Владельцы столичных БЦ проявляют интерес к услугам внешних УК
На Западе управление коммерческой недвижимостью, как правило, отдается на аутсорсинг. Большинство владельцев зданий в Москве предпочитают пользоваться услугами внутренних управляющих компаний. Однако кризис дал понять собственникам офисных и торговых центров, что все-таки есть смысл присмотреться к мировому опыту. Как утверждают профессиональные управленцы, спрос на услуги внешних управляющих компаний начал расти.
По данным BlackStone Keeping, в западных странах почти 90% от общего объема коммерческой недвижимости управляется внешними компаниями. По подсчетам управляющей компании "ФРАГРА", под управлением профессиональных УК в Москве на сегодня находится около 20% объектов коммерческой недвижимости, 70% из которых составляют офисные здания класса "А" и "В+". "Однако в действительности лишь немногим более трети из них могут считаться профессиональными управляющими компаниями (почти все - западные), и лишь единицы представляют собой УК полного цикла", - уточняет коммерческий директор УК "ФРАГРА" Михаил Шутов. По его оценке, часть игроков рынка управленческих услуг - это дочерние структуры девелоперских компаний, "созданные из соображений экономии для управления собственными объектами и из-за кризиса вышедшие на внешний рынок".
Впрочем, участники рынка уже зафиксировали увеличение интереса к услугам внешних управляющих компаний. "В последнее время, действительно, тенденция к росту доли внешних управляющих компаний стала более ощутимой", - поясняет генеральный директор Colliers International FM Марина Великорецкая. И это, по ее мнению, одно из положительных последствий кризиса, который заставил многих собственников коммерческой недвижимости пересмотреть свои взгляды на управление их объектами.
Как считает Михаил Шутов, сейчас девелоперы стали четче осознавать связь между наличием профессионального управления на объекте и ростом его капитализации. "Стало понятно, что созданные в целях экономии внутренние управляющие компании далеко не так эффективны, как могло показаться кому-то поначалу, - рассказывает Марина Великорецкая. - Наш опыт аудита работы внутренних УК, который мы проводили по заказу собственника, показал, что бюджет собственной управляющей компании порой превышал рыночные цены на 20, а то и на 30 процентов".
Как уверяют эксперты, особое значение собственники наконец-то начали уделять и качеству обслуживания. Внутренняя управляющая компания, как правило, не сильно заинтересована в получении лучшего результата, в итоге такая халатность в кризис нередко приводила к уходу арендаторов с объекта. Рыночные условия изменились: перед покупателями офисных и торговых площадей открылся большой выбор, появилась возможность найти лучшее обслуживание за меньшие деньги.
Увеличению интереса к услугам внешних УК способствовал выход на рынок коммерческой недвижимости новых игроков. По словам Марины Великорецкой, банки и инвестиционные компании, получившие в качестве залога объекты недвижимости, стали привлекать профессионалов к управлению их непрофильными активами.
Что интересно, если раньше собственники в основном отдавали на аутсорсинг техническое управление зданием, то сейчас, в условиях нестабильной экономики, они стали запрашивать услугу доверительного управления. "Если в начале прошлого года из десяти потенциальных заказчиков - собственников объектов восьмерых интересовала непосредственно техническая эксплуатация, то к сентябрю это количество снизилось до 5-6, то есть остальных стало больше интересовать доверительное управление", - говорит вице-президент УК BlackStone Keeping Company Сергей Акулич. Теперь все чаще профессиональные управленцы помогают собственнику не только решать технические вопросы, но и сокращать расходы по оперативному содержанию недвижимости и обеспечивать капитализацию здания, тем самым предоставляя гарантированную прибыль.
В итоге, учитывая вектор развития рынка, эксперты уверены, что собственники будут уходить от услуг собственных компаний и запрашивать стороннюю профессиональную помощь. В ближайшие полтора-два года спрос на услуги внешних управляющих может вырасти на 10%.
Ольга Петрова