Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Кобзон, Церетели и Oxxxymiron поручились за Серебренникова 16:19, Общество Менеджер самарского завода Schneider Electric найден мертвым в гостинице 16:07, Общество Ларс фон Триер отверг обвинения в сексуальных домогательствах к Бьорк 15:51, Общество Матвиенко допустила распад Украины из-за закона об образовании 15:48, Политика Медведев анонсировал аналог «Сколково» в Петербурге за 41 млрд руб. 15:36, Технологии и медиа Медведев заявил о «серьезных рисках» бума криптовалют 15:34, Экономика Золотые метры: названы самые дорогие дома Москвы 2017 года 15:30, Недвижимость  Собчак приехала на суд по делу Серебренникова 15:29, Общество Счетная палата раскритиковала новый расчет страховых взносов для ИП 15:29, Экономика В Псковской области шесть человек пострадали в аварии с микроавтобусом 15:28, Общество Опубликовано видео драки депутата Рады с главой госохраны Украины 15:22, Общество Джек Ма предсказал освобождение людей от производства 15:19, Бизнес В Москве открылся бизнес-центр с почасовой оплатой офисов 15:18, Деньги Семь школ в центре Москвы эвакуировали из-за сообщений о минировании 15:10, Общество Пытавшим подростков сотрудникам колонии на Кубани смягчили наказание 15:10, Общество Европейские сборные узнали соперников по стыковым матчам ЧМ-2018 15:10, Спорт Сколько стоят квартиры в домах, где живут знаменитости 15:03, Жилье Медведев рассказал о неподверженности цифровых технологий санкциям 14:58, Технологии и медиа Москва заняла 17-е место в мире по стоимости аренды офисов в небоскребах 14:49, Деньги В МВД заявили о сокращениях в центре «Э» и угрозыске 14:48, Общество «Яблоко» попросило Генпрокуратуру проверить диссертацию Мединского 14:46, Общество В чемпионате Италии состоялась первая отставка сезона 14:42, Спорт СМИ сообщили об обнаружении в Домодедово экстремистской книги и ножей 14:40, Общество Порошенко напомнил демонстрантам в Киеве об убитых при штурме Рады 14:39, Политика Появилось видео задержания фигурантов дела о поставках пайков Росгвардии 14:38, Политика Медведев рассказал об угрозе остаться на обочине из-за «новой нефти» 14:38, Технологии и медиа Суд по продлению домашнего ареста Серебренникову. Онлайн-трансляция 14:31, Общество ФАС предложила не считать «Газпром» монополистом в добыче газа 14:22, Бизнес
Как проверить юридическую чистоту объекта коммерческой недвижимости?
02 июл, 2009 13:30
0
Как проверить юридическую чистоту объекта коммерческой недвижимости?
Приобретение объекта недвижимости связано с определенными рисками. В период кризиса к покупке недвижимой собственности нужно подходить очень внимательно и обращать внимание и на те факторы, которые до осени прошлого года казались незначительными.
 

Приобретение объекта недвижимости связано с определенными рисками. В период кризиса к покупке недвижимой собственности нужно подходить очень внимательно и обращать внимание и на те факторы, которые до осени прошлого года казались незначительными. Сегодня мы поговорим о том, как проверить юридическую чистоту объекта коммерческой недвижимости и чего следует остерегаться при покупке.

Проверяем продавца

Проверку юридической чистоты объекта коммерческой недвижимости условно можно разделить на два направления: проверку юридической чистоты самого объекта и проверку продавца по сделке.

Первым делом необходимо особое внимание уделить проверке финансовой устойчивости продавца, его взаимоотношениям с кредиторами и дебиторами. Как объясняет Дмитрий Агапов, генеральный директор консалтинговой компании "Перспектива", это продиктовано следующими возможными рисками. Если в процессе сделки арбитражный суд вынесет определение о принятии заявления о признании продавца банкротом, шансы на успешное завершение сделки для покупателя будут минимальными. "Если дело о банкротстве продавца будет начато после заключения сделки, то она может быть оспорена как подозрительная (ст. 61.2) или как влекущая за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами (ст. 61.3)", - предупреждает эксперт. Кроме того, если у продавца конфликтные отношения с кредиторами, существует риск ареста недвижимости по искам таких кредиторов, а также риск дальнейшего обращения взыскания на недвижимость, если у продавца будет недостаточно имущества для удовлетворения требований кредиторов. "При этом вполне вероятна ситуация, когда продавец получил аванс (задаток) или предоплату по сделке, полученные деньги ушли кредиторам (может быть, даже принудительно, помимо воли самого продавца), недвижимость арестована (поэтому невозможно завершить сделку в ближайшее время) и, скорее всего, будет реализована с торгов с целью погашения требований кредиторов. В сложившейся ситуации велика вероятность того, что покупатель не получит ни денег обратно (аванс), ни недвижимости", - отмечает Дмитрий Агапов.

Юридическая чистота объекта

Помимо проверки финансовой устойчивости продавца, нужно выяснить и другие обстоятельства. Алексей Коневский, руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры", советует удостовериться в наличии права собственности (титула) продавца на объект недвижимости, в отсутствии так называемых "пороков титула", рисков, связанных с возможным оспариванием права собственности третьими лицами в будущем. "Проверке подлежит, как правило, каждый переход права собственности: были ли соблюдены правила, установленные законом, не было ли нарушений, которые могли бы привести к признанию сделки недействительной и истребованию объекта", - отмечает он. Во избежание сложностей в дальнейшем эксперт рекомендует исследовать вопрос о надлежащем использовании объекта, нет ли в его составе несогласованных изменений, перепланировок и т.д. "В случае с вновь построенным или реконструированным объектом необходимо также проверить, был ли соблюден порядок согласования строительства, реконструкции, а затем введения объекта в эксплуатацию. Отсутствие каких-либо согласований может означать возможные претензии государственных контролирующих органов в будущем, а в некоторых случаях и признание объекта самовольной постройкой", - предупреждает Алексей Коневский.

Другим важным вопросом, подлежащим выяснению, является отсутствие обременений объекта недвижимого имущества. "В отношении обременений следует учитывать, что при смене собственника объекта недвижимости они сохраняются, то есть при приобретении объекта с обременениями новый собственник будет иметь в качестве обременения аренду, залог и пр., - говорит Оксана Ступина, юрист юридической компании "Юков, Хренов и партнеры". По ее словам, если приобретаемый объект коммерческой недвижимости находится в залоге, то на заключение договора купли-продажи, вероятнее всего, потребуется согласие залогодержателя. "Приобретение такого объекта сопряжено для покупателя с рисками обращения на него взыскания со стороны залогодержателя", - подчеркивает она.

Юристы советуют проверить наличие договоров аренды и их условия. "Важным моментом является наличие договоров с ресурсоснабжающими организациями (наличие присоединенной электрической мощности, договоров снабжения газом и т. д.), - напоминает Алексей Коневский. - Отсутствие таких договоров и (или) выделенных лимитов может существенно осложнить коммерческое использование объекта".

Необходимо также проверить оформление прав на земельный участок. По словам Оксаны Ступиной, при приобретении объекта коммерческой недвижимости следует ознакомиться с документами на земельный участок, которые имеются у продавца, поскольку по гражданскому и земельному законодательству РФ к покупателю объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, переходят права на часть земельного участка, необходимую для использования объекта недвижимости, в том объеме, в котором они имеются у продавца.

Покупатель объекта недвижимости должен четко понимать, что недвижимость, приобретенная с обременениями, с неправильно оформленными документами, с несогласованными перепланировками, создаст новому собственнику проблемы финансового и иного характера. Поэтому к покупке любого объекта, будь то целое здание или офисное помещение, нужно подходить юридически подготовленными.

 

Ольга Петрова 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости