Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
«Манчестер Сити» предложил €300 млн отступных за Лионеля Месси 11:10, Спорт В России появились три категории земель 11:10, Деньги Опубликовано видео уничтожения колонны из 200 террористов ИГ в Сирии 11:09, Общество Рафаэль Надаль вернул себе титул первой ракетки мира 11:08, Спорт Total купит подразделение датской Moeller-Maersk 11:08, Бизнес Птичий рай: экотуризм в заповеднике Пасвик в Мурманской области 11:08, Партнерский материал В России приостановили работу 16 несанкционированных детских лагерей 11:05, Общество «Ведомости» узнали о беззалоговом кредите ЦБ «Открытию» 09:46, Финансы «Роснефть» закрыла сделку по покупке 49% Essar Oil 09:36, Бизнес О трудовых правах должны знать все: работа – это не только обязанности 09:25, Партнерский материал Крымчанин получил 15 лет колонии за контрабанду наркотиков из Украины 09:18, Общество КНДР заработала $270 млн на экспорте угля и руды в обход санкций 09:13, Политика В Таиланде в ДТП с участием россиянина погибли два немца 08:48, Общество ЦБ отозвал лицензию у московского банка 08:42, Финансы Суд над экс-губернатором Сахалина отложили из-за его проблем со здоровьем 08:36, Общество Медведев установил два новых платных участка на трассе «Дон» 08:11, Политика Гидрометцентр пообещал наступление «бабьего лета» в столичном регионе 07:42, Общество АЛРОСА сообщила о безрезультатных взрывных работах на шахте «Мир» 07:03, Общество Правительство утвердило план обеспечения доступным жильем до 2019 года 06:56, Политика СМИ узнали о продаже активов Atrium European Real Estate за €289 млн 06:47, Бизнес На Камчатке пограничники нашли тайник с 675 кг красной икры 06:18, Общество ВКС России уничтожили более 200 боевиков под Дейр-эз-Зором 06:02, Политика ВМС США заявили о пропаже 10 моряков после столкновения эсминца с судном 05:45, Политика СМИ узнали о планах по продаже части «Лосиного Острова» за 30 млрд руб. 05:17, Бизнес В Исландии автомобиль врезался в зал прибытия международного аэропорта 04:55, Общество СМИ узнали о взыскании с Hyundai 18,2 млн руб. несуществующим судьей 04:42, Общество СМИ узнали о негативных последствиях роста зарплат для экономики России 04:39, Экономика СК опроверг информацию о задержании убийцы пауэрлифтера Драчева 04:22, Общество
Арендные ставки в бизнес-центрах будут расти — эксперты
16 дек, 2008 16:24
0
Арендные ставки в бизнес-центрах будут расти — эксперты

Офисная недвижимость, утверждают эксперты, в 2008 году продолжит расти в цене. Правда, только в тех комплексах, где один собственник и профессиональная управляющая компания. В бизнес-центрах, испытывающих проблемы с эксплуатацией здания, возможна стабилизация и даже снижение цен процентов на 10 - 15, поскольку предложений об аренде становится очень много.

Аналитик риэлтерского информационного центра УПН Константин Октаев говорит, что в 2007 году сдано более 100 тысяч квадратных метров офисной недвижимости, что на 60% больше, чем в предыдущем году. Рост цен на вторичном рынке составил 14% (то есть сопоставим с инфляцией), и средняя стоимость квадрата составляет сегодня 85 тысяч рублей (в центре - 95 тысяч). Средняя цена в строящихся объектах - 95 тысяч рублей, в центре - свыше 100 тысяч. В целом, с учетом изменения качественного состояния рынка, рост в строящихся объектах составил 30%.

Тенденция капитализации средств сохраняется: рынок продаж является все еще популярным, поскольку инвесторы стараются заработать на волне прошедшего ажиотажа. Тенденцию эту, считают аналитики, не удастся переломить в течение 2 - 3 лет. Однако все современные здания (в основном, класса В, потому что класс А присваивают по итогам опытного функционирования объекта) сдаются в аренду. По cловам директора инвестиционной компании RealCapital Владимира Андреева, качественных объектов в продаже практически нет: на рынке лишь реализуется небольшое количество офисов во второй очереди «Атриум Палас отеля». Продаются же в основном площади в бизнес-центрах, которые позиционируют себя как класс В, но у них, как правило, не один собственник и нет профессиональной управляющей компании (УК).

По данным УПН, арендные ставки в строящихся деловых центрах за 2007 год выросли на 25-30% и составляют в среднем 1800 рублей за квадратный метр. Но это, действительно, только в среднем. Заместитель генерального директора управляющей компании RED Андрей Брауде отмечает, что за последнее время ставки в сегменте, позиционирующем себя ближе к классу А, существенно подросли: если в середине 2007 года просили от 1,5 до 1,7 тысяч рублей за квадратный метр, то сейчас - уже 2 - 2,3 тысячи. Эксперты отчасти объясняют этот процесс затягиванием сроков строительства деловых центров, что вынуждает девелоперов покрывать издержки от роста цен на энергоносители, стройматериалы, металл и т.д. Генеральный директор группы компаний «Новосел» Евгений Новоселов не исключает также, что произошедший рост цен - это есть реакция на появление качественно новых зданий: застройщики спешат снять сливки, потому что, несмотря на большой объем строительства, спрос пока растет быстрее, чем предложение.

Константин Октаев говорит, что до количественной оценки спроса палата недвижимости пока не дошла, но уже разрабатывает методику оценки необходимого количества площадей. Методика будет учитывать изменение числа организаций потребительского сектора, а также оценивать ряд производных индикаторов: изменение товарооборота, объема платных услуг населению и т.д., что поможет оценить масштаб и направление изменения спроса на офисы.

Основная проблема на этом поприще - несовершенство статистических данных. По словам аналитиков, рассчитывать на известные компании, которые открывают офисы по всему миру, не стоит, поскольку наш рынок еще не созрел для предложения офисов, которые удовлетворяют их требованиям. Сегодня Екатеринбург еще не вовлечен в процесс глобализации экономики, поэтому основной объем спроса на офисы формируется местными компаниями. На самом деле, не совсем правильно делать предположения о конкретном количественном объеме спроса, просто перенося существующие западные методики на ситуацию в Екатеринбурге. Возникает вопрос, насколько можно доверять цифрам, полученным таким путем. Условия развития рынка в Екатеринбурге и городах Европы существенно различаются, поэтому используемые на западе критерии оценки спроса вряд ли могут быть применимы для нашего рынка.

В средствах массовой информации уже сообщалось, что в 2008 году согласно стратегическому проекту "Деловые центры" начнется возведение 14 центров общей площадью 250 тысяч квадратных метров, в 2009-м - еще шести деловых центров площадью 128 тысяч квадратных метров, что для покрытия дефицита офисных площадей недостаточно. На сегодняшний день дефицит чиновники оценивают в 1,2-1,3 миллиона квадратных метров.

Как будет реагировать рынок на сдачу новых площадей? Андрей Брауде предполагает, что цены в верхнем сегменте (класс В + и А) подрастут еще на 20 - 30%, а в остальных сегментах возможна стабилизация и даже снижение процентов на 10 - 15, поскольку предложений об аренде становится очень много.

Владимир Андреев соглашается, что спрос и цены будут расти только на качественные офисы, то есть там, где есть профессиональные управляющие компании и, как правило, единый собственник. В тех бизнес-центрах, где есть проблемы с эксплуатацией, арендные ставки, возможно, расти не будут.

Константин Октаев не исключает насыщение рынка в 2008 году в наиболее массовых сегментах: "Речь идет о классе В образца начала 2000-х годов. Это помещения, которые продавались на стадии строительства мелкой нарезкой. Но даже если рынок перегреется, это приведет лишь к увеличению времени экспозиции объекта. Возможно, будут дисконты, но такой ситуации, когда купили по цене 90 тысяч за квадрат, а через год не могут продать за 50, наверняка не будет".

Евгений Новоселов, однако, убежден, что рост коснется всех сегментов: "Так не бывает, что один класс вырос, а остальные нет. Офисная недвижимость, по нашим прогнозам, будет расти и дальше: на 25-30%. В 2008 году рост будет инициирован инфляцией: ростом энергоносителей, стройматериалов, металла". Количество сдаваемых площадей, по мнению эксперта, на общую ситуацию на рынке не повлияет: "Заложенный "Сити" - проект будущего, "Европа", что строится на площади 1905 года, и "Палладиум" на Хохрякова серьезно подкорректировать цены не смогут, потому это, так сказать, точечная застройка".

Андрей Брауде между тем убежден, что 30 тысяч квадратных метров в комплексе "Сенатор - Палладиум" - это немало, поскольку таких объектов пока единицы. Константин Октаев также считает, что собственник сможет увеличить ставки на объектах с повышенными потребительскими свойствами. По его мнению, застройщики с объектами качественно иного уровня смогут заработать дополнительные прибыли на рынке: "Думаю, что начиная со второй половины 2008 года в течение последующих двух лет будет сдаваться много новых современных площадей. Это скажется на арендных ставках в целом по городу, и начнется конкуренция в более высоком ценовом сегменте".

Заместитель генерального директора "Корин-Холдинга" Сергей Логвиненко, впрочем, замечает, что чтобы рынок в целом перешел на иной ценовый уровень, нужны, во-первых, большие объемы сдаваемых площадей, а, во-вторых, здания должны быть заполнены хотя бы процентов на шестьдесят арендаторами, которые готовы реально платить по заявленным ставкам. "Мне кажется, - говорит эксперт, - "Сенатор", "Палладиум" и "Европа" не настолько крупные центры, чтобы сильно повлиять на рынок. Даже если мы сделаем в своем новом бизнес - центре ставку 3000 рублей за метр, на рынок повлиять все равно не сможем - слишком незначительные объемы".

По мнению Логвиненко, ситуация может поменяться лишь со сдачей крупных объектов типа "Стражи Урала", "Антей", "Екатеринбург - Сити" и т.д. Впрочем, и в этом случае говорить о качественно новом уровне ставок следует, по его мнению, очень осторожно: "Ставки можно повышать сколько угодно, но если уйдут арендаторы, то какой в этом смысл? Иностранные компании хорошо считают свои деньги и не готовы платить больше, чем это экономически целесообразно". 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости