью с «Реал Сосьедадом» в чемпионате Испании 21:12, Спорт Главе Минобрнауки подарили дэйбиир из волос мамонта 21:06, Общество «Челси» потерпел четвертое поражение в пяти матчах чемпионата Англии 20:50, Спорт Просто и невероятно вкусно: паста без глютена с рагу из утки. Видеорецепт 20:37, РБК Стиль и Barilla Якубович ответил на сообщения об ошибке в слове на «Поле чудес» 20:35, Общество Клуб Бекхэма сделал «Зениту» предложение о покупке двух футболистов 20:23, Спорт Умер чемпион Олимпиады-1956 в составе сборной СССР по футболу Юрий Беляев 20:13, Спорт Бизнес-джет на колесах: новый Mercedes-Benz V-класса 20:12, РБК и Mercedes-Benz Сокуров отреагировал на претензии Кадырова из-за звания Героя России 20:08, Общество В США заявили о технологии доставки человека в любую точку планеты за час 19:54, Политика «Нафтогаз» описал сценарий падения цен на газ для украинцев 19:34, Политика От 15 до 20: чем живет поколение Z 19:26, РБК Стиль и YE’S apartaments «Нервный и сложный матч». Как Россия победила чехов в игре Евротура 19:08, Спорт Депутат Госдумы объяснил подаренную им главе района банку вазелина 19:00, Общество Глава новой украинской Церкви назвал условие переноса даты Рождества 18:51, Общество У лучшего снайпера «Филадельфии» обнаружили рак 18:40, Спорт Атомный ледокол «Арктика» закончил первый этап ходовых испытаний 18:34, Общество
А. Дубоделов: "Многие девелоперы уже задумываются об удешевлении и ускорении процесса строительства"
0
А. Дубоделов: "Многие девелоперы уже задумываются об удешевлении и ускорении процесса строительства"
О сегодняшней ситуации на строительном рынке, о новых тенденциях, а также о том, как девелоперам увеличить спрос на рынке недвижимости и сохранить собственный бизнес, мы побеседовали с Артемом Дубоделовым, преподавателем  Moscow Business School, генеральным директором группы компаний Acceleration.
 

 

О сегодняшней ситуации на строительном рынке, о новых тенденциях, а также о том, как девелоперам увеличить спрос на рынке недвижимости и сохранить собственный бизнес, мы побеседовали с Артемом Дубоделовым, преподавателем  Moscow Business School, генеральным директором группы компаний Acceleration.

- Как финансовый кризис отразился на девелопменте? Существуют ли сейчас компании, которые ощущают себя в новых экономических условиях спокойно?

- Девелопмент чувствует себя плохо, однако уже появились новые тенденции. Во-первых, есть компании, которые скупали и продолжают скупать активы - землю, недвижимость и прочее. Таким образом, они нашли способ обезопасить свои средства. Во-вторых, создаются новые девелоперские компании. Некоторое время они будут оставаться в подполье, но к концу года заявят о себе. Очевидно, что произойдет передел рынка, но девелопмент как таковой жив и жить будет, просто он поменяется.

Сегодня хорошо чувствуют себя те компании, у кого есть сопутствующие бизнесы, чьи доходы позволяют финансировать девелопмент. Такие компании выживают и продолжают вести проекты. Однако для многих девелоперов ситуация критическая, потому что компании сидели на кредитах и особенно не считали прибыль. Мы занимаемся структуризацией строительных компаний и берем на себя управление проектами, и мы хорошо понимаем, что раньше девелоперы вообще не задумывались о том, чтобы считать доходы, в то время как с их площадок все разворовывалось. Сейчас рынок становится более цивилизованным, люди начинают считать деньги. Возникают хорошие, правильные девелоперские и генподрядные компании.

- На какой сегмент московской недвижимости кризис оказал наибольшее влияние?

- Сильнее всего кризис ударил по сегменту офисной недвижимости. Себестоимость и цены реализации на этом рынке были гораздо более сбалансированными - доходность девелоперов в лучшем случае достигала 30% (ниже доходность была только в сегменте складской недвижимости), и, в отличие от того же рынка жилья, где девелоперы частично финансировали стройку с продаж квартир, тем самым уменьшая долговую нагрузку, практически все офисные проекты финансировались за счет кредитных средств. Нужно также отметить, что большинство проектов были ориентированы на дорогие сегменты - B, B+, А. Как правило, экономика таких проектов очень чувствительна даже к незначительной коррекции арендных ставок. В результате сегодня девелоперы оказались заложниками ситуации: с одной стороны - резкое сокращение платежеспособного спроса и уход уже привлеченных арендаторов с площадей, с другой - значительная долговая нагрузка. Сейчас компании будут вынуждены уйти с рынка, однако в среднесрочной перспективе "невидимая рука рынка" урегулирует ситуацию.

- А какие изменения вы можете выделить на рынке жилой недвижимости?

- На рынке жилья ситуация сложнее, хотя последствия кризиса еще до конца не проявились. Большинство людей, в особенности это касается Москвы, сейчас проедают "подушку", накопленную за предыдущие годы, и еще не до конца ощутили наступление кризиса. Однако практически полное исчезновение ипотечного кредитного плеча и сокращение доходов населения высветили неутешительный факт: уровень реального платежеспособного спроса на жилье составляет не более 10-15% от докризисного. Поэтому глубина падения рынка будет во многом определяться ситуацией с ипотечным кредитованием. Что же касается среднесрочной и долгосрочной перспективы, то девелоперам придется несколько умерить свои ожидания по доходности и сконцентрироваться на поиске резервов через оптимизацию и жесткий контроль затрат и повышение эффективности управления проектами.

- Какие методы должны применять девелоперы для того, чтобы активизировать спрос на жилую недвижимость и увеличить объемы продаж?

- Сейчас застройщики ведут структуризацию отдела продаж, усиливают функцию продаж, разрабатывают новые схемы работы в рассрочку и привлекают регионы. Однако этого мало. Для того чтобы увеличить объем продаж и спрос на жилую недвижимость, застройщикам надо серьезнее подходить к оценке самого проекта и разработке концепции, детально прорабатывать девелоперскую концепцию с учетом того, что происходит в конкретном регионе. Если раньше жилье часто строили без глубокой проработки демографии, маркетинга и прочих немаловажных факторов, то сегодня такой подход не годится.

Уже при разработке концепции и проектировании застройщикам необходимо искать более дешевые методы строительства. Сейчас эти технологии есть, и многие девелоперы уже задумываются об удешевлении и ускорении процесса строительства.

 - Что вы можете посоветовать девелоперам для успешного ведения бизнеса в новых экономических условиях?

- Нужно провести работу над ошибками. Пенять на глобальные проблемы можно, но основной ресурс для дальнейшего развития лежит внутри компаний. Прежде всего, необходимо оптимизировать эффективность собственных бизнес-процессов, наладить наконец систему управленческого учета и управления проектами. Случаи, когда девелопер не знает реальной себестоимости квадратного метра, при всей комичности, - далеко не редкость. Следующим шагом будет контроль и управление себестоимостью строительства и анализ целесообразности принимаемых проектных решений и технологий.

Одной из ключевых проблем девелоперов до сегодняшнего дня было распыление ресурсов - менеджерских, финансовых - на реализацию большого числа проектов в различных сегментах, в том числе непрофильных. Дальнейшее развитие потребует от компаний концентрации на реализации отдельных объектов в сегментах, в которых они обладают опытом и необходимой квалификацией.

Третий "кит" - более детальный анализ рыночных рисков перед принятием инвестиционных решений. Надеюсь, что аналитические отчеты, которые раньше делались "для проформы", в будущем станут одним из основных инструментов принятия решений. 

Об авторах
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.