Лента новостей
Все новости Недвижимость
Путин заявил о связи убитого в Берлине чеченца со взрывами в метро Москвы 02:20, Политика Россия и Украина договорились об обмене пленными по схеме «всех на всех» 02:02, Политика Путин заявил о необходимости закрепить особый статус Донбасса 01:59, Политика Лидеры «нормандской четверки» приняли коммюнике по итогам саммита 01:51, Политика Макрон похвалил Зеленского за самоотверженность 01:43, Политика Глава РУСАДА назвал слова Колобкова «введением в заблуждение» 01:28, Спорт Аваков заявил о «жесткой» позиции Зеленского на саммите в Париже 01:27, Политика Полиция начала поиски пропавшего в Ивановской области мальчика 01:27, Общество В Париже закончился саммит «нормандской четверки» 01:24, Политика Трамп счел действия ФБР по слежке за его штабом попыткой переворота 01:15, Политика Госдума рассмотрит законопроект о приравнивании вейпов к сигаретам 01:07, Общество Путин остался доволен переговорами с Зеленским 00:47, Политика «Нафтогаз» сообщил о продолжении переговоров по транзиту газа с Россией 00:31, Экономика В работе приложения Тинькофф Банка произошел сбой 00:19, Финансы Глава ОСК пообещал отремонтировать «Адмирал Кузнецов» в срок к 2022 году 00:19, Технологии и медиа После встречи Путина и Зеленского продолжился саммит в формате «четверки» 00:12, Политика Умер болевший амиотрофическим склерозом вдохновитель Ice Bucket Challenge 00:07, Общество Эксперты спрогнозировали пятое подряд снижение ключевой ставки 00:01, Финансы Экономисты оценили число россиян с теневыми зарплатами 00:00, Экономика Роспотребнадзор предупредил о рассылающих от его имени штрафы мошенниках 09 дек, 23:30, Общество Битва дизайнеров: три варианта ремонта квартиры для пары с ребенком 09 дек, 23:30, РБК Стиль и Экспострой на Нахимовском Переговоры Путина и Зеленского завершились 09 дек, 23:13, Политика Генассамбелея ООН потребовала от России вывести войска из Крыма 09 дек, 23:03, Политика В ГИБДД назвали регионы с возросшим числом ДТП 09 дек, 22:58, Общество Личный опыт: я живу в частном доме 09 дек, 22:50, РБК и Элитная недвижимость Кабмин одобрил увеличение числа обязанных принимать карты «Мир» компаний 09 дек, 22:45, Финансы Минюст США опубликовал доклад о слежке за штабом Трампа 09 дек, 22:38, Политика Цукерберг и Грета Тунберг поборются за звание «Человек года» Time 09 дек, 22:32, Общество
Д. Халин: Торг в размере 20–30% стал неотъемлемым условием большинства сделок на загородном рынке
0
Д. Халин: Торг в размере 20–30% стал неотъемлемым условием большинства сделок на загородном рынке
О новых тенденциях на рынке загородного жилья, о спросе и предложении в сегментах экономичного, бизнес- и элитного класса и о том, когда же цены на загородную недвижимость вернутся к докризисному периоду, мы побеседовали с Дмитрием Халиным, партнером, руководителем департамента стратегического консалтинга компании IntermarkSavills.
 

О новых тенденциях на рынке загородного жилья, о спросе и предложении в сегментах экономичного, бизнес- и элитного класса и о том, когда же цены на загородную недвижимость вернутся к докризисному периоду, мы побеседовали с Дмитрием Халиным, партнером, руководителем департамента стратегического консалтинга компании IntermarkSavills.

- Какие новые тенденции появились на рынке загородного жилья?

- Главная тенденция - активизация покупателей, которую мы отчетливо наблюдаем в апреле - мае текущего года. Отложенный спрос, накопленный за месяцы застоя, начал постепенно трансформироваться в реальные сделки.

По сравнению с первым кварталом 2009 года среднемесячное количество заключенных сделок с загородной недвижимостью в апреле и мае выросло практически в полтора раза. Основные причины весеннего оживления - сезонный фактор и привлекательные цены, которые установились в результате динамичного снижения, продолжавшегося в последние полгода.

- Какой сегмент загородной недвижимости сейчас пользуется наибольшим спросом?

- Спрос на загородном рынке можно представить в виде пирамиды. Наиболее узок сегмент премиум-класса. После начала кризиса здесь заключаются единичные сделки (не более 5-10 в месяц). Далее следуют поселки бизнес-класса. Послекризисная емкость данного сегмента - несколько десятков сделок в месяц. Лидируют по количеству сделок, естественно, наиболее дешевые проекты - экономкласс, а также дальние дачи - всего около двухсот-трехсот сделок ежемесячно.

В период кризиса покупатели стремятся свести к минимуму риски при покупке загородного жилья. По этой причине в сегменте экономкласса очень популярным типом объектов становятся земельные участки без подряда - на них приходится более трети всех сделок. В проектах бизнес-класса и премиум-класса более 75% продаж составляют полностью готовые дома.

- Что происходит с объемом предложения на рынке загородного жилья? Много ли объектов бизнес- и элитного класса заморожено?

- На сегодняшний день в ближнем и среднем Подмосковье первичные продажи ведутся в более чем 300 организованных коттеджных поселках и поселках таунхаусов. Еще около 100 проектов - так называемые дальние дачи - поселки, удаленные от МКАД на 60 км и более.

К премиум- и бизнес-классу можно отнести около 180 строящихся поселков. В них запроектировано в сумме порядка 23,6 тыс. объектов (коттеджей, таунхаусов, земельных участков без подряда). Сегодня в продаже находятся около 8,5 тыс. из числа данных объектов.

За первые четыре месяца 2009 года на рынок вышло не более десяти загородных проектов, из которых только один можно отнести к высшей ценовой категории. В остальных покупателям предлагаются участки без подряда на среднем или большом удалении от Москвы.

Вместе с тем на территории примерно половины реализуемых загородных проектов строительная активность либо отсутствует, либо весьма символична. При этом в зимние месяцы застройщики предпочитали говорить потенциальным покупателям не о заморозке, а о "сезонной приостановке строительства".

 - Какие сейчас цены на загородное жилье элитного и бизнес-класса? Насколько упали цены за последние полгода?

- Основная доля реального спроса в высокобюджетном сегменте загородного рынка приходится на объекты с ценой до 1,5 млн долл. США. Это 70% сделок с коттеджами и практически 100% - с таунхаусами. В то же время сохраняется спрос и на более дорогие коттеджи, в том числе и с астрономическими по сегодняшним меркам бюджетами - от 5 до 10 млн долл. США.

С сентября прошлого года средние цены предложения на загородные дома премиум- и бизнес-класса снизились примерно на 30% и составляют для коттеджей 4400 долл./кв. м, а для таунхаусов - 3200 долл./кв. м, включая стоимость участка.

- Какие скидки предлагают застройщики? Есть ли какие-то акции или спецпредложения на объекты бизнес- и элитного класса?

- Действительно, практически ни одна сделка сегодня не проходит без скидки к первоначальной цене, запрашиваемой продавцом. В зависимости от качества проекта и адекватности ценообразования ее величина может составлять от 5% до 50%.

Главный аргумент для получения большой скидки - единовременная стопроцентная оплата. На этих условиях многие застройщики готовы уступить 20-30% от первоначальной стоимости.

Помимо скидок, неотъемлемой чертой загородного рынка в период кризиса стали различные акции и спецпредложения. Без них не обходится практически ни один проект, в том числе премиум- и бизнес-класса. Основная цель данных мероприятий - привлечь внимание потенциального покупателя, а потом окончательно убедить его, предоставив ощутимую скидку (или, как теперь говорят, "убить ценой").

- Какие наиболее интересные объекты бизнес-класса и элитного класса вы можете отметить на рынке загородного жилья?

- Несмотря на бурное развитие загородного сегмента в последние десять лет, проектов с "изюминкой" не так много. К сожалению, на рынке преобладают весьма однообразные концепции организации поселков и стереотипные проекты жилых домов. Даже в проектах бизнес-класса, а то и премиум-класса.

Лично меня привлекают поселки, в которых застройщик изначально не стремился продать каждую пядь земли и не скупился на общественные территории. В сочетании с богатым природным ландшафтом, оригинальной архитектурой и развитой инфраструктурой подобный подход позволяет создать проекты, из которых действительно не хочется никуда уезжать. Яркие примеры таких поселков - "Николино" и "Довиль".

- Будут ли еще падать цены на загородную недвижимость?

- Если цены реальных сделок уже практически нащупали дно, то заявляемые застройщиками в прайс-листах цены предложения имеют существенный потенциал для дальнейшего снижения. Как уже было упомянуто, торг в размере 20-30% стал неотъемлемым условием большинства сделок на загородном рынке. После такой корректировки текущие цены предложения выглядят адекватными макроэкономическим реалиям и имеют довольно мощный уровень поддержки со стороны платежеспособных клиентов.

Вместе с тем застройщики пока опасаются корректировать официальные цены в прайс-листах на столь существенную величину. Ведь в условиях падающего рынка покупатели будут рассчитывать на дополнительную скидку, но уже к новой цене.

Думаю, что по мере стабилизации экономики и активизации рынка разрыв между ценами предложения и реальных сделок будет постепенно сокращаться и со временем вернется к докризисным 3-5%.

- Когда, на ваш взгляд, цены на загородную недвижимость вернутся к докризисному уровню?

- Вряд ли это возможно в ближайшие 2-3 года. Будет большой удачей, если за этот период рынок в полной мере адаптируется к текущему уровню цен и выйдет на близкие к докризисному уровню обороты.

По итогам 2009 года мы прогнозируем дальнейшее сокращение средних цен и бюджетов сделок на загородном рынке (на 10-15% к текущим). В 2010 году падение должно прекратиться, и цены стабилизируются. Динамичный рост может начаться в 2011 году - до 15-25% за год. Однако для возвращения к докризисному уровню необходимы те же уникальные макроэкономические условия, которые сложились в 2007 году, как в части мировых цен на энергоносители, так и доступности заемных средств для банков, застройщиков и населения. 
Об авторах
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.