А. Миронова: "Спросом пользуются городские проекты, в которых заложен комплексный подход к застройке"
О тенденциях, сложившихся на рынке московской элитной недвижимости в 2010 году, об изменившихся предпочтениях покупателей и о новом комплексе элитных особняков "Итальянский квартал" рассказала "РБК-Недвижимости" заместитель генерального директора компании "ГУТА-Девелопмент" Анна Миронова.
- Какие сейчас основные тенденции на рынке элитного жилья? Спрос на первичном рынке уже восстановился?
- На рынке элитного жилья в Москве сегодня происходит плавный рост цен. С рынка "вымываются" наиболее ликвидные квартиры небольших площадей. Идут успешные продажи в комплексах, где представлен наиболее широкий выбор метражей и планировок. Заявлены несколько новых проектов, но продажи в них еще не начались. Что касается спроса, то на первичном рынке по состоянию на апрель месяц он вырос относительно 2009 года где-то на 50%, но на докризисный уровень пока не вышел.
- Как изменились потребительские предпочтения за время кризиса? Какими характеристиками должны обладать дома элитного класса, чтобы заинтересовать потенциальных клиентов?
- По сравнению с докризисным периодом сейчас предпочтение отдается готовым объектам, находящимся на последних стадиях строительства. Изменилась картина с инвестиционными покупателями: их доля упала в 5 раз. Сократилась доля представительских квартир, соответственно, можно отметить снижение спроса на квартиры площадью более 200 кв. м.
Покупатель стал избирателен, особым спросом пользуются городские проекты, в которых заложен комплексный подход к застройке, заключающийся в создании ощущения безопасности и комфорта, качественной инфраструктуры и в достижении социальной однородности. Важны все детали, вплоть до метража и расположения гардеробных.
Огромную роль играет окружение. Москва стала крайне агрессивной, людям хочется тишины и покоя. Особое внимание покупатели уделяют внутренним пространствам домов, дворам. В "Итальянском квартале" площадь дворов составляет более 1,5 га, и это один из факторов востребованности проекта.
Нельзя не отметить возрастающую роль качественной архитектуры. В последнее время на рынке появляется все больше объектов с интересными архитектурными решениями, к работе над проектами привлекаются именитые архитекторы. Автор "Итальянского квартала" - самый яркий российский последователь творчества Палладио, убежденный поклонник классической архитектуры Михаил Филиппов.
- Расскажите более подробно о проекте "Итальянский квартал". Чем этот комплекс особняков отличается от других элитных домов Москвы?
- Вдохновленный великими мастерами и бесконечно влюбленный в Италию, художник и архитектор Михаил Филиппов выполнил проект в стиле итальянского классицизма. Позаимствовал у итальянских прототипов аркады, ордерную систему, другие детали и решения.
Комплекс элитных особняков "Итальянский квартал" представляет собой площадь, образованную несколькими зданиями разной этажности. Корпуса расположены амфитеатром вокруг воображаемой сцены, центром которой является старинная колокольня. Площадь будто построена на руинах огромного античного театра, мощные контрфорсы которого скрывают в себе инженерные коммуникации современной постройки. Оказалось, что длина дуги внешнего периметра квартала совпадает с размером римского Колизея - это было неожиданностью и для самого архитектора.
Благодаря четкому разделению входных групп каждый из семи особняков обособлен, что создает ощущение приватности и камерности проживания.
Радиальные корпуса, ориентированные на колокольню, имеют переменную этажность от 4 до 9 этажей. Открытые террасы жилых корпусов образуют зеленые дворики на крышах. Корпуса дуговой части застройки имеют по 10 этажей. Войти в жилую часть корпусов можно со стороны внутренних дворов. Входы в нежилые помещения расположены по внешнему периметру территории.
Люди хотят жить в красивых домах. Мы эту возможность своим покупателям предоставляем.
- Меняли ли вы концепцию проекта в кризис? Что именно пришлось изменить и почему?
- В 2007 году проект был отправлен на доработку. Мы понимали, что в силу очень высокой конкуренции на тот момент нужно было предложить рынку действительно выдающийся проект. Акционеры видели, как другие застройщики, увлеченные горячим рынком и высокими показателями продаж, двигаются в сторону увеличения площадей квартир. И решили действовать ровно наоборот. Метражи были уменьшены, несмотря на то, что строить квартиры площадью до 100 кв. м в элитном жилье сложно. Интуиция не подвела - концепция проекта оказалось беспроигрышной.
В каждом из семи особняков-корпусов в результате доработки проекта разместилось от 12 до 35 квартир площадью от 45 до 300 кв. м: небольшие студии и впечатляющие пентхаусы с каминами, квартиры с террасами и романтические мансарды, а также традиционные двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры. Проект уникален по своей сложности и богатству выбора.
- Какая сейчас стоимость жилья на новостройки в этом сегменте? Вернулись ли цены на уровень середины 2008 года?
- Средневзвешенная цена предложения на первичном рынке элитного жилья в первом квартале 2010 года составила 14,6 тыс. долларов за 1 кв. м. Повышение цены предложения было незначительным и составило 2,8%. На сегодняшний день цены не вернулись на уровень середины 2008 года.
- За время кризиса вы меняли ценовую политику в своем новом проекте? Сейчас вы предоставляете клиентам дисконт?
- Пробные продажи квартир в «Итальянском квартале» начались уже на излете острой фазы кризиса, в конце осени 2009 года. И результаты сразу были впечатляющими. Проект ждали, и, как только он вышел на рынок, покупатели проявили к нему большой интерес. Поэтому ни о каком дисконте речь не шла. Цены уже два раза повышались и сегодня начинаются от 8100 долларов США за квадратный метр.
- На какой стадии строительства сейчас находится объект? Когда запланирована его сдача госкомиссии?
- Уже возведены шесть этажей в каждом из семи особняков квартала. Строительство ведется в одну очередь. Такой комплексный подход позволит обеспечить единовременную сдачу всего проекта в эксплуатацию. Работы на площадке «Итальянского квартала» ведутся полным ходом. Привлекательность проекта для покупателей сегодня обусловливается не только стоимостью квадратного метра, но и, в первую очередь, четкими гарантиями своевременного ввода объекта в эксплуатацию. Будущие жильцы могут быть уверены, что отделку своих квартир они начнут уже в 2011 году, ведь комплекс возводится со строгим соблюдением заявленных сроков строительства. "Итальянский квартал" строится при финансовой поддержке Сбербанка России.
- Многие проекты в прошлом году были заморожены. Скорее всего, рынок элитной недвижимости в недалеком будущем столкнется с дефицитом предложения. Будете ли вы начинать новые проекты в ближайшее время?
- Новые проекты, замороженные в прошлом году, постепенно начинают дорабатываться, но пока находятся на ранних стадиях начальных этапов. В трех проектах в элитном сегменте, заявленных в первом квартале 2010 года, реализация квартир (вне форм закрытых подписок и т. п.) пока не начинается, да и о строительстве говорить пока не приходится. Поэтому действительно можно ожидать дефицита предложения. До конца 2010 года "ГУТА-Девелопмент" объявит рынку по крайней мере об одном новом проекте.
- Каковы перспективы развития элитного жилья? Как будут меняться спрос, предложение и цена?
- В ближайшие три года наиболее вероятно развитие экономкласса и элитного сегмента, с плавным повышением уровня цен. Жилье бизнес-класса будет менее востребовано. Резких скачков цен ожидать не стоит, скорее это будет планомерный рост.