Аналитика: Апартаменты в Москве
"РБК-Недвижимость" представляет новое исследование IntermarkSavills, посвященное рынку апартаментов в Москве.
Апартаменты временного проживания - особый продукт на московском рынке жилья. По своим потребительским характеристикам они, как правило, мало чем отличаются от обычных квартир. Главные различия кроются в правовом статусе (с юридической точки зрения апартаменты - нежилые помещения) и невозможности прописки. Зачастую апартаменты входят в состав много-функциональных комплексов (МФК), включающих, кроме того, офисные, гостиничные или торговые площади. Однако имеют место и исключительно апартаментные комплексы - практически полные аналоги обычных квартирных жилых домов.
Роль апартаментов временного проживания, как аналога квартир, становится все более и более значимой. Количество желающих прибрести подобное жилье с каждым годом только возрастает, - говорит управляющий партнер IntermarkSavills Дмитрий Халин. - В тоже время этот тип недвижимости ввиду своей популярности становится все более и более привлекательным и для застройщиков, которые уже оценили его востребованность и относительно короткие сроки окупаемости подобных проектов. Мы все чаще сталкиваемся с тем, что в проектах премиум-класса вместо ранее запланированных офисов и гостиниц, проектируются апартаменты временного проживания. Это произошло, например, сразу в нескольких проектах в Сити. Не менее успешны и апартаментные проекты бизнес-класса. Исключением является лишь эконом-класс, где возведение апартаментных комплексов пока скорее редкость. Приобретать такое жилье вместо квартиры готовы лишь немногие покупатели с небольшими бюджетами..."
Апартаменты, как часть МФК, весьма привлекательны для застройщиков. Во-первых, их можно продавать не дожидаясь окончания строительства, тем самым существенно улучшая экономику проекта. Во-вторых, на апартаменты не распространяются нормативные ограничения по плотности застройки, инсоляции и обеспеченности социальной инфраструктурой, действующие в отношении жилых домов. При прочих равных условиях на одном и том же земельном участке апартаментов можно построить в 1,5-2 раза больше, чем юридически полноценных квартир.
Динамика цен на апартаменты в ММДЦ "Москва - Сити", 2010-2011 годы
Бюджетная структура спроса на апартаменты в ММДЦ, "Москва-Сити" 2010-2011 годы
Заметим при этом, что тех, кто приобретает элитные апартаменты или апартаменты бизнес-класса мало беспокоит их особый юридический статус. Не так актуальна для них и проблема прописки. Гораздо важнее статус дома, комфорт проживания и однородное социальное окружение.
Относительные надбавки к цене кв.м апартаментов в ММДЦ "Москва-Сити" за видовые характеристики, в %
"Резиденция Знаменка" (ул. Знаменка, д. 9, стр. 1). На сегодняшний день самый близкий к Кремлю апартаментный проект, в котором ведутся продажи
По данным IntermarkSavills, в декабре 2011 года в первичной продаже в комплексах премиум и бизнес-класса находилось порядка 300 апартаментов общей площадью 40 тыс. кв.м. Из общего объема предложения более 60% относятся к бизнес -классу, около 40% - премиум-классу.
ПРЕМИУМ-КЛАСС
По числу апартаментов премиум-класса на рынке лидирует ММДЦ "Москва Сити", где в настоящий момент в первичной и вторичной продаже находятся около 120 апартаментов. Еще в одном комплексе премиум-класса, «Резиденция Знаменка», к продаже предлагается 6 апартаментов суммарной площадью 1 тыс. кв. м.
Апартаменты в Москва-Сити
На текущий момент в ММДЦ "Москва-Сити" апартаменты премиум-класса предлагаются в 3 комплексах:
• Город Столиц
• Федерация
• Imperia Tower
Метражи апартаментов достаточно разнообразны. На данный момент в объектной структуре доминируют площади от 150 до 250 кв. м (76%), а средняя площадь апартамента составляет около 190 кв.м. Апартаменты предлагаются по цене от 10 тыс. до 30 тыс. долл. за 1 кв. м (средневзвешенная цена составляет порядка 13,2 тыс. долл./кв. м). Большинство объектов реализуются с отделкой.
Впечатляют и перспективы развития этого сегмента. В ближайшие два года предложение апартаментов может значительно увеличиться - в этот период ожидается начало продаж еще как минимум в 3 масштабных апартаментных проектах в Сити.
Динамичным продажам апартаментов в ММДЦ "Москва-Сити" способствует еще и тот факт, что это - чрезвычайно интересный инвестиционный продукт, который может приносить до 9% годовых в долларах США.
БИЗНЕС-КЛАСС
В декабре 2011 года на первичном рынке апартаменты бизнес-класса предлагались в 6 проектах суммарной площадью почти 14 тыс. кв.м . Осенью 2011 года первичный рынок пополнился одним новым проектом - на рынок вышел апартаментный комплекс в стиле лофт по адресу: Комсомольский пр-т., 42.
Объектная структура предложения апартаментов бизнес-класса (по площади), декабрь 2011 года
Объектная структура спроса на апартаменты бизнес-класса (по площади), декабрь 2011 года
"Николаевский дом" (Комсомольский проспект, д. 9А). Уникальная возможность приобрести апартаменты бизнес-класса в центре Москвы площадью от 55 кв.м
"Манхэттен хаус". Верхняя Масловка, 20, стр. 1
"Даниловская Мануфактура". Варшавское шоссе, 9, стр. 1
Бюджетная структура предложения апартаментов бизнес-класса, декабрь 2011 года
Ценовая структура спроса на апартаменты бизнес-класса, декабрь 2011 года
Одно из основных достоинств апартаментных комплексов бизнес-класса - наличие большого количества компактных квартир до 80 кв.м (69 % всех апартаментов в первичной продаже). Средняя площадь предлагаемого к продаже апартамента составляет около 77 кв.м, в то время как средний размер квартиры в жилом комплексе аналогичного класса - 114 кв.м (больше на 48%). В бюджетной структуре предложения лидируют апартаменты стоимостью до 0,75 млн долл. США (83% от совокупного предложения). Анализ предпочтений покупателей апартаментов свидетельствует о значительном интересе со стороны конечного потребителя к компактным объектам, которые обеспечивают требуемый уровень функциональности, при минимальном бюджете.
Избранные предложения
"Город Столиц". Башня "Москва", Пресненская наб., 8. Предлагаются апартаменты, расположенные на 37 этаже. Студио, 2 спальни, 3 санузла. Выполнен высококачественный ремонт, виды на Москву. Апартаменты 107,7 кв. м + 2 м/м. Стоимость: $ 2 400 000.
"Город Столиц". Башня "Москва", Пресненская наб., 8. Предлагаются апартаменты, расположенные на 54 этаже. Студио, 1 спальня, гардеробная, 2 санузла. Выполнен высококачественный ремонт, установлена сантехника, кухня MIELE. Апартаменты 107,7 кв.м + 2 м/м. Стоимость: $1 830 000.
"Город Столиц". Башня "Санкт-Петербург", Пресненская наб., 8. Предлагаются апартаменты, расположенные на 52 этаже. Из окон открываются панорамные виды на Москву. Апартаменты 107,1 кв.м + 2 м/м. Стоимость: $2 100 000.
По материалам IntermarkSavills
