Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Стрит-ритейл растет на спросе
Городская недвижимость ,  
0 

Стрит-ритейл растет на спросе

Стрит-ритейл - наиболее востребованный формат на рынке коммерческой недвижимости, утверждают многие эксперты и пророчат этому сегменту скорейшее восстановление. Уже сейчас специалисты фиксируют рост арендных ставок и повышение спроса.
Стрит-ритейл растет на спросе

Стрит-ритейл - наиболее востребованный формат на рынке коммерческой недвижимости, утверждают многие эксперты и пророчат этому сегменту скорейшее восстановление. Уже сейчас специалисты фиксируют рост арендных ставок и повышение спроса.

Директор департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty Алексей Могила связывает такую популярность сегмента в заинтересованности в нем не только корпоративных структур, но и частных лиц. "По-прежнему в данном сегменте высокая конкуренция, высокий спрос и небольшое предложение - качественных площадей мало", - отмечает он.

И престижные тоже пустуют...

Впрочем, и стрит-ритейл "прогнулся" под кризисным гнетом и от заоблачно высоких арендных ставок вернулся к более реальным. Не удержали высокую ценовую планку даже самые популярные улицы. Как объясняет управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев, наиболее сильно снижались ставки для тех торговых коридоров, которые были сильнее всего переоценены до кризиса. По его мнению, завышение цен в какой-то степени спровоцировали и сами торговые операторы, уделяя большое внимание улицам вблизи Кремля. "Самым ярким примером является Тверская улица", - отмечает эксперт. По его словам, если до кризиса пиковые значения ставок аренды на наиболее привлекательные помещения здесь могли составлять 10-12 тыс. долл. за 1 кв. м в год, то в середине 2009 года в данном торговом коридоре присутствовали свободные помещения, предлагаемые за 3-4 тыс. долл. за 1 кв. м в год.

Меньше всего, по оценкам экспертов, пострадали Столешников переулок, Камергерский переулок, Петровка. Удивления сей факт не вызывает, так как это наиболее престижные улицы, где сосредоточены самые дорогие торговые бренды, которые даже в тяжелый период кризиса не дрогнули явлениям и не покинули "виповские" арендные площади.

Несмотря на то что стрит-ритейл достаточно популярен на рынке коммерческой недвижимости, даже снижение стоимости арендных ставок не помогло ему избежать наличия вакантных площадей. По данным Knight Frank, на некоторых центральных улицах до сих пор пустует до 5% торговых площадей. В Blackwood говорят, что на Новом Арбате эта цифра достигает 9%. На других основных торговых коридорах Москвы дела обстоят немного лучше. На втором месте по вакантности стоит Садовое кольцо, где уровень свободных площадей держится на отметке 4,5%, на третьем месте Пятницкая улица с 3,5%.

Уровень вакантных помещений на основных торговых коридорах Москвы, 01.05.2010

Торговый коридор

Доля вакантных площадей, %

Тверская улица

1,6

1-я Тверская-Ямская улица

2,5

Арбат

2,6

Новый Арбат

9,0

Пятницкая улица

3,5

Петровка

1,2

Садовое кольцо

4,5

Кутузовский проспект

3,5

Источник: Blackwood, открытые источники

Что пугает арендаторов

Почему же, несмотря на привлекательность этого сегмента,  процент пустующих помещений в нем все еще больше, чем полтора года назад? Арендаторы стали более серьезно подходить к выбору предмета аренды. Никто больше не старается отхватить большую, чем необходимо площадь. Ни о каком грядущем возможном росте, торговые операторы уже не задумываются. "Ритейлеры стараются найти помещения стрит-ритейла, четко соответствующие текущему формату развития - ни больше, ни меньше: уменьшились запросы на площади от 2 тыс. кв. м, увеличился спрос на аренду небольших помещений (аптеки, медицинские клиники, продуктовые магазины «шаговой доступности», монопродуктовые сети (шоколад, колбасы) и т. д.)", - отмечает директор отдела торговой недвижимости Knight Frank Юлия Дальнова. Актуальными остались и прежние критерии непривлекательности таких помещений для арендаторов. Не пользуются спросом улицы с небольшой людской и автомобильной "проходимостью". Отпугивает торговых операторов и неудобная конфигурация помещений (например, чрезмерная вытянутость), отсутствие витрин, добавляет Константин Ковалев, Алексей Могила среди основных причин того, почему пустуют торговые помещения, назвал отсутствие или нехватку необходимых документов для сдачи в аренду у собственников и недостаток мощностей для ведения хоздеятельности - например, электричества.

Очень сложно сегодня найти клиента на помещения с явно завышенными ставками. "Стрит-ритейл дает возможность получить достаточно большой поток посетителей, что в свою очередь, как правило, обеспечивает стабильный оборот. Это дает основания арендодателям повышать ставки", - говорит директор по развитию ROSS Group Илья Афраймович. Но, как поясняет эксперт, ситуация последних лет показала, что есть предел, переходя который, арендодатель рискует остаться без арендатора, зачастую проигрывая. "Сегодня арендодатели - причем это касается всех сегментов - нуждаются в более тонкой настройке, чтобы и арендатора не спугнуть и заработать. Нужен диалог, причем с двух сторон честный и откровенный", - уверен он.

Сегодня, по данным Knight Frank, базовые ставки на центральных торговых коридорах находятся на уровне 1,1-5,5 тыс. долларов за 1 кв. м в год без учета операционных расходов и НДС. Много это или мало? Как считает Алексей Могила, критериев "справедливости", "рыночности" ставок аренды на помещения сегмента стрит-ритейл не существует. "Их величина определяется уровнем спроса со стороны торговых операторов, поскольку предложение помещений ограничено в краткосрочном периоде. На сегодняшний день уровень ставок стрит-ритейла можно считать умеренным", - подчеркивает он.

Восстановление близко

Впрочем, большинство экспертов уверены, что при благоприятных экономических условиях в стране ждать полного восстановления этого сегмента осталось недолго. Уже сегодня доля вакантных площадей существенно сокращается, а наиболее престижные улицы уже  показывают рост арендных ставок. Ведь предложений на центральных улицах столицы с высоким потоком потенциальных покупателей больше практически не становится. А торговые операторы с большим желанием будут пытаться рассредоточить торговые точки на ведущих улицах Москвы. В апреле эксперты Blackwood уже зафиксировали пока еще единичные предложения, но по крайне высоким ставкам 4,5-5  тыс. долл. за 1 кв. м в год на Тверской и на Арбате. "Данный факт свидетельствует о высоких положительных ожиданиях собственников помещений относительно перспектив восстановления рынка", - отмечают специалисты компании. На докризисный уровень стрит-ритейл, по оценкам большинства аналитиков, вернется в ближайшие полтора-два года.

Основные показатели рынка cтрит-ритейла в Москве, 2010

 

IV квартал 2009 года

I квартал 2010 года

Совокупный объем площадей объектов стрит-ритейла, представленных на центральных торговых коридорах, тыс. кв. м

410

410

доля вакантных площадей, %

1,8-7,4%

1,5-5%

Совокупный объем площадей объектов стрит-ритейла, представленный на магистральных торговых улицах, тыс. кв. м

150

150

доля вакантных площадей, %

1-8,8%

1-8%

Базовые арендные ставки, $/м2/год*

 

 

центральные торговые коридоры

1100-4800**

1100-5000**

магистральные торговые улицы

500-1600**

500-1700**

помещения на первых этажах жилых домов в спальных районах

250-800**

250-800**

*Без учета операционных расходов и НДС (18%)
**Cтавки для магазинов площадью около 200 кв. м
Источник: Knight Frank Research, 2010

Ольга Петрова

Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Банки без комиссий по льготной ипотеке нарастили долю рынка Деньги, 17:41
Аналитики сообщили о стагнации цен на жилье в Москве и Подмосковье Жилье, 16:57
8 способов избавиться от кошачьего запаха в квартире и доме Ваш дом, 16:52
Семейная ипотека — 2024: условия, документы, нюансы Деньги, 15:53
Инвестиции в недвижимость России с начала года упали на 20% Деньги, 14:44
В «Сбере» рассказали, как повысить шансы на получение ипотеки Деньги, 14:03
Как выглядят самые странные дома знаменитостей: хижина, пузырь и глаз Жилье, 13:00
В марте в Москве начнут заселение семи новостроек по реновации Город, 12:25
ЦБ выявил новые рискованные схемы покупки новостроек Деньги, 12:16
Эксперты назвали районы Москвы — лидеры по росту цен на жилье в феврале Жилье, 10:54
Что изменится в законах о недвижимости в марте 2024 года Жилье, 10:00
Краснодарский край впервые обогнал Москву по спросу на жилье Жилье, 00:01
Семейную ипотеку продлят до 2030 года. Что это значит для рынка жилья Деньги, 29 фев, 18:48
Когда аренда жилья в Москве может подешеветь. 4 возможных варианта Жилье, 29 фев, 15:59
Главное Лента