Лента новостей
Все новости Недвижимость
Мэра Оренбурга задержали по подозрению в получении взятки 19:51, Общество Минтранс предложил компенсировать авиакомпаниям затраты на топливо 19:48, Бизнес Как проверить работу печени всего за 40 секунд 19:48, РБК и Тест печени В Крыму прокомментировали слова Вайкуле об условии поездки на полуостров 19:31, Общество Мобиус предупредил о возможном введении Турцией запрета на вывод капитала 19:27, Финансы В СПЧ рассказали об отмене решения суда о запрете картины Васи Ложкина 19:20, Общество МОК включил хоккей в программу Олимпиады-2022 в Пекине 19:15, Спорт Доходы членов правления «Газпрома» выросли на четверть 19:13, Бизнес МГУ вошел в топ-100 Шанхайского рейтинга лучших университетов мира 19:08, Общество Минтранс подготовился к прекращению Киевом железнодорожного сообщения 19:04, Экономика Чистая прибыль X5 Retail Group снизилась на 23,5% 18:57, Бизнес Генконсульство сообщило об отсутствии россиян среди погибших в Генуе 18:49, Общество Израиль в последний день нашел нужные для проведения «Евровидения» деньги 18:45, Общество 7 лучших приложений для путешествий 18:45, РБК Стиль и ASUS Суд отклонил иск против Ripple о манипуляции ценой токена 18:43, Крипто Шесть стран ЕС решили принять мигрантов с судна Aquarius 18:42, Политика Минпромторг предложил отменить нулевую ставку НДС для медицинских изделий 18:41, Бизнес Число жертв обрушения моста в Генуе возросло до 35 человек 18:27, Общество Оборона от России: какие контрмеры заложены в военный бюджет США 18:26, Политика Суд отклонил иск «Динамо» к игроку «Спартака» 18:19, Спорт Как стать инвестором, не имея значительного капитала, знаний и времени 18:18, РБК и Сбербанк Спасатели эвакуировали туристов с вершины горы на Алтае 18:10, Общество Ford отозвал в России почти 4 тыс. автомобилей из-за сцепления 17:50, Бизнес Олимпийского чемпиона Парамонова госпитализировали в тяжелом состоянии 17:47, Общество ФАС определилась с критериями монополий в Рунете 17:43, Технологии и медиа В бельгийском Менене украли Red Bull почти на €1 млн 17:36, Общество Путин выразил соболезнования президенту Италии из-за обрушения моста 17:33, Политика На замену Facebook: 5 альтернативных социальных сетей 17:32, Спецпроект РБК PINK
Д. Евсеев: "Именно арендатор сейчас диктует свои условия"
26 окт 2009, 16:27
0
Д. Евсеев: "Именно арендатор сейчас диктует свои условия"
О сегодняшних проблемах столичного рынка офисной недвижимости корреспонденту "РБК-Недвижимости" рассказывает управляющий партнер консалтинговой компании Kingsland Денис Евсеев.

О сегодняшних проблемах столичного рынка офисной недвижимости корреспонденту "РБК-Недвижимости" рассказывает управляющий партнер консалтинговой компании Kingsland Денис Евсеев.

- Кризис очень сильно показал, кто есть кто на рынке коммерческой недвижимости - и среди собственников, и среди управляющих компаний, и среди брокеров, и среди арендаторов. В первом полугодии многие участники рынка хотели решить свои проблемы за счет других и выжать из ситуации максимальную прибыль.

- Что вы имеете в виду?

- Дело в том, что в этом году на рынке аренды офисной недвижимости в Москве сложилась непростая ситуация. С января по июнь все брокерские и консалтинговые компании были загружены работой, за которую в итоге не получили ни копейки. Многие обращения арендаторов в агентства недвижимости не приводили к реальным сделкам, а являлись инструментом снижения арендной ставки на текущих площадях. Ресурсы брокеров использовались вхолостую. Как это выглядело? Брокеры проводили переговоры, находили для компании новые офисные площади, подписывали договоры, с которыми клиенты приходили к текущим арендодателям и говорили: "Вот, у нас есть договор, если вы нам не снизите ставку аренды, мы переедем в другое здание". В этом и заключалась критичность ситуации, в которой оказались все брокеры офисной недвижимости.

- То есть это было массовое явление?

- Да, это было действительно массовое явление. Некоторые прямо говорили, что хотят надавить на текущего арендодателя и просили им в этом помочь за фиксированную сумму. Другие - их было большинство - так открыто свои планы не афишировали. Мы находили для таких клиентов новые офисы, в которые они в итоге не переезжали, а шантажировали договором своего текущего собственника бизнес-центра. Мы же оставались без агентской комиссии.

- Что послужило предпосылками этого явления?

- Во многом это произошло из-за атаки в СМИ, которую устроили собственники пустующих бизнес-центров. Именно они в начале года завели разговор о том, что все упало, что все центры стоят пустыми... По Москве висели перетяжки, если вы помните, "Приходите, мы вас поселим по 4 тыс. рублей за 1 кв. м в год". Это была весьма агрессивная политика. Причем демпинг был в большей степени маркетинговый, чем настоящий. Потому что хороший офис арендовать по 4 тыс. рублей за "квадрат" в год невозможно. По такой цене только склады сдаются. Можно понять, что за уровень у таких "офисов"...

Во время этой паники у нас в компании раздавались телефонные звонки - респектабельные арендаторы были готовы покупать бизнес-центры целиком, предлагая цену в 60 раз ниже рыночной! Думали, что на рынке все настолько плохо. Такая же ситуация, кстати, была и на рынке жилья: люди хотели продать свою "однушку" в Бутове и купить дом на Рублевке, потому что они "где-то слышали, что на Рублевке все упало на 70%".

- Случаи, которые вы описываете, можно назвать мошенническими, или это нормальный бизнес?

- Мошенничества не было. Действительно, были компании, которые понимали, что рынок падает, что на этом можно сыграть. А бизнес есть бизнес. Отмечу, кстати, что в этот период многие специально задерживали оплату аренды, при этом имея достаточно средств на своих счетах. Они исходили из того, что эти средства сейчас лучше придержать или покрутить в каком-либо другом бизнесе. Ведь "все не платят, почему я один должен".

- Говоря про давление на собственников бизнес центров... Сейчас это явление закончилось?

- Сейчас другой момент: все СМИ заговорили о том, что дно кризиса пройдено, начался бурный рост. На этой информации собственники бизнес-центров понимают, что всё, стоп, дальше падать мы не будем.

Но сегодня в Москве очень много пустых бизнес-центров. Есть офисные центры, которые были введены в эксплуатацию полтора года назад и до сих пор не имеют ни одного арендатора. Причем это здания не самого плохого качества. Говорить о том, что для таких собственников кризис прошел, - неправильно, для них он в самом разгаре. Этим собственникам приходится платить огромные средства за содержание центра, за аренду земли и расплачиваться по кредитам. Такие владельцы офисной недвижимости готовы идти на любые меры, чтобы привлечь арендаторов.

Как раз такие здания, возможно, и станут детонатором новой волны падения ставок и нового демпинга. Они уже снова начинают привлекать ресурсы, реализовывать маркетинговые и ценовые атаки, чтобы обрушить соседние здания по цене, а затем по цепочке и все офисную недвижимость Москвы.

- На рынке офисной недвижимости есть такое понятие, как "спящий собственник". Что это такое?

- До 2009 года многие владельцы центров отдавали кому-либо в управление свои здания. Это было обоснованно на растущем рынке, когда клиенты боролись за каждый свободный квадратный метр. Тогда комиссию агентам платили будущие арендаторы. Именно они просили найти "хоть что-то", потому что сами найти были в не состоянии... В тех условиях собственник мог сказать: "Я поехал отдыхать в теплую страну" - и оставлял здание в управление первому встречному. А сейчас возникла ситуация, когда собственники начинают просыпаться. Они видят, что в течение года их центры либо не приносили прибыли, либо прибыль резко упала, либо что из его здания бегут люди, а управляющие не могут решить эти вопросы. И рынок буквально на глазах перевернулся. Если раньше это был рынок собственников, которые были уверены в своей правоте всегда, то сейчас - рынок арендатора. Именно арендатор диктует свои условия, говорит, по какой ставке он готов войти в проект. В этих условиях собственники уже сами возвращаются к оперативному управлению.

Сейчас, когда на рынке продолжается агрессивная политика, когда всё без комиссии, всё бесплатно, потребность в поиске клиентов возникла как раз у собственников. И, соответственно, теперь брокеры получают комиссию с собственников. Приходя к агентам, клиенты уже изначально предполагают, что ничего платить не будут.

- Возможно ли с выходом экономики страны и мира из кризиса восстановление рынка собственника? Или московская недвижимость и далее будет развиваться по общемировым правилам?

- Сейчас есть рынок счастливого собственника. Это те, у кого бизнес-центр полностью заселен, как правило, западными компаниями. Есть бизнес-центры, в которых ставки упали лишь на 10%, если сравнивать их с рыночными ставками - они чрезвычайно высокие.

Но в Москве, как я говорил, есть собственники, чьи офисы продолжают пустовать. И именно они и не дадут вернуть рынок собственника. Потому что есть арендаторы, которые понимают, что найти сейчас офис - не проблема.

Рынок арендатора существует, пока пустует такое количество площадей. Думаю, что мы продолжим развиваться в цивилизованных рамках и далее.

Беседовал Игнат Бушухин 

Об авторах
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости