Е. Шатохин: "Арендодатели начали специально удерживать ставки на уровне выше реальных рыночных"

На рынке офисной недвижимости Москвы наблюдается "искусственно раздуваемый мыльный пузырь" - несмотря на большое количество вакантных площадей в бизнес-центрах класса "B", арендные ставки растут на 7-10%. О данной тенденции и реально выгодных предложениях для потенциальных арендаторов недорогих офисов в интервью "РБК-Недвижимости" рассказывает руководитель "Технопарка СИНТЕЗ" Евгений Шатохин.

- Принято отмечать, что в последнее время на рынке офисной недвижимости Москвы наметилась тенденция стремительного роста после экономического кризиса. Все чаше говорят об увеличении спроса со стороны арендаторов, снижении уровня вакантности площадей и, как результат, - росте арендных ставок. Насколько вы согласны с данным мнением?

- Действительно, для рынка коммерческой недвижимости Москвы 2010 год ознаменовался большими переменами - теперь уже можно смело утверждать, что рынок отошел от экономических потрясений предыдущих годов и даже начал приближаться к докризисным показателям.

Наиболее заметна данная тенденция в офисном сегменте: по сравнению с 2009 годом объем поглощения увеличился на 43%. Поэтому, а также ввиду отсутствия на рынке нового предложения уровень вакантности офисных площадей снизился с 20% в начале 2010 года до 12% к его концу.

К середине 2011 года мы ожидаем устойчивого роста спроса - приблизительно на 12-15% - на качественные офисные помещения класса "А" и "В". А это, принимая во внимание ужесточение запрета на новое строительство в пределах Третьего транспортного кольца, уже через 2 года приведет к резкому падению объема предложения качественных площадей, расположенных в центре столицы, и переносу части спроса с подобных объектов в сторону более удаленных офисных центров.

Безусловно, снижение уровня вакантности площадей и отсутствие в достаточном количестве нового строительства не могли не сказаться на состоянии арендных ставок, которые по сравнению с концом 2010 года выросли на 13-18% (в зависимости от класса и месторасположения офиса).

- Насколько, на ваш взгляд, оправдан рост арендных ставок?

- Как я уже отметил, ускоренный рост связан прежде всего с ограниченностью имеющегося предложения. Однако конечно же не в таких объемах. Нет ничего удивительного в росте арендных ставок на помещения премиум-класса (10-15%), но вот рост ставок в классе "В" на 7-10% можно назвать "искусственно раздуваемым мыльным пузырем".

- А поподробнее?

- Повышение спроса на офисные площади класса "А" связано в первую очередь с общим восстановлением экономики. Многие компании, подведя итоги работы в 2010 году, приняли решение о расширении штата и аренде дополнительных площадей. Также стала очевидной наметившаяся тенденция возврата арендаторов в класс "А", как более престижное место для ведения бизнеса. Офисы подобного уровня являются визитной карточкой компании и способствуют усилению положительного восприятия имиджа организации.

Но с офисами класса "В" ситуация обстоит несколько по-иному. Осознав текущую ситуацию с помещениями класса "А" и прогнозируемый рост спроса на класс "В", арендодатели начали специально удерживать ставки на уровне выше реальных рыночных. Даже при наличии свободных площадей собственники отказывают арендаторам в предоставлении льготных условий, скидок на аренду помещений. Таким образом, текущий уровень арендных ставок на этот класс помещений явно завышается.

- Какова же реальная средняя стоимость аренды офисных помещений класса "В"?

- Сложно вот так просто назвать сумму, которая будет объективным показателем базовой арендной ставки за 1 кв. м в офисах класса "В". Существует множество факторов, влияющих на стоимость аренды помещения в Москве. Основные из них - это месторасположение и удаленность от метро. К этому можно смело добавить требования к наличию коммуникаций, инженерных систем, охраны, автостоянки с определенным количеством парковочных мест и, конечно же, внутреннее состояние арендуемого помещения.

На мой взгляд, средняя стоимость аренды офисов класса "В" с учетом шаговой доступности от метро, удобного транспортного расположения, с наличием базовой отделки и пр. должна составлять примерно 10 000 руб./кв. м/год. Хотя все чаще приходится видеть предложения с несколько завышенной арендной ставкой - 15 000-16 000 руб./кв. м/год.

- Может ли арендатор снять офис по его реальной рыночной стоимости, без переплат?

- Конечно! На рынке еще достаточно предложений по аренде офисной недвижимости, стоимость которых реально соответствует сегодняшней ситуации.

Здесь мы уже говорим не о "брендовых" бизнес-центрах, а о более скромных комплексах, не настолько раскрученных и известных массовому арендатору. Подобные объекты могут также зачастую располагаются в непосредственной близости от Третьего транспортного кольца, имеют на своей территории развитую инфраструктуру и предлагают офисы не менее достойного качества, чем их именитые "собратья".

Среди подобных комплексов можно выделить "Технопарк СИНТЕЗ". Благодаря имеющейся у нас возможности постоянного расширения, мы можем позволить себе постоянно удерживать арендные ставки на 10% ниже рыночных. Более того, в июне у нас стартует акция "-30% на аренду офиса".

- Что необходимо сделать арендатору, чтобы получить эту скидку? На кого распространяется данная акция?

- Сразу подчеркну, что скидку может получить любой новой арендатор технопарка.

Мы постарались сделать данную кампанию максимально понятной и прозрачной. Вам нужно просто зайти на сайт "Технопарка СИНТЕЗ" и заполнить необходимые разделы в калькуляторе на скидку. Он сам рассчитает стоимость аренды помещения в нашем офисном комплексе с учетом 30%-ной скидки, а также покажет экономию, которую вы будете иметь.

Очевидно, что преимущества нашего предложения может оценить каждый, а существенную экономию на аренде мы гарантируем.