Дольщики обрушат рынок жилья

Запрет альтернативных схем продажи квартир обернется дефицитом новостроек

Поправки в законодательство о долевом участии в строительстве жилья, принимаемые сегодня Госдумой, отрицательно скажутся на рынке первичной недвижимости Москвы, полагают риэлторы. По их мнению, отказ от альтернативных схем продажи квартир, которые уже обрушили бизнес группы МИАН, может создать в столичном регионе дефицит новостроек. Эксперты объясняют это тем, что сегодня по 214-му закону в Москве работает лишь пятая часть застройщиков.

Закон "Об участии в долевом строительстве" №214-ФЗ был принят шесть лет назад для борьбы со строительными пирамидами. Законодатели предписали девелоперам привлекать средства граждан в жилищное строительство исключительно после получения всех необходимых разрешений и согласований, оформления прав на землю, опубликования проектных деклараций, государственной регистрации договоров долевого участия. Однако из-за правовых коллизий и высоких рисков, обусловленных в том числе непредсказуемостью сроков оформления разрешительной документации на стройку, не все девелоперы приняли новые правила игры.

Как отмечают эксперты компании Est-a-Tet, получили широкое распространение альтернативные долевому участию схемы привлечения средств граждан. В том числе продажи жилья по предварительным договорам и вексельным схемам, которые вызывают серьезные нарекания у властей. Так, претензии налоговиков обрушили бизнес группы компаний МИАН, основные структуры которой сегодня пребывают в состоянии банкротства.

Чтобы окончательно вытеснить с рынка недвижимости альтернативные схемы, депутаты Госдумы в начале мая одобрили во втором чтении пакет поправок в 214-й закон. Новый законопроект провозглашает единственным способом привлечения средств граждан договор долевого участия. Исключение сделано для жилищных сертификатов и жилищно-строительных кооперативов. За каждый выявленный факт нарушения устанавливается штраф до 1 млн руб. При этом существенно расширены функции региональных контрольно-надзорных органов власти. В Москве таковым является Моснадзор.

Законодательные новации могут серьезно сказаться на рынке первичной недвижимости московского региона, уверены аналитики компании Est-a-Tet. По их мнению, ужесточение мер на фоне нежелания девелоперов работать по закону может привести к временному дефициту жилья. "По нашим оценкам, сегодня 214-й закон охватывает не более 15-20% проектов строительства жилья эконом- и бизнес-класса в Москве, - говорит директор департамента новостроек компании Est-a-Tet Юлия Гераськина. - В элитном сегменте закону о долевом участии полностью соответствует не более четверти новостроек".

По данным эксперта, в Московской области застройщики более дисциплинированы, но в целом на первичном рынке столичного региона не более 20-30% проектов реализуется по 214-му закону. Эксперты объясняют возможный саботаж обновленного закона слабостью его проработки: "Правовая база для применения предлагаемых инвестиционных моделей пока не проработана".

Новая редакция закона о долевом строительстве может оказаться неприятным сюрпризом для тех застройщиков, которые начинают продавать квартиры еще до получения разрешения на строительство, отмечает г-жа Гераськина. У таких компаний, по мнению эксперта, из-за дороговизны банковских кредитов могут возникнуть сложности с финансированием стройки. В итоге ряд застройщиков могут временно приостановить реализацию проектов, которые из-за большого объема капвложений и высокой цены на продаваемое жилье могут оказаться неконкурентными.

Опрошенные РБК daily эксперты неоднозначно оценивают возможные последствия поправок в 214-й закон. Как один из рисков он может способствовать сокращению объемов предложения жилья, размышляет заместитель генерального директора корпорации "Главстрой" Евгений Иванов. По его мнению, теоретически это возможно именно в посткризисный период отложенного предложения, когда объемы строительства по объективным причинам упали, а спрос, наоборот, готовится к прыжку.

Тем не менее на инвестактивности поправки в закон не отразятся, потому что застройщики готовы к этим изменениям, уверена гендиректор компании "Миэль-Новостройки" Мария Литинецкая. "Если два года назад большинство девелоперов использовали предварительные договора, то сейчас практически все инвесторы, запуская новые проекты, намереваются вести их реализацию по договорам долевого участия", - объясняет эксперт. Юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка разделяет оптимизм застройщиков, которые, несмотря на ужесточение правил игры с дольщиками, не лишатся банковского финансирования. "Большинство девелоперов имеют давние и достаточно плотные отношения с банками, - говорит г-н Поправка. - Вряд ли кредитные организации ставят перед собой цель испортить отношения со своими партнерами и прекратить кредитование".

НИКОЛАЙ МИХАЛЕВ