Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
В. Антонов: "Банки готовы кредитовать складские проекты только с уже подписанными договорами аренды"
Мнения ,  
0 

В. Антонов: "Банки готовы кредитовать складские проекты только с уже подписанными договорами аренды"

О том, почему девелоперы могут перестать строить склады и о конкуренции на рынке складской недвижимости рассказал "РБК-Недвижимости" генеральный директор компании "Эспро Девелопмент" Виталий Антонов.

О том, почему девелоперы могут перестать строить склады и о конкуренции на рынке складской недвижимости рассказал "РБК-Недвижимости" генеральный директор компании "Эспро Девелопмент" Виталий Антонов.

- Как бы вы оценили существующий сегодня спрос на рынке складских помещений?

- В 2009 году спекулятивный спрос на складские помещения снизился, вследствие чего впервые за время существования рынка качественных складских помещений в России произошла коррекция ставок аренды и повысилась доля свободных площадей. До кризиса большинство помещений в строящихся складских комплексах сдавались на этапе строительства, таким образом, объект вводился в эксплуатацию уже полностью заполненный арендаторами. Напротив, объекты, введенные в строй в 2009 году, как правило, вводились в эксплуатацию заполненные менее чем наполовину. В прошлом году в Московском регионе было введено в строй 550 тыс. кв. м складских помещений класса А, что привело к дальнейшему росту вакантных площадей.

Кардинально изменилась психология арендатора. Сейчас на рынке много вакантных площадей, и арендаторы выбирают, требуют снижения ставок и дополнительных условий. Сегодняшние ставки я бы назвал кризисными, на мой взгляд, долго они не продержатся. Эти ставки позволяют уменьшить потери, но не позволяют окупить затраты. Если ситуация не изменится, девелоперы просто перестанут строить склады. В этом году вводятся остатки площадей, строительство которых было начато до кризиса, новые логистические комплексы никто строить в ближайшее время не будет. Поэтому свободные площади рано или поздно будут заняты, и арендные ставки неизбежно начнут расти. Можно отметить, что сегодня на рынке складской недвижимости уже наблюдается оживление, проходят сделки, хоть и в значительно меньшем объеме, чем раньше.

- Когда, на ваш взгляд, спрос может вернуться на докризисный уровень?

- Это предсказать невозможно, равно как и то, вернутся ли вообще докризисные ставки. Но ясно, что при цифрах, которые озвучивают нам наши клиенты, по 60-70 долларов за 1 кв. м в год, строить нерентабельно. При таких ставках вводить новые проекты можно лишь в том случае, если значительно подешевеют стройматериалы либо упадут цены на землю.

- Насколько упали арендные ставки в кризис?

- Ставки просели очень существенно. Если раньше по некоторым объектам аренда доходила до 200-250 евро за 1 кв. м в год, то сейчас в лучшем случае арендная ставка составляет 100-120 долл. за 1 кв. м в год.

- Как изменились сроки договоров аренды?

- Банки, финансирующие проекты, выдают кредит в расчете на то, что договоры аренды будут подписаны на долгосрочной основе, как минимум на 5-7 лет, и это требование измениться не может. Иначе существенно вырастают риски банка. При этом подписывать долгосрочную аренду при тех ставках, которые сейчас существуют на рынке, никто не хочет, поэтому в договорах аренды прописывается возможность пересмотра ставок через год-два, и так называемые brake options (возможность выхода из договора).

Более того, изменилась кредитная политика банков. Сегодня они готовы кредитовать складские проекты только с уже подписанными договорами аренды. Если раньше банки кредитовали спекулятивные проекты (строящиеся склады) в надежде на то, что договоры будут подписаны после, то сейчас речь идет о том, что к моменту выдачи кредита должны быть подписаны письма о намерениях на значительную часть площадей, либо вообще подписаны предварительные договоры аренды на все площади, которые будут строиться.

- В случае с офисно-складским комплексом "Кулон-Югрос" вы привлекли кредит с участием западных банков. Какие условия они выдвигали?

- Сегодня требования банков ужесточаются. Банк больше интересует не то, будет строиться объект или нет, а возврат процента с кредитов. Поэтому ожидать облегчения кредитных условий сегодня нельзя -напротив, можно ожидать их ухудшения. Кредит дадут проекту, который менее всего подвержен рискам.

- Насколько высока сейчас конкуренция на рынке складской недвижимости?

- Конкуренция на рынке очень жесткая. Если раньше арендаторы забирали склады на этапе строительства, сейчас у них появилась возможность выбора. Выбирают лучшее место, готовность, простоту договоров аренды, собственника. И девелоперы идут на различные уступки. Многое зависит от клиента, его потребностей, от площадей, от ставок, от срока договора. Мы всегда были открыты к переговорам, стараемся найти оптимальный вариант для обеих сторон.

- За прошедший год "Эспро" ввела в эксплуатацию 183 400 кв. м складских и офисных помещений. Означает ли это, что вам удалось выполнить все намеченное, и кризис не очень повлиял на деятельность компании?

- К сожалению, кризис повлиял и на нашу деятельность. В прошедшем году мы ввели в эксплуатацию проекты, начатые до кризиса, и к настоящему моменту количество реализуемых проектов сократилось. Кроме того, нам пришлось существенно сократить строящиеся площади.

В связи с кризисом пришлось внести изменения  в концепцию некоторых проектов. Например, во Внуково мы сместили акцент с офисов на зону ритейл. Мы рассчитываем на сотрудничество с аэропортом "Внуково" в области складских помещений - у компаний-операторов, использующих аэропорт, есть потребность в этих площадях.

Об авторе
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Сколько «квадратов» можно купить в Москве после продажи жилья в регионах Жилье, 14:06
Власти Подмосковья утвердили стандарт временного жилья для мигрантов Жилье, 13:46
Спрос россиян на недвижимость в Испании стал рекордным. В чем причины Жилье, 13:02
Названы лидеры по объемам строительства жилья в Москве Жилье, 11:25
Аналитики назвали округа Москвы — лидеры по росту цен на новостройки Жилье, 10:57
РБК назвал лидеров среди девелоперов офисной недвижимости Отрасль, 10:50
Банки без комиссий по льготной ипотеке нарастили долю рынка Деньги, 01 мар, 17:41
Аналитики сообщили о стагнации цен на жилье в Москве и Подмосковье Жилье, 01 мар, 16:57
8 способов избавиться от кошачьего запаха в квартире и доме Ваш дом, 01 мар, 16:52
Семейная ипотека — 2024: условия, документы, нюансы Деньги, 01 мар, 15:53
Инвестиции в недвижимость России с начала года упали на 20% Деньги, 01 мар, 14:44
В «Сбере» рассказали, как повысить шансы на получение ипотеки Деньги, 01 мар, 14:03
Как выглядят самые странные дома знаменитостей: хижина, пузырь и глаз Жилье, 01 мар, 13:00
В марте в Москве начнут заселение семи новостроек по реновации Город, 01 мар, 12:25
Главное Лента