Россию отреставрируют за счет меценатов

Центры Москвы, Санкт-Петербурга и многих других российских городов в буквальном смысле наполнены историческими памятниками, которые требуют особого внимания. Многие из них находятся в аварийном состоянии, поэтому недавняя инициатива правительства России по передаче памятников истории и культуры на реставрацию "физикам" и юрлицам на условиях льготной аренды крайне своевременна. Конечно, подобная программа выгодна в первую очередь непосредственно городу. Это позволяет поддерживать исторический центр в надлежащем виде максимально эффективно с точки зрения расходования средств бюджетов всех уровней. Опрошенные "РБК-Недвижимостью" эксперты поддерживают инициативу властей, однако сомневаются в эффективности этих мер.

Инициативы властей

Напомним, что с 1 января 2013 года вступает в силу положение об установлении льготной арендной ставки для физических и юридических лиц, владеющих на праве аренды находящимися в федеральной собственности объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры) народов России. Соответствующий документ утвердил премьер-министр Дмитрий Медведев.

По замыслу властей, постановление позволяет привлекать средства арендаторов для работы по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов России. На основании положительного заключения Минкультуры России арендодатель оформляет в установленном порядке дополнительное соглашение к договору аренды, в котором указываются размер льготной арендной платы и срок, на который она устанавливается.

Стоит отметить, что в Москве уже действует подобная программа. Так, согласно постановлению столичных властей, принадлежащие городу объекты культурного наследия, находящиеся в аварийном состоянии, можно взять в аренду на 49 лет по символической цене 1 рубль за 1 кв. м в год. Условиями предоставления такой арендной ставки являются ремонт и реставрация исторического здания.

+ С начала года в Москве арендовано 5 объектов исторического наследия по ставке 1 руб. за "метр"

До окончания ремонтных и реставрационных работ, продолжительность которых не должна превышать пяти лет, инвестору придется оплачивать аренду по рыночной стоимости. После этого ставка снижается до символической и действует до истечения срока, на который заключен договор.

Кому интересна реставрация

По мнению координатора общественного движения "Архнадзор" Рустама Рахматуллина, прежде всего, эта инициатива означает, что государство отказывается использовать памятники для извлечения быстрых (коротких) денег и начинает понимать, что ценность памятника - в нем самом. И поэтому готово в убыток себе поддерживать добросовестных арендаторов, считает он.

В то же время генеральный директор компании KR Properties Сергей Матюхин считает, что программа властей "метр за рубль" может быть интересна достаточно узкому сегменту компаний, которые рассматривают приобретение здания для собственных нужд.

Принадлежащие городу объекты культурного наследия, находящиеся в аварийном состоянии, можно взять в аренду на 49 лет по символической цене 1 рубль за 1 кв. м в год

Сейчас, по мнению генерального директора компании " Реставрация Н" Энвера Кузьмина, это заинтересует компании, для которых меценатство - один из принципов ведения бизнеса и у которых существует необходимость в представительском офисе; в данном случае размещение его в историческом особняке - целесообразное решение.

В то же время если за пять лет компания сможет провести все необходимые работы в соответствии с проектом, а затем окупить затраты за счет минимальной арендной платы в течение небольшого промежутка времени, то эта инициатива становится привлекательна, отмечает Сергей Матюхин.

Подводные камни

Льготы арендаторам памятников выгодны прежде всего обществу как хранителю наследия. Это особая, подлинная выгода, не исчисляемая деньгами, считает Рустам Рахматуллин.

Девелоперы и потенциальные арендаторы более прагматичны и считают, что эта инициатива таит в себе немало "подводных камней", которые скрыты в главных условиях такой льготы. Реконструкция или реставрация однозначно дороже нового строительства, но дешевле в части получения согласований, считают опрошенные "РБК-Недвижимостью" эксперты. 

"Реставрационные работы вряд ли можно уложить в типовой бизнес-план, где стоимость квадратного метра будет понятна - плюс-минус 10-15% в зависимости от конкретных условий. Реставрация - это всегда индивидуальный подход, отдельный проект. Окончательное понимание по необходимым финансовым вливаниям потенциальный инвестор будет иметь только после согласования всех нюансов с соответствующими органами", - считает Сергей Матюхин.

"Этот процесс настолько сложен и затратен, что девелопер вряд ли возьмется за такой проект, исходя из одних только экономических соображений. Должна быть дополнительная причина, мотивирующая заняться реконструкцией", - делится своими мыслями на основе личного опыта реставрации усадьбы Покровское-Рубцово генеральный директор компании "Высота" Ирина Харченко.

"Для части объектов эта инициатива может оказаться несколько запоздалой мерой, так как здания, которые можно было сохранить меньшими затратами, сегодня потенциальным инвесторам обойдутся очень дорого", - отмечает Энвер Кузьмин.

Кроме того, по мнению девелоперов, если на объектах будут работать некомпетентные компании, это чревато разрушением памятников, а не сохранением наследия в случае недостаточного контроля за соблюдением требований и правил реконструкции со стороны города. 

Рентабельность программы для регионов много меньше, нежели для Москвы или Санкт-Петербурга. В регионах ниже спрос и меньше потребителей такого предложения, а объемы затрат сопоставимы, отмечают специалисты.

"Мотивировать инвесторов можно было бы, например, предлагая право выкупа по льготной цене (как на Сицилии, где так много нуждающихся в восстановлении исторических зданий, что государство предлагает выкупать их за 1 евро под обязательство провести реконструкцию) или предлагая льготные условия аренды именно на период реконструкции, когда компании и так приходится столкнуться с серьезными расходами", - считает Ирина Харченко.

Сергей Велесевич

Читайте также: Иркутск сотрудничает с Артемием Лебедевым и ищет инвесторов для реставрации особняков