Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Дмитрий Медведев поручил министерству финансов снизить ипотечные ставки 17:56, Деньги Адвокат рассказал о планах СК отправить Серебренникова под арест 17:41, Общество В России заработала программа помощи проблемным ипотечникам 17:40, Жилье В Польше возбудили уголовное дело против экс-президента Леха Валенсы 17:39, Политика В Москве снесут 78 зданий в рамках «борьбы с самостроем» 17:35, Город МЧС предупредило о риске пожаров из-за жары в Москве 17:26, Общество Киев предупредил о потере 43% грузооборота Мариуполя из-за моста в Крым 17:10, Экономика Вторая попытка Google: почему «умные» очки рано хоронить 17:09, Свое дело Киев начнет вещание 11 телеканалов и четырех радиостанций в ЛНР 17:07, Политика АвтоВАЗ назвал сроки поставки автомобилей Lada на Кубу 17:00, Бизнес Праздник не для всех: как в США смотрели солнечное затмение 17:00, Стиль СМИ сообщили о гибели в Сирии 80 человек за сутки от ударов коалиции США 16:51, Политика Китайцы и корейцы поборются за подряд на строящейся верфи «Роснефти» 16:42, Бизнес Украина попросит Германию о помощи по делу о выступлении Scooter в Крыму 16:42, Общество Режиссеру Серебренникову предъявили обвинение 16:40, Общество Власти Москвы анонсировали новую волну сноса самостроя 16:38, Общество В подмосковном Щелково мужчину прооперировали после укуса верблюда 16:30, Общество Без рамок и кнопок: что общего между iPhone 8 и Tesla Model Y 16:28, Авто Министр транспорта Подмосковья запретит класть асфальт в снег 16:22, Общество Орнитологи раскритиковали версию о повредивших «Зенит Арену» бакланах 16:20, Спорт Сложный инструмент: что получила Россия от присоединения к ВТО 16:17, Мнение Клиентские тиски: как потребители отсуживают компенсации у корпораций 16:06, Фотогалерея  СМИ сообщили об отказе Серебренникова признать вину 15:57, Общество На столкнувшемся с танкером эсминце США нашли останки моряков 15:55, Общество Тулеев вернулся на работу в коляске и обвинил подчиненных в подлости 15:52, Политика В России могут ввести ответственность застройщиков за дефекты зданий 15:47, Деньги Сбербанк предложил мировое соглашение «Транснефти» по делу о 67 млрд руб. 15:45, Бизнес Умер лидер группы «Рабфак» Александр Семенов 15:39, Общество
Когда рынок недвижимости достигнет "дна"?
29 июл, 2009 15:27
0
Когда рынок недвижимости достигнет "дна"?
Как ориентироваться в условиях нестабильного рынка? Стоит ли сейчас покупать жилье с целью инвестиций?  Достиг ли рынок ценового дна? Этим и другим вопросам, которые сегодня особенно волнуют всех участников рынка недвижимости, было посвящено очередное заседание дискуссионного клуба Московского бизнес-клуба.

Как ориентироваться в условиях нестабильного рынка? Стоит ли сейчас покупать жилье с целью инвестиций?  Достиг ли рынок ценового дна? Этим и другим вопросам, которые сегодня особенно волнуют всех участников рынка недвижимости, было посвящено очередное заседание Московского бизнес-клуба. В нем приняли участие: Анатолий Аксаков, депутат Государственной Думы РФ, президент Ассоциации региональных банков России, Юрий Хлестаков, генеральный директор компании "Русский дом недвижимости", Дмитрий Гаркуша, генеральный директор ЗАО "Дойче Банк Девелопмент", Михаил Кудрявцев, председатель совета директоров УК "ИТКОЛ", Павел Иванушко, генеральный директор СК "Отечество", Сергей Козловский, президент корпорации "Инком", и Георгий Дзагуров, генеральный директор Penny Lane Realty.

Сначала эксперты решили разобраться с самим понятием "ценового дна". Здесь у участников рынка нет единого мнения. Очень распространено представление, что "ценовое дно" - это нижний предел рентабельности. А поскольку большинство компаний уже подошли к нему, дальнейшего падения цен ожидать не следует. Выразителем этой точки зрения является Сергей Козловский. "Ценовое дно в моем понимании - это рентабельность конкретного проекта. Это не только себестоимость самого строительства, цена подведения коммуникаций, земли, но и тот минимум расходов, который позволяет держать компанию на плаву, функционировать ей как организму. Если компания в массовом порядке распродает все свои объекты ниже этой границы, то ее будущее как единой структуры очень туманно, - заявил президент корпорации "Инком". - Поэтому я уверен, что девелоперы к подобной практике не прибегнут. Они, как это уже происходит, либо пустят инвесторов в акционерный капитал, либо пригласят их в свои проекты. За бесценок ничего продаваться не будет".

Но есть и другая точка зрения. Например, Павел Иванушко считает, что дно - это "докризисная цена, деленная на три". "Когда цены на рынке достигнут этого порога - можно покупать недвижимость. Например, если докризисная цена составляла 6000 долларов, то ниже 2000 долларов цены уже не упадут", - пояснил он. Это косвенно подтверждает Анатолий Аксаков, депутат Государственной Думы РФ, член Национального банковского совета Банка России, президент Ассоциации региональных банков России, который, как банкир, не может исключить рисков дальнейшего падения цен: "Объекты на начальном этапе строительства кредитные организации практически не рассматривают - слишком высок риск падения стоимости строящегося здания и, соответственно, риск невозврата". Но, как утверждает Михаил Кудрявцев, "должно пройти еще минимум полгода, чтобы мы смогли говорить о "ценовом дне".

Георгий Дзагуров говорит о том, что средний уровень цен и сумм определяется теми цифрами, на основании которых реально заключаются сделки в компании, а также на тех величинах, до которых доходят переговоры. Именно эти цифры и показывают, насколько реально готов снизить цену предложения продавец. "Далеко не всегда мы можем убедить стороны в том, что цена разумна, однако мы ставим их перед фактом: вот цена, которой мы сможем или уже смогли достичь, - рассказывает генеральный директор Penny Lane Realty. - Далее решение о приобретении или продаже принимает участник сделки. В действительности случается так, что покупатель не верит, что имеется конкурентное предложение со стороны другого приобретателя и теряет уникальную возможность покупки. Полагаю, что эффективные решения принимаются в том случае, когда наши клиенты нам, как операторам рынка, доверяют, ведь именно мы держим руку на пульсе сделок каждый день, видим тенденции спроса и предложения, знаем, до каких пределов стороны готовы идти навстречу друг другу, знаем, действительно ли имеет место конкурентное предложение".

В таких условиях очень сложно провести оценку объекта. Известно, что в своей работе оценщики должны опираться на три метода - сравнительный, затратный и инвестиционный. Долгое время участники рынка ориентировались в основном на результаты сравнительного метода оценки. Но сегодня он перестал их устраивать. "Сейчас, в ситуации неопределенности, когда декларируемая цена, при серьезных намерениях покупателя, может подвергаться серьезной коррекции, было бы крайне ошибочно использовать только одну методику оценки, поэтому мы в оценке объектов очень активно используем "затратный метод", который позволяет нам выходить на рынок с привлекательными предложениями даже в это непростое время", - подчеркнул Юрий Хлестаков, генеральный директор "Русского дома недвижимости". Хотя Дмитрий Гаркуша, гендиректор "Дойче Банк Девелопмент", считает, что "в настоящее время наиболее информативным может быть сравнительный подход, позволяющий  подборать соответствующие аналоги и внесении стоимостные корректировки". Правда, мало кто говорит, какими методами подбираются "соответствующие аналоги" в условиях нестабильного рынка.

По мнению Анатолия Аксакова, на динамику цен сейчас влияет слишком много разнонаправленных факторов. "Уровень цены зависит от того, будет ли спрос на недвижимость. А спрос может взяться лишь при наличии стабильного положительного тренда в экономике. Безусловно, нельзя сбрасывать со счетов тех, у кого есть накопления для покупки недвижимости, но кто не готов сейчас тратить свои сбережения, ожидая самого выгодного предложения по цене. Когда состоится всплеск отложенного спроса и насколько сильным окажется его влияние на рынок - покажет время, - говорит президент АРБ. - На противоположной чаше весов, которая тянет цены вниз, - большое количество залоговой недвижимости, которая в случае роста просроченной задолженности станет собственностью банков. Многие кредитные организации будут вынуждены выставлять на торги эту недвижимость, тогда количество предложений на рынке увеличится, и цены могут пойти вниз".

Кстати, по мнению Павла Иванушко, сегодня во многих сферах, связанных с недвижимостью, выросло число рисков, требующих оценки и страховой защиты. При замедлении строительства, сужении инвестиционного горизонта снижение рисковой составляющей в производстве работ является важным аспектом управления. Например, страховая компания "Отечество" застраховала строительно-монтажные работы генерального подрядчика на сумму 84 млн рублей. ООО "Инжстрой" обеспечено страховой защитой на случай гибели, повреждения, уничтожения объекта строительства. Г-н Иванушко рекомендует своим клиентам прибегать к комплексному страхованию, чтобы минимизировать свои страховые расходы.

В столь непростое время многие компании задумались над термином "успешный facility management". "Это поиск оптимального соответствия качества предоставляемых услуг их стоимости, - рассказывает Михаил Кудрявцев. - У клиента, арендующего помещения класса "С", нет ожиданий по комплексу услуг и принципу их предоставления, присущих помещениям класса "А", да и зачастую это не требуется. Нашими клиентами являются в основном компании малого и среднего бизнеса. Для них сейчас главное - невысокая цена за аренду и ее прогнозируемость, стабильность и доступность для переговоров арендодателя и стандартный комплекс услуг (уборка помещений, Интернет, связь, охрана, наличие точки питания, организованные парковочные места и пр.), предоставляющихся качественно и бесперебойно".

В завершение хотелось бы привести слова Юрия Хлестакова: "Если динамику цен отобразить графически, то "полка" на падающем графике, параллельная оси абсцисс, и есть ценовое дно. Другими словами, это стоимость, ниже которой собственник по тем или иным причинам не готов опускаться в определенном временном промежутке. Но в любом случае правильно выстроенный и аргументированный диалог как с покупателем, так и с продавцом позволяет скорректировать понимание цены объекта у сторон и приблизиться к "золотой середине" - справедливой цене. Для разных категорий клиентов аргументы свои, тем более для покупателей и продавцов (ведь задачи перед ними стоят прямо противоположные). Для инвесторов это - инвестиционная привлекательность, для людей, решающих жилищные проблемы, - это время, потерю которого порой невозможно переоценить. В общем, этих аргументов множество, и профессиональное их использование - это и есть залог успешной сделки, которая отличает настоящих мастеров своего дела".

Наталья Волкова 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости