Лента новостей
Все новости Недвижимость
В Марселе полиция застрелила напавшего на людей с ножом мужчину 20:43, Общество Реальные доходы россиян в 2019 году продолжили падение 20:41, Экономика АФК «Система» и «Ростех» объявили о слиянии активов в микроэлектронике 20:41, Технологии и медиа Минтранс усомнился в законности новых правил провоза багажа «Победы» 20:19, Общество АФК «Система» купила акции девелопера Etalon Group почти за $227 млн 20:18, Бизнес Боюсь рисковать: как открыть агентство бренд-коммуникаций 20:14, РБК и «Билайн» Бизнес МТС продаст АФК «Система» свою долю в Ozon 19:57, Бизнес Юдашкин и Васильев прокомментировали смерть Лагерфельда 19:57, Общество Росгвардия закупит неуправляемые ракеты, бронемашины и оружие на ₽395 млн 19:52, Общество ЦБ разрешит небольшим банкам расширить список клиентов 19:41, Финансы Адвокат сообщил о планах Квачкова защитить докторскую после освобождения 19:33, Общество В Швейцарии на горнолыжном курорте лавина накрыла более 10 человек 19:27, Общество Молдавия отказала во въезде журналистам НТВ и «России 1» 19:07, Общество «Спартак» расторг контракт с пятым футболистом за зиму 19:00, Спорт Минобороны назвало вбросом информацию о подмене ракеты 9М729 на брифинге 18:57, Политика Чем биткоин хуже XRP: SBI Holdings назвал первую криптовалюту бесполезной 18:49, Крипто В КХЛ избрали новый состав совета директоров 18:42, Общество Руководство ЦБ проведет встречу с конфликтующими акционерами «Восточного» 18:38, Финансы Бизнес-ассоциации попросили Бастрыкина изменить меру пресечения Калви 18:30, Бизнес МИД ответил на слова Порошенко об отказе США от переговоров с Россией 18:29, Политика Сенатор пояснил свои слова об ограничении работы гипермаркетов 18:26, Бизнес Замглавы Щелковского района Подмосковья заподозрили в мошенничестве 18:15, Общество СМИ назвали причину смерти Лагерфельда 18:12, Общество На ВДНХ и в гостинице «Космос» эвакуировали людей из-за угрозы взрыва 18:11, Общество Умерла лауреат премии «Золотая маска» Наталия Терентьева 18:10, Общество Клишас пообещал изучить предложение Гудкова о дебатах 17:58, Политика «Пятерочка» начала тестировать доставку продуктов на дом 17:52, Бизнес НАК опубликовал видео с места КТО в Дагестане 17:49, Общество
Как проверить юридическую чистоту объекта коммерческой недвижимости?
02 июл 2009, 13:30
0
Как проверить юридическую чистоту объекта коммерческой недвижимости?
Приобретение объекта недвижимости связано с определенными рисками. В период кризиса к покупке недвижимой собственности нужно подходить очень внимательно и обращать внимание и на те факторы, которые до осени прошлого года казались незначительными.
 

Приобретение объекта недвижимости связано с определенными рисками. В период кризиса к покупке недвижимой собственности нужно подходить очень внимательно и обращать внимание и на те факторы, которые до осени прошлого года казались незначительными. Сегодня мы поговорим о том, как проверить юридическую чистоту объекта коммерческой недвижимости и чего следует остерегаться при покупке.

Проверяем продавца

Проверку юридической чистоты объекта коммерческой недвижимости условно можно разделить на два направления: проверку юридической чистоты самого объекта и проверку продавца по сделке.

Первым делом необходимо особое внимание уделить проверке финансовой устойчивости продавца, его взаимоотношениям с кредиторами и дебиторами. Как объясняет Дмитрий Агапов, генеральный директор консалтинговой компании "Перспектива", это продиктовано следующими возможными рисками. Если в процессе сделки арбитражный суд вынесет определение о принятии заявления о признании продавца банкротом, шансы на успешное завершение сделки для покупателя будут минимальными. "Если дело о банкротстве продавца будет начато после заключения сделки, то она может быть оспорена как подозрительная (ст. 61.2) или как влекущая за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами (ст. 61.3)", - предупреждает эксперт. Кроме того, если у продавца конфликтные отношения с кредиторами, существует риск ареста недвижимости по искам таких кредиторов, а также риск дальнейшего обращения взыскания на недвижимость, если у продавца будет недостаточно имущества для удовлетворения требований кредиторов. "При этом вполне вероятна ситуация, когда продавец получил аванс (задаток) или предоплату по сделке, полученные деньги ушли кредиторам (может быть, даже принудительно, помимо воли самого продавца), недвижимость арестована (поэтому невозможно завершить сделку в ближайшее время) и, скорее всего, будет реализована с торгов с целью погашения требований кредиторов. В сложившейся ситуации велика вероятность того, что покупатель не получит ни денег обратно (аванс), ни недвижимости", - отмечает Дмитрий Агапов.

Юридическая чистота объекта

Помимо проверки финансовой устойчивости продавца, нужно выяснить и другие обстоятельства. Алексей Коневский, руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры", советует удостовериться в наличии права собственности (титула) продавца на объект недвижимости, в отсутствии так называемых "пороков титула", рисков, связанных с возможным оспариванием права собственности третьими лицами в будущем. "Проверке подлежит, как правило, каждый переход права собственности: были ли соблюдены правила, установленные законом, не было ли нарушений, которые могли бы привести к признанию сделки недействительной и истребованию объекта", - отмечает он. Во избежание сложностей в дальнейшем эксперт рекомендует исследовать вопрос о надлежащем использовании объекта, нет ли в его составе несогласованных изменений, перепланировок и т.д. "В случае с вновь построенным или реконструированным объектом необходимо также проверить, был ли соблюден порядок согласования строительства, реконструкции, а затем введения объекта в эксплуатацию. Отсутствие каких-либо согласований может означать возможные претензии государственных контролирующих органов в будущем, а в некоторых случаях и признание объекта самовольной постройкой", - предупреждает Алексей Коневский.

Другим важным вопросом, подлежащим выяснению, является отсутствие обременений объекта недвижимого имущества. "В отношении обременений следует учитывать, что при смене собственника объекта недвижимости они сохраняются, то есть при приобретении объекта с обременениями новый собственник будет иметь в качестве обременения аренду, залог и пр., - говорит Оксана Ступина, юрист юридической компании "Юков, Хренов и партнеры". По ее словам, если приобретаемый объект коммерческой недвижимости находится в залоге, то на заключение договора купли-продажи, вероятнее всего, потребуется согласие залогодержателя. "Приобретение такого объекта сопряжено для покупателя с рисками обращения на него взыскания со стороны залогодержателя", - подчеркивает она.

Юристы советуют проверить наличие договоров аренды и их условия. "Важным моментом является наличие договоров с ресурсоснабжающими организациями (наличие присоединенной электрической мощности, договоров снабжения газом и т. д.), - напоминает Алексей Коневский. - Отсутствие таких договоров и (или) выделенных лимитов может существенно осложнить коммерческое использование объекта".

Необходимо также проверить оформление прав на земельный участок. По словам Оксаны Ступиной, при приобретении объекта коммерческой недвижимости следует ознакомиться с документами на земельный участок, которые имеются у продавца, поскольку по гражданскому и земельному законодательству РФ к покупателю объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, переходят права на часть земельного участка, необходимую для использования объекта недвижимости, в том объеме, в котором они имеются у продавца.

Покупатель объекта недвижимости должен четко понимать, что недвижимость, приобретенная с обременениями, с неправильно оформленными документами, с несогласованными перепланировками, создаст новому собственнику проблемы финансового и иного характера. Поэтому к покупке любого объекта, будь то целое здание или офисное помещение, нужно подходить юридически подготовленными.

 

Ольга Петрова 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости