Средняя цена квартиры в московских новостройках
12 726 700 руб +1%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Здоровое долголетие: антивозрастные достижения современной медицины РБК и Bayer, 15:18 Власти Москвы назвали самые частые нарушения правил таксистами Авто, 15:10 Набиуллина пришла с брошью-волной на пресс-конференцию ЦБ Финансы, 15:10 ГИБДД в Москве после сбоя решила регистрировать машины без выходных Общество, 15:10 Кодекс чести: как обезопасить компанию от секс-скандалов Pro, 15:01 Собянин разрешил платить за метро со скидкой 50% Общество, 14:54 Meta-luxury в интерьере – новое прочтение роскоши РБК и Visionnaire, 14:49 «Спартак» решил добиваться от Премьер-лиги переноса матча в Ростов Спорт, 14:46 Путин попросил регионы действовать аккуратно с ограничениями из-за COVID Экономика, 14:46 Банк Японии назвал условие выпуска цифровой иены Крипто, 14:45 В Кремле сообщили о контроле над ситуацией с COVID-19 Общество, 14:39 Кремль переадресовал кабмину вопрос маркировки жизненно важных лекарств Общество, 14:30 «Машина времени» объявила дату выхода нового альбома Стиль, 14:29 Эксперты предложили идею развития индивидуального жилищного строительства Партнерский материал, 14:20
Д. Евсеев: "Именно арендатор сейчас диктует свои условия"
Мнения ,  
0 

Д. Евсеев: "Именно арендатор сейчас диктует свои условия"

О сегодняшних проблемах столичного рынка офисной недвижимости корреспонденту "РБК-Недвижимости" рассказывает управляющий партнер консалтинговой компании Kingsland Денис Евсеев.

О сегодняшних проблемах столичного рынка офисной недвижимости корреспонденту "РБК-Недвижимости" рассказывает управляющий партнер консалтинговой компании Kingsland Денис Евсеев.

- Кризис очень сильно показал, кто есть кто на рынке коммерческой недвижимости - и среди собственников, и среди управляющих компаний, и среди брокеров, и среди арендаторов. В первом полугодии многие участники рынка хотели решить свои проблемы за счет других и выжать из ситуации максимальную прибыль.

- Что вы имеете в виду?

- Дело в том, что в этом году на рынке аренды офисной недвижимости в Москве сложилась непростая ситуация. С января по июнь все брокерские и консалтинговые компании были загружены работой, за которую в итоге не получили ни копейки. Многие обращения арендаторов в агентства недвижимости не приводили к реальным сделкам, а являлись инструментом снижения арендной ставки на текущих площадях. Ресурсы брокеров использовались вхолостую. Как это выглядело? Брокеры проводили переговоры, находили для компании новые офисные площади, подписывали договоры, с которыми клиенты приходили к текущим арендодателям и говорили: "Вот, у нас есть договор, если вы нам не снизите ставку аренды, мы переедем в другое здание". В этом и заключалась критичность ситуации, в которой оказались все брокеры офисной недвижимости.

- То есть это было массовое явление?

- Да, это было действительно массовое явление. Некоторые прямо говорили, что хотят надавить на текущего арендодателя и просили им в этом помочь за фиксированную сумму. Другие - их было большинство - так открыто свои планы не афишировали. Мы находили для таких клиентов новые офисы, в которые они в итоге не переезжали, а шантажировали договором своего текущего собственника бизнес-центра. Мы же оставались без агентской комиссии.

- Что послужило предпосылками этого явления?

- Во многом это произошло из-за атаки в СМИ, которую устроили собственники пустующих бизнес-центров. Именно они в начале года завели разговор о том, что все упало, что все центры стоят пустыми... По Москве висели перетяжки, если вы помните, "Приходите, мы вас поселим по 4 тыс. рублей за 1 кв. м в год". Это была весьма агрессивная политика. Причем демпинг был в большей степени маркетинговый, чем настоящий. Потому что хороший офис арендовать по 4 тыс. рублей за "квадрат" в год невозможно. По такой цене только склады сдаются. Можно понять, что за уровень у таких "офисов"...

Во время этой паники у нас в компании раздавались телефонные звонки - респектабельные арендаторы были готовы покупать бизнес-центры целиком, предлагая цену в 60 раз ниже рыночной! Думали, что на рынке все настолько плохо. Такая же ситуация, кстати, была и на рынке жилья: люди хотели продать свою "однушку" в Бутове и купить дом на Рублевке, потому что они "где-то слышали, что на Рублевке все упало на 70%".

- Случаи, которые вы описываете, можно назвать мошенническими, или это нормальный бизнес?

- Мошенничества не было. Действительно, были компании, которые понимали, что рынок падает, что на этом можно сыграть. А бизнес есть бизнес. Отмечу, кстати, что в этот период многие специально задерживали оплату аренды, при этом имея достаточно средств на своих счетах. Они исходили из того, что эти средства сейчас лучше придержать или покрутить в каком-либо другом бизнесе. Ведь "все не платят, почему я один должен".

- Говоря про давление на собственников бизнес центров... Сейчас это явление закончилось?

- Сейчас другой момент: все СМИ заговорили о том, что дно кризиса пройдено, начался бурный рост. На этой информации собственники бизнес-центров понимают, что всё, стоп, дальше падать мы не будем.

Но сегодня в Москве очень много пустых бизнес-центров. Есть офисные центры, которые были введены в эксплуатацию полтора года назад и до сих пор не имеют ни одного арендатора. Причем это здания не самого плохого качества. Говорить о том, что для таких собственников кризис прошел, - неправильно, для них он в самом разгаре. Этим собственникам приходится платить огромные средства за содержание центра, за аренду земли и расплачиваться по кредитам. Такие владельцы офисной недвижимости готовы идти на любые меры, чтобы привлечь арендаторов.

Как раз такие здания, возможно, и станут детонатором новой волны падения ставок и нового демпинга. Они уже снова начинают привлекать ресурсы, реализовывать маркетинговые и ценовые атаки, чтобы обрушить соседние здания по цене, а затем по цепочке и все офисную недвижимость Москвы.

- На рынке офисной недвижимости есть такое понятие, как "спящий собственник". Что это такое?

- До 2009 года многие владельцы центров отдавали кому-либо в управление свои здания. Это было обоснованно на растущем рынке, когда клиенты боролись за каждый свободный квадратный метр. Тогда комиссию агентам платили будущие арендаторы. Именно они просили найти "хоть что-то", потому что сами найти были в не состоянии... В тех условиях собственник мог сказать: "Я поехал отдыхать в теплую страну" - и оставлял здание в управление первому встречному. А сейчас возникла ситуация, когда собственники начинают просыпаться. Они видят, что в течение года их центры либо не приносили прибыли, либо прибыль резко упала, либо что из его здания бегут люди, а управляющие не могут решить эти вопросы. И рынок буквально на глазах перевернулся. Если раньше это был рынок собственников, которые были уверены в своей правоте всегда, то сейчас - рынок арендатора. Именно арендатор диктует свои условия, говорит, по какой ставке он готов войти в проект. В этих условиях собственники уже сами возвращаются к оперативному управлению.

Сейчас, когда на рынке продолжается агрессивная политика, когда всё без комиссии, всё бесплатно, потребность в поиске клиентов возникла как раз у собственников. И, соответственно, теперь брокеры получают комиссию с собственников. Приходя к агентам, клиенты уже изначально предполагают, что ничего платить не будут.

- Возможно ли с выходом экономики страны и мира из кризиса восстановление рынка собственника? Или московская недвижимость и далее будет развиваться по общемировым правилам?

- Сейчас есть рынок счастливого собственника. Это те, у кого бизнес-центр полностью заселен, как правило, западными компаниями. Есть бизнес-центры, в которых ставки упали лишь на 10%, если сравнивать их с рыночными ставками - они чрезвычайно высокие.

Но в Москве, как я говорил, есть собственники, чьи офисы продолжают пустовать. И именно они и не дадут вернуть рынок собственника. Потому что есть арендаторы, которые понимают, что найти сейчас офис - не проблема.

Рынок арендатора существует, пока пустует такое количество площадей. Думаю, что мы продолжим развиваться в цивилизованных рамках и далее.

Беседовал Игнат Бушухин

Об авторах
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск квартир
в новостройках
Сервис РБК Недвижимость
Главное Найти квартиру Лента