О. Гаджиев: "Рынок недвижимости начнет восстанавливаться с жилья"
О том, какие из рынков и сегментов недвижимости имеют наибольшие шансы на восстановление быстрее других, а какие будут вынуждены еще долго "подниматься с колен", в интервью "РБК-Недвижимости" рассуждает Омар Гаджиев, управляющий партнер компании Panorama Estate.
- Если рассмотреть для начала в целом рынки жилой и коммерческой недвижимости, то у какого из них, на ваш взгляд, наибольший потенциал для восстановления?
- Конечно, у рынка жилья. По крайней мере, для этого уже созданы определенные предпосылки с подачи нашего правительства. Во-первых, уменьшилась доля города, что, соответственно, напрямую уменьшает нагрузку на проект и позволяет строить дешевле. Во-вторых, московские власти недавно объявили о своей готовности взять на себя затраты на инфраструктуру при застройке площадки, а это очень существенная доля в себестоимости квадратного метра. Наконец, в-третьих, и само государство намеревается выступить активным игроком рынка и начать самостоятельно строить жилье. Если все эти заявления и намерения выльются в реальные действия, то в итоге конечная цена квадратного метра существенно снизится и жилье станет по-настоящему доступным. Таким образом, у рынка жилой недвижимости очевиден потенциал для восстановления, но, повторюсь, только если государство за него возьмется.
Если же все оставить так, как есть, то в текущей ситуации рынок еще долго не восстановится по одной простой причине: платежеспособный спрос очень сильно пострадал. И в этой ситуации не так важно, что у нас в стране очень высокий неудовлетворенный спрос. Гораздо важнее, что у людей низкая платежеспособность. Можно застроить все вокруг квадратными метрами, но если людям не на что будет их купить, то легче никому не станет - ни девелоперам, ни населению. А как можно повысить доступность жилья для населения? Вариантов два - либо опустить цену, либо восстанавливать экономику, в результате чего начнут расти доходы. Последнее - достаточно долгосрочная перспектива. Поэтому быстрее и надежнее первый вариант.
При этом нужно учитывать, что если не работать в направлении восстановления экономики, то удешевление квадратного метра не спасет рынок. Конечно, если метр будет стоить 30 тыс. руб., многие достанут свои запасы и побегут покупать. Но эти запасы ведь когда-нибудь кончатся. Поэтому даже если мы и поднимем сейчас спрос на краткосрочную перспективу, то это не решит окончательно проблемы жилищного рынка, потом все равно нужно будет принимать какие-то более глобальные меры. В любом случае без восстановления экономики нам не вытянуть ситуацию.
- Выходит, у рынка коммерческой недвижимости шансов на помощь со стороны власть предержащих меньше?
- Рынок коммерческой недвижимости - это доходный бизнес, ориентированный на юридических, а не физических лиц. Здесь значительно более сложная система взаимосвязей и механизмов поддержания рынка, которые так просто и быстро не восстанавливаются. Но самое главное - у государства нет столь выраженной социальной ответственности в этой сфере, в отличие от сферы жилищного строительства, где перед государством стоит непосредственная прямая задача - обеспечить население жильем. Поэтому когда встает вопрос, куда направить свою помощь, то ответ очевиден - конечно, на рынок жилой недвижимости.
- Если заглянуть вглубь рынка жилой недвижимости и рассмотреть отдельные его сегменты (экономкласс, бизнес-класс, элитный), то какие перспективы у каждого из них?
- Социальная ответственность у государства есть только по отношению к массовому сегменту, то есть к экономклассу. Поэтому логично ждать восстановления в первую очередь именно этого сегмента. А элитный и бизнес-сегмент вообще живут своей жизнью. "Элитка" никогда никем не покупалась на последние деньги. Поэтому проблемы платежеспособности ей не так уж страшны. Разумеется, здесь тоже пострадал ценник, но в целом действительно качественные элитные объекты всегда были и будут востребованы. Это практически штучное предложение, и оно всегда найдет своего покупателя.
Хуже всего обстоят дела у жилья бизнес-класса, поскольку этот сегмент еще до кризиса достиг своего насыщения. Конкуренция в сегменте бизнес-класса между застройщиками была гораздо выше, чем в остальных сегментах. Но самое главное - именно в бизнес-классе было наиболее очевидным несоответствие класса и качества. Объем сделок поддерживался в основном за счет спекулятивных цен. Поэтому бизнес-класс будет дольше других переживать этот переломный период. Строящиеся и достраиваемые проекты, которые не выдерживают конкуренции, будут вынуждены позиционироваться ближе к экономклассу и опуститься в цене. А новые проекты бизнес-класса будут единичными до тех пор, пока не будет сформировано их четкое позиционирование. Не исключено, что в этом сегменте выделится еще подсегмент - комфорт-класс, которым будет называться жилье по качеству немного выше "эконома", но недотягивающее до "бизнеса". В целом же, думаю, девелоперы будут стремиться больше строить либо "эконом", либо "элитку", то есть сегменты, максимально понятные рынку.
- Какие в таком случае перспективы у рынка коммерческой недвижимости?
- На рынке коммерческой недвижимости в условиях кризиса самым уязвимым оказался сегмент офисов, где существует прямая зависимость между спросом и состоянием экономики: есть деловая активность, есть развитие экономики и предприятий - есть спрос. Нет активности - идет обратный процесс, спрос сворачивается. Поэтому сегмент офисной недвижимости сейчас в очереди на восстановление - первый с конца.
Пожалуй, единственное исключение составляют офисные особняки, но это всего лишь небольшой субрынок. Особняки - это штучный товар, который до кризиса был менее доступен, а в кризис это предложение выросло. В результате покупатели, которые решили купить офис для себя или же вложить средства по хорошей доходности, сегодня чаще выбирают офисные особняки. Это более понятный актив, здесь меньше обременений - есть отдельное офисное здание, которое стоит на отдельном земельном участке, с ним все понятно, оно твое. А что такое офисный блок? По сути, это четыре стены. Все остальное - непонятная долевая собственность, которая физически не может быть выделена. Поэтому те, у кого есть деньги, предпочитают голосовать в пользу офисных особняков.
- Какой же из других сегментов рынка - торговый и гостиничный - пойдет первым «в гору»?
- Думаю, торговый. Спрос на торговую недвижимость формируется, во-первых, конечными покупателями, во-вторых, арендаторами. Спрос со стороны конечных покупателей формирует спрос со стороны арендаторов. Все мы живем в условиях рынка потребления, поэтому, какой бы ни был кризис, потреблять будем в любом случае. Вопрос только в том, что на кризисном и посткризисном рынке потребление ограничится самым необходимым. Поэтому будут пересмотрены объемы, структура и формат потребления.
- Получается, что в торговой недвижимости можно ждать восстановления за счет среднего класса, как и на рынке жилья...
- Да, потому что и там и там основная масса потребления приходится на массовый класс потребителей, то есть средний класс. А так как платежеспособность среднего класса пострадала в результате кризиса очень сильно, то в краткосрочной перспективе в торговом сегменте продолжится снижение спроса на непродовольственные товары: в первую очередь на товары длительного пользования (мебель, бытовая электроника и т. п.), затем - на товары повседневного спроса (одежда, обувь и т. п.). Это сильнее всего ударит по неякорным арендаторам - они будут вынуждены сокращать значительную часть точек в торговых центрах. Пострадает также индустрия досуга и развлечений - расходы на них уже существенно снизились. В последнюю очередь падение спроса затронет продуктовый ритейл - здесь предпочтения потребителей будут смещаться в сторону более дешевой продукции (впрочем, как и в других группах потребительских товаров).
Подобный сценарий развития, вероятно, вызовет трансформацию на рынке торговой недвижимости. Пройдет эпоха стандартных торгово-развлекательных центров для среднего класса, важной тенденцией станет процесс смены якорных арендаторов: операторы, предлагающие сравнительно дорогой ассортимент продукции, будут заменяться на арендаторов, реализующих более дешевые товары, или будут вынуждены пересматривать свой ассортимент.
В результате, на мой взгляд, в ближайшее время станут востребованы более эффективные с точки зрения издержек торговые форматы, которые до сих пор не были в полной мере представлены на российском рынке - такие как retail park (торговый центр целевой покупки, состоящий из нескольких "якорей", как правило, формата гипермаркетов, находящийся за городом с целью минимизации инвестиционных издержек и обеспечения, и, тем самым, предлагающий минимальные ставки аренды) и outlet mall (торговый центр, в котором арендаторами являются производители одежды и обуви и дисконтные магазины; расположение и арендная политика аналогична retail park). В долгосрочной перспективе, по мере восстановления экономики, при росте доходов населения появится потребность в расширении торговых опций. Вот тогда и начнут оживать более крупные форматы торговой недвижимости.
- Что остается на долю гостиничного сегмента?
- Здесь не настолько критичная ситуация, как, например, в офисном рынке, где сегодня в некоторых случаях речь идет уже не о получении доходов, а о покрытии эксплуатационных расходов. В гостиничном сегменте уже существенно снизилась доходность, ценник скорректировался примерно на 25%, но это не предел. Цены все еще очень завышены. И здесь еще есть куда падать, так как этот сегмент был довольно сильно перегрет. Не секрет, что иной раз дешевле съездить за границу, чем отдохнуть в подмосковном пансионате. По этому показателю в докризисные времена мы переплюнули даже Париж и Лондон, которые намного опережают Россию по уровню жизни населения. Скажите, как при таком уровне жизни, как у нас, в России могут быть цены в гостиницах выше, чем в Лондоне?..
Сейчас, конечно, ситуация несколько скорректировалась, но пока еще далека от идеальной. Гостиничный ценник должен прийти к своему соответствию. И Москва должна приблизиться к нормальному среднеевропейскому уровню цен и доходности гостиничного бизнеса. Если еще немного опустить ценовую планку, то это простимулирует и внешний, и внутренний туризм. Потенциал у этого рынка еще очень большой, есть место для новых игроков, есть свободные ниши. Всем известно, что у нас не хватает хороших трехзвездочных отелей. Поэтому гостиничные операторы, которые планировали свой выход до кризиса на российский рынок, скорее всего, пересмотрят стратегию выхода в пользу брендов экономкласса.
- Но ведь ниша дешевых гостиниц была свободной и до кризиса, тем не менее этот сегмент не рос. Почему он должен вырасти сейчас?
- Не рос, потому что соотношение цены номера и затрат на строительство для "трех звезд" было менее выгодным, чем это же соотношение для "пяти звезд", что обеспечивало для последних существенно большую рентабельность. Поэтому, естественно, все шли в более дорогой сегмент. А сейчас, когда цены на дорогие гостиничные номера скорректировались сильнее, этот разрыв сократился. Поэтому разрыв в доходности между тремя и пятью звездами уже не настолько критичен, а спрос на экономичное размещение более стабилен. К тому же есть определенные стимулирующие факторы со стороны правительства, направленные на развитие сегмента дешевых гостиниц, хотя они, конечно, не настолько глобальные, чтобы кардинально поменять ситуацию на рынке.
Так или иначе, появления новых проектов в гостиничном сегменте можно ожидать не раньше, чем станет понятно, куда движется экономика. Иначе это чревато большими маркетинговыми и инвестиционными рисками. Собственникам нужно понимать структуру потребления, в которой существенную долю занимают деловые туристы. И пока не станет понятно, какой наметился экономический тренд, игрокам рынка будет сложно определить стратегию развития бизнеса. От него будет зависеть портрет потребителя и профиль гостиничного бизнеса, нужный рынку. Поэтому если новые проекты и будут выходить, то постепенно.
А что касается восстановления существующих гостиничных проектов, то этот рынок, я считаю, быстро адаптируется к текущей ситуации. Да, не будет прежней баснословной доходности, но она будет вполне приемлемой. Кстати, у многих инвесторов гостиничный сегмент стоит в числе приоритетных направлений для вложений.
Беседовал Игнат Бушухин