Средняя цена квартиры в московских новостройках
12 726 700 руб +1%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Все новости Недвижимость
США усилят береговую охрану в Тихом океане для противодействия Китаю Политика, 04:16 «Коммерсант» узнал о задержании главы космического центра «Восточный» Общество, 04:14 Бой год. Что нас ждет в поединке Нурмагомедова и Гэтжи Спорт, 04:00 Вильфанд пообещал аномально теплую погоду в России на выходных Общество, 03:30 Ученые объяснили процесс возникновения «красных приливов» Общество, 03:00 Почему мы отвлекаемся и не можем сконцентрироваться на чем-то одном Совместный проект, 02:59 СМИ сообщили об отставке первого замглавы Росгвардии Ченчика Политика, 02:52 Умер отец рэпера Басты Михаил Вакуленко Общество, 02:51 Главы МИД Эстонии и Латвии изолировались после контакта с больным COVID Общество, 02:30 На Украине назвали главную опасность и главную проблему «Газпрома» Бизнес, 02:24 МИД Армении назвал число беженцев из-за конфликта в Нагорном Карабахе Общество, 02:12 МИД Армении назвал продуктивными переговоры в Вашингтоне по Карабаху Политика, 01:40 Почему стоит иметь собственный автомобиль в 2020 году 01:30 В Москве суд арестовал подозреваемого в подготовке теракта Общество, 01:08
Стратегические планы инвесторов в регионах
Городская недвижимость ,  
0 

Стратегические планы инвесторов в регионах

Интервью с генеральным директором ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Алексеем Филимоновым
Фото:Генеральный директор ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Алексей Филимонов
Фото: Генеральный директор ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Алексей Филимонов

Интервью с генеральным директором ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Алексеем Филимоновым

- Что мешает инвесторам войти в регионы?

- Как российские, так и международные инвесторы находятся в стадии активного исследования российского рынка. Инвестиционные игроки тщательно изучают рынок, но их останавливает отсутствие в регионах качественного продукта и низкий уровень доходности при высоких рисках. Эти факторы заставляют инвесторов взвешенно подходить к выбору объекта для инвестирования.

Многие проекты были заморожены во время кризиса. Некоторые девелоперы до сих пор испытывают дефицит бюджета для их реализации, но спрос со стороны инвесторов на подобные проекты невелик. Это связано с нехваткой именно качественных инвестиционных предложений.

Немногочисленные качественные проекты теоретически интересны для вложений, но имеют, как правило, низкий уровень доходности, не соответствующий ожиданиям международных инвесторов. При этом инвестиции в российский рынок недвижимости сопряжены с высокой степенью риска. Инвесторы, располагающие капиталом, скорее вложатся в наиболее рентабельные и менее рискованные проекты Москвы и Санкт-Петербурга, чем в регионы. Низкая ликвидность рынка в регионах сегодня вызывает большой вопрос у экспертов: вернется ли в скором времени жизнь в региональную недвижимость?

- Каково соотношение российских и западных инвесторов, интересующихся инвестициями в регионы?

- В настоящее время абсолютное большинство инвестирующих в региональную коммерческую недвижимость составляют российские компании. Это фонды с привлеченным капиталом порядка 100-300 млн долларов, а также промышленные группы и частные инвесторы с суммами около 20-50 млн долларов. Иностранных компаний в структуре региональных инвестиций - единицы. И те проявляют крайнюю осторожность. В условиях непредсказуемости экономики России западные компании выбирают менее рискованную политику.

Однако в 2010 году, после кризиса, интерес западных инвесторов к российскому рынку коммерческой недвижимости начал возвращаться. Наибольшая активность западных инвестфондов пришлась на конец года. В 2011 году эта тенденция продолжается. Некоторые западные игроки уже возвращаются на фондовый рынок и даже в реальный сектор экономики.

- Какие сегменты коммерческой недвижимости наиболее интересны в регионах для инвесторов, а к каким относятся с осторожностью?

- Статистика сделок говорит о востребованности ликвидных объектов во всех сегментах рынка. Наиболее выгодным в регионах на сегодняшний день является рынок жилой недвижимости. Это бизнес с высокой нормой прибыли и понятным покупателем. Торговая недвижимость также представляет инвестиционный интерес. Это очень динамичный сегмент, качественные активы которого даже в кризис не теряют привлекательности. В регионах есть торговые объекты с нормой дохода выше, чем в Москве.

Офисы на данный момент - рискованный бизнес. Динамика развития бизнеса в регионах не настолько высока, чтобы создавать новые рабочие места в сервисном сегменте. Основная потребность в офисах - в Москве. Даже офисы Санкт-Петербурга существенно менее востребованы в пересчете на душу населения, не говоря уже об офисной недвижимости регионов.

Осторожность инвесторов также вызывает гостиничный сегмент. Несмотря на очевидный интерес со стороны инвесторов, особенно к трехзвездочным проектам, к этому сегменту больше присматриваются, чем что-то покупают. Инвестиционные риски в данном случае связаны с большими сроками окупаемости проектов - более 10-12 лет.

- Какой формат проектов с точки зрения качества интересен инвесторам?

- Инвесторы пойдут в регионы на стабильный денежный поток, генерируемый объектом инвестиций. Это значит, что данный объект должен представлять качественный tenant-mix из западных арендаторов при наличии долгосрочных договоров с ними. Другой вариант - сильные русские компании с "длинными" договорами и западным менеджментом.

Ожидаемая доходность качественного объекта в регионе должна быть выше, чем у аналогичного объекта в Москве, на 200 - 300 базовых пунктов.

- О какой доходности может идти речь?

- Большинство объектов, которые сегодня находятся на рынке, продаются с уровнем доходности около 10% и ниже. Даже не беря в расчет качество объектов, для инвесторов такой уровень доходности не является привлекательным.

Инвесторы готовы рассматривать уровень доходности не менее 14%. Этот тот порог, который способен заинтересовать инвестиционного игрока.

- Кто же сейчас инвестирует в коммерческую недвижимость регионов?

- Инвестируют в основном региональные игроки. Это профессионалы своего дела, которые понимают этот сегмент рынка и связаны с ним.

Другая часть инвесторов - конечные региональные пользователи, которые инвестируют в проекты "под себя". В дальнейшем они сами занимают эти объекты, а часть площадей сдают в аренду.

- Изменился ли портрет инвестора, изменились ли его предпочтения по сравнению с прошлым годом, с кризисными 2008 и 2009 годами?

- В 2010 году наиболее активными участниками рынка были крупные банки. В посткризисной ситуации они столкнулись с необходимостью размещения денежных масс. В последнее время для инвестиций в активы коммерческой недвижимости банки создают специализированные профильные структуры, привлекая иностранных партнеров (как правило, это инвестиционные фонды).

Увеличивается количество профильных игроков (региональные девелоперы, строители, управляющие компании). Например, региональный инвестор "Форт" выкупил долговые обязательства и реструктурировал долги Сбербанка. В результате компания "Форт" стала владельцем объектов недвижимости (ТК "Феличита", ТЦ "Французский бульвар", ТРЦ "Родео Драйв" и другие объекты в Санкт-Петербурге), которые ранее были на балансе девелоперской компании "Макромир".

В перспективе рынок инвестиций будет пополняться иностранными инвесторами. Наибольшего всплеска активности западных инвестиционных игроков можно ожидать после проведения выборов, если они пройдут успешно и не осложнят политическую и социально-экономическую ситуацию в России.

Поиск квартир
в новостройках
Сервис РБК Недвижимость
Главное Найти квартиру Лента