Партнерство с РЖС: новый этап в развитии девелопмента

Дела земельные

Покупайте землю, ее больше не производят - шутил в свое время Марк Твен. Но для нынешнего рынка недвижимости эта фраза далека от шутки: землю и впрямь больше "не производят", особенно самую дефицитную - землю под строительство жилья в Москве. Для того, чтобы работать на московском рынке недвижимости, нужно в совершенстве овладеть техникой получения участков под застройку. Чем выше спрос и больше дефицит, тем сложнее и запутаннее отношения землевладельцев и землеполучателей.

Основным "поставщиком" земли в Москве остается городская власть. А вот способы ее получения разнятся. Как правило, передаваемый застройщику участок обвешивается  дополнительными требованиями (обременениями) и ограничениями. Иногда дело ограничивается расселением жильцов из сносимых ветхих зданий и строительством объектов социальной инфраструктуры, а иногда все требования чиновников просто невозможно исполнить. Механизм получения земли, даже конкурсный, чаще всего непрозрачен, а нетривиальные способы оформления отношений между девелопером, городом и покупателями будущих квартир делают непрозрачным и процесс оформления прав на жилье. А ведь сегодня девелоперов обязали работать по федеральному закону №214 - но как это сделать, если юридический статус будущего дома в двух словах не опишешь?

Либерализовать отношения на земельном рынке федеральные власти попытались с помощью качественно нового механизма выдачи земли под застройку - открытых торгов. Причем вместо мэрии функции проведения торгов взяла на себя отдельная структура - Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС). Форма продажи прав на застройку понятна и прозрачна: с победителем торгов заключают договор аренды земельного участка. И, хоть столичных аукционов пока состоялось не так уж много, соответствующая комиссия при Госдуме высоко оценила деятельность Фонда. По мнению депутатов, Фонд стал примером того, как структура, не черпая деньги из госбюджета, может эффективно справляться со своей основной задачей.

Правила игры

Перед участниками проекта (девелопером и Фондом РЖС) ставится цель - превратить выставленный на торги участок в полноценный жилой квартал с домами, объектами инфраструктуры и дорогами, и каждый из участников должен приложить все силы для достижения этой цели. Если задача девелопера - построить все перечисленное - ясна, то функции Фонда РЖС в рамках проекта сводятся к содействию в заключении необходимых договоров, получении официальных разрешений и оперативном разрешении любых противоречий с административными структурами.

Довольно трудно подсчитать, в какие суммы компаниям обходятся задержки и проволочки с оформлением тех или иных бумаг, пока стройка стоит под дождем и снегом. Непонимание с городскими властями может дорого обойтись девелоперу даже в случае полной легальности их отношений. Ведь от этого будет зависеть одна из важнейших составляющих проекта - инфраструктурная.

Эксперты отмечают, что приобретение "очищенного" участка с торгов РЖС позволит сократить предпроектную стадию строительства с 2-3 лет до одного года. В настоящее время себестоимость строительства панельного дома в Москве - около 30 тысяч рублей, но при этом инвестиционная стоимость строительства 1 квадратного метра жилой (продаваемой) площади - от 75-80 тысяч рублей за квадратный метр. Затраты на подготовку участка составляют в среднем 13-18% от этой цифры.

"На сегодняшний день аукционы Фонда РЖС - один из немногих эффективных механизмов государственно-частного партнерства в сфере девелопмента, - отметил Олег Сорока, генеральный директор ГК "Пионер"-Москва. - Прозрачная структура конкурса и комфортные условия реализации проекта позволяют улучшить его экономику для девелопера".

Именно эти условия и подтолкнули ГК "Пионер" к участию в торгах, результатом которых стала победа и получение прав аренды на три участка общей площадью около 4,5 га, расположенные в районе Северное Тушино, на пересечении ул. Свободы и Химкинского бульвара. Девелопер планирует превратить эти участки в настоящий райский уголок для среднего класса - качественные дома по доступной цене, 100% квартир с современной отделкой, удобная инфраструктура на первых этажах жилых зданий для тех, кто готов развивать свой бизнес не отходя от дома. Будут в новом районе и новые магазины, хотя торговая инфраструктура района и без того достаточно развита.

При этом стоимость жилья в будущем ЖК будет сопоставима с ценой квартиры в старом жилом фонде этого района. В рамках этого проекта часть расходов на строительство объектов социальной инфраструктуры и инженерных коммуникаций будет профинансирована из городского бюджета. Это позволит не только снизить себестоимость строительства, но и сократить сроки реализации проекта.

Фонд в режиме он-лайн следит за реализацией проектов на "своих" участках. Это необходимо для того, чтобы оперативно реагировать на возникшие у застройщика трудности, связанные с ресурсообеспечением, с наличием административных барьеров, либо недостатком финансирования. По каждому участку утвержден план мероприятий, где указаны все ключевые этапы комплексного освоения, Фонд предпринимает все усилия, чтобы реализация проекта шла в соответствии с графиком. "Процесс реализации любого строительного проекта, а тем более в Москве, не может проходить беспроблемно. Достаточно много проблематики и на нашем проекте, однако стоит отдать должное руководству Фонда, которое полностью контролирует процесс, оказывает всю необходимую помощь, принимает личное участие в решении проблемных вопросов. Т.е. Фонд не просто выставляет участки на торги, а дальше это дело инвестора, но и оказывает всестороннюю помощь в реализации проекта", - рассказывает Олег Сорока.

В целом представители ГК "Пионер" и Фонда РЖС считают опыт сотрудничества успешным и обнадеживающим. "Первый блин не вышел комом. Мы приняли участие в торгах, приобрели заинтересовавшие нас участки в ходе прозрачного аукциона, по рыночной цене, и теперь рассчитываем на поддержку РЖС при развитии проекта. Само появление подобного механизма реализации участков под застройку - это то, чего рынок недвижимости ждал долгие годы. Наша компания и в дальнейшем планирует приобретать права на комплексное освоение участков с торгов Фонда РЖС", - заверил Олег Сорока.

С ним трудно не согласиться - рынок действительно слишком долго ждал и прозрачных, открытых торгов, и полноценного участия города в развитии жилых проектов. По прогнозам экспертов, в дальнейшем сотрудничество девелоперов с Фондом РЖС может привести не только к установлению честных правил игры на рынке, но и к снижению сроков вывода новых проектов.

Справка о компании:

PIONEER GROUP /Группа Компаний "Пионер"/ - инвестиционная строительная организация, основана в 2001 году. Основная деятельность компании - реализация проектов по финансированию и строительству недвижимости жилого и коммерческого назначения на территории Москвы, Санкт-Петербурга и ряда регионов РФ.
Компания осуществляет полный комплекс работ, связанный с созданием объектов недвижимости: выбор участка под застройку, определение "best use" и разработка концепции, маркетинг, привлечение финансирования, организация и управление строительными работами, продвижение и реализация, эксплуатация построенных объектов недвижимости.

В 2009 году компания диверсифицировала деятельность, наладив работу строительного, производственного и эксплуатирующего подразделений. Организации, входящие в ГК "Пионер", имеют соответствующие лицензии на осуществление большинства видов строительных, в том числе специальных, работ.

На сегодняшний день в портфеле Группы Компаний "Пионер" насчитывается 11 проектов, общей площадью более 600 тысяч квадратных метров. Из них построены и введены в эксплуатацию 5 жилых объектов: дом бизнес-класса "Авангард" и Дом на Коровинском шоссе - в Москве, жилой дом "Новый Колизей", ЖК "Новая Высота" и Дом на Арсенальной набережной - в Санкт-Петербурге.

В московском районе Южное Бутово ведется строительство жилого комплекса "Лазаревское", общей площадью 114 тыс.кв.м, ввод в эксплуатацию 1 очереди состоится в 1 квартале 2011 года. В Санкт-Петербурге завершается строительство жилого комплекса "Шуваловские Высоты" площадью 105 тыс.кв.метров, строительная готовность - 4 квартал 2010 года.

В 2011 году начнется реализация трех новых московских проектов: по реновации территории производственного назначения в муниципальном округе Митино СЗАО г.Москвы с возведением современного многоэтажного жилого комплекса площадью более 150 000 кв.м; реконструкции жилого квартала в районе Текстильщики с возведением жилого комплекса площадью более 90 000 кв.м, а также строительство жилого комплекса площадью 45 000 кв.м в микрорайоне Северное Тушино г.Москвы.
В Санкт-Петербурге идет работа по подготовке строительства нового многофункционального комплекса "Yellow Submarine" общей площадью более 150 тыс. кв. метров на улице Хошимина в Выборгском районе города.