Лента новостей
Все новости Недвижимость
Определился состав сборной России на чемпионат Европы по биатлону 16:09, Спорт В Праге площадь перед посольством России назовут в честь Бориса Немцова 16:07, Общество Ассанж приехал в лондонский суд на слушания об экстрадиции в США 15:56, Общество Акции российских компаний резко подешевели на торгах в Лондоне 15:37, Quote Глава правительства нацсогласия Ливии назвал Хафтара военным преступником 15:34, Политика Определились все участники плей-офф КХЛ от Восточной конференции 15:24, Спорт Украинские КПП в Донбассе с 1 марта изменят график работы 15:24, Политика Грузинский генерал заявил о просьбе назвать выдумкой снайперов на Майдане 15:18, Политика Цены на нефть обвалились на 4% на фоне распространения коронавируса 14:36, Quote ЕС выделит €232 млн на борьбу с коронавирусом 14:23, Экономика «Амур» проиграл «Нефтехимику» и потерял шансы на выход в плей-офф КХЛ 14:09, Спорт Европейские индексы просели максимально с 2016 года из-за коронавируса 14:06, Бизнес Гончарук заявил о необходимости торговать оружием для выплаты ипотеки 13:43, Общество «Известия» сообщили об отказе Латвии пустить в страну журналиста 13:12, Технологии и медиа Участники детского хоккейного турнира в Тольятти устроили массовую драку 13:06, Спорт Премьер-министр Малайзии Махатхир Мохамад подал в отставку 12:51, Политика Суд арестовал создателя «Красной кнопки» Литреева по делу о наркотиках 12:32, Общество Посол Китая в России заявил о разработанной в КНР вакцине от коронавируса 12:11, Общество В московских автобусах отключат Wi-Fi 11:54, Общество В Совфеде ответили на слова Трампа о примирении России и Украины 11:46, Политика В Италии допустили массовый перенос футбольных матчей из-за коронавируса 11:38, Спорт Как застройщики становятся заложниками желаний потребителя 11:28, PRO National Interest назвал странным калибр российских патронов 11:21, Политика Овечкин поприветствовал переход Ковальчука в «Вашингтон» 11:07, Спорт СМИ узнали о включении посла США в России в список противников Трампа 11:04, Политика Путин поздравил буддистов с Новым годом по лунному календарю 10:52, Общество Росстат назвал число самостоятельно занимающихся спортом россиян 10:14, Общество Выбор редакции: 5 самых перспективных иностранных акций 2020 года 10:01, Quote
Налог на недвижимость ударит по малому бизнесу
Материалы по теме Налог на недвижимость: по кому ударит и сколько придется платить
0
Налог на недвижимость ударит по малому бизнесу
От введения налога на недвижимость больше всего пострадают малый бизнес, рантье... в целом наиболее социально активное население России - средний класс.

Изменение правил налогообложения так или иначе повлияет на весь рынок коммерческой недвижимости. Насколько сильно или слабо - уже другой вопрос. По мнению опрошенных порталом "РБК-Недвижимость" экспертов, от введения налога на недвижимость больше всего пострадают малый бизнес, рантье... в целом наиболее социально активное население России - средний класс.

Для большинства организаций сумма налога на коммерческие помещения вырастет как минимум в два раза. Особенно тяжелая ситуация будет для владельцев исторических зданий, например в центре Москвы. Здесь, по оценкам экспертов, размер налоговых платежей вырастет в 25 раз. Что будет с малым бизнесом на первых этажах таких домов, - вопрос риторический.

По мнению игроков рынка коммерческой недвижимости, государство должно более эффективно расходовать бюджетные средства, а не закрывать за счет среднего класса дыры в бюджете, например, от строительства олимпийских объектов, саммита АТЭС и прочих крупных инфраструктурных проектов, стоимость которых в процессе строительства увеличилась на десятки миллиардов рублей.

Напомним, что с 2014 года в России начнут собирать налог на недвижимость. Соответствующий законопроект принят в первом чтении в конце прошлого года. Базой налога на недвижимое имущество, который планируют ввести в России, является кадастровая стоимость. Она максимально приближена к рыночной. Ставка налога для жилой недвижимости составит 0,1%, для коммерческой - 0,5%. По данным Федеральной налоговой службы, средняя рыночная цена 1 кв. м нежилых помещений в Москве составляет 92 714 рублей.

Сколько будут платить собственники

Сейчас организации, находящиеся на классической системе налогообложения платят налог на имущество в размере 2,2% от остаточной балансовой стоимости имущества. Если организация в свое время построила объект недвижимости, то это стоимость строительства за минусом амортизационных отчислений.

"Например, строительство обошлось в 1 тыс. долларов за 1 кв. м. Налог на имущество составляет максимум 22 доллара за 1 кв. м в год, причем с каждым годом эта сумма будет уменьшаться (износ). Если здание было построено в 90-е годы или еще раньше, его балансовая стоимость сейчас не превышает 500-600 долларов за 1 кв. м, то есть для большинства зданий налог не превышает 11-13 долларов за 1 кв. м в год", - подсчитал руководитель отдела аналитики и консалтинга консалтинговой компании RRG Айдар Галеев.
Организации, находящиеся на упрощенной системе налогообложения (а это большинство предприятий малого бизнеса), от налога на имущество сейчас освобождены.

Новый налог на недвижимость предполагается брать не с балансовой, а с кадастровой стоимости недвижимости. То есть методом массовой оценки определяется рыночная стоимость. Обычно кадастровая стоимость меньше рыночной на 15-20%, отмечает Айдар Галеев.

По оценке специалистов, сейчас кадастровая стоимость здания в Москве может легко составить 5 тыс. долларов за 1 кв. м. При обсуждающейся ставке налога на недвижимость в 0,5% сумма налога составит 25 долларов за 1 кв. м в год. Таким образом, для большинства организаций сумма налога вырастет как минимум в два раза, подсчитал Айдар Галеев.

По его оценке, особенно тяжелая ситуация будет для давно построенных исторических зданий, например, в центре Москвы. Их балансовая стоимость не превышает 100 долларов за 1 кв. м, налог на имущество - 2,2 доллара за 1 кв. м в год. Рыночная стоимость - 8-10 тыс. долл. за "квадрат", налог на недвижимость - 40-50 долл. за "квадрат" в год. Таким образом, налог вырастет в 25 раз! Айдар Галеев также отмечает, что при этом кадастровая стоимость имеет тенденцию к росту. То есть в дальнейшем налог будет только увеличиваться.

Также пока не ясно, что будет с организациями и индивидуальными предпринимателями (ИП), которые находятся на упрощенной системе налогообложения. Будут ли они освобождены от налога на недвижимость?

По мнению управляющего партнера DNA Realty Антона Белых, если ИП и прочие "упрощенцы" по-прежнему будут освобождены от уплаты этого налога, то существенных изменений не произойдет, так как 70% частных торговых помещений в формате стрит-ритейл в Москве находятся на балансе именно таких организаций и ИП.

"С вступлением новых правил на "упрощенку" перейдет 99% собственников, даже крупные девелоперы "продадут" эти помещения ИП, которые уже и будут сдавать их в аренду, если это, конечно, окажется выгоднее, чем платить налоги", - прогнозирует Антон Белых.

Специалист также отмечает, что большое количество сделок купли-продажи недвижимости в Москве проходит за наличные. То есть в официальном договоре прописывается стоимость в 25% от реальной, а остальное покупатель передает продавцу "кэшем". Понятно, что балансовая стоимость такого помещения невелика и налог на него тоже. В связи с этим есть вероятность ухода рынка купли-продажи коммерческих площадей "в тень".

Изменятся ли ставки аренды?

Конечно, собственники захотят повысить цену аренды своих помещений. Однако, по мнению экспертов, им это вряд ли удастся. "Рынок торговой недвижимости еще не полностью восстановился после кризиса. За это время произошла довольно большая "усушка" арендных ставок на торговые и офисные помещения. На данный момент арендаторы и арендодатели нашли некий баланс в этом вопросе. Рынок пока не готов к росту арендных ставок, какое-либо их повышение будет болезненно для арендаторов", - заявил порталу "РБК-Недвижимость" исполняющий директор инвестиционного фонда Azingroup Invest Алексей Могила.

Если говорить о крупных торговых центрах, то якорные арендаторы подписывают долгосрочный договор аренды и владельцы просто никак не смогут повысить арендные ставки из-за повышения налога на недвижимость. Тем не менее в результате изменения налоговых правил сократится маржинальность (доходность) собственников коммерческих площадей.

Естественно, для владельцев крупных торговых центров сумма налога будет существенно больше, чем для собственников небольших встроенных помещений. В то же время на бизнес крупнейших владельцев коммерческих площадей в России, таких как компания "Ташир", это повлияет в меньшей степени, чем на мелких собственников, считает Алексей Могила.

По оценке Антона Белых, рост ставки аренды вовсе не прямо пропорционален росту налога. "Даже если оценочная стоимость объекта для налогообложения выросла бы еще больше, то налоги все равно повысились бы не значительно. Такой рост может пережить любой успешный бизнес", - считает специалист.

Сергей Велесевич