Цена квадратного метра в коттеджном поселке за год выросла на 20%
В прошлом году средневзвешенная цена 1 кв. м домов в коттеджных поселках (с учетом стоимости земли) составляла 1581 долл. В этом году средневзвешенная цена составила ровно 1900 долл. за метр. Таким образом, в среднем уровень цен на коттеджном рынке за год вырос примерно на 20%, однако эта цифра содержит немало «подводных камней».
Во-первых, загородному рынку характерна еще большая дифференциация, нежели квартирному рынку. Среди 166 поселков есть примеры повышения уровня цен как менее чем на 20%, так и заметно более 20%. Помимо этого, в ряде поселков цены либо вообще не изменились, либо даже снизились. Такое положение дел позволяет делать важные выводы о вопросах ликвидности поселков, их адекватности потребностям рынка, удачных или неудачных проектах, что становится возможным с помощью детального изучения полного отчета об исследовании.
Во-вторых, как уже неоднократно отмечали специалисты аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", изменение средних цен не всегда означает пропорциональное подорожание или удешевление всех объектов, а может быть обусловлено изменениями в структуре предложения. В выборку добавилось немало новых поселков, ушла часть старых. В рамках каждого поселка изменение средних цен может быть связано с продвижением процесса строительства, выходом новых «очередей», распродажей наиболее дорогих или, напротив, наиболее дешевых участков или домов. Нередко к конечной стадии продаж средняя цена на оставшиеся дома может даже немного снизиться из-за того, что оставшиеся «хвосты» состоят из наименее ликвидных объектов, реализуемых по сниженной цене (это также подтверждает рынок новостроек). Так или иначе, средние цены позволяют судить о динамике рынка лишь в первом приближении. Точную картину ценовой динамики можно получить только путем пообъектного анализа с помощью полного отчета о данном исследовании.
Примечательно, что нынешний уровень цен 1 кв.м. домов в коттеджных поселках фактически сравнялся со средним уровнем цен на московское жилье. Текущий индекс стоимости жилья в Москве составляет около 1850 долл. за метр, цены предложения, как правило, на 3-7% выше и находятся в пределах 1900-2000 долл. за метр. Средний уровень цен на московские новостройки согласно аналогичному исследованию аналитического центра составил 1922 долл. Различие состоит лишь в том, что при покупке коттеджа в стоимость квадратного метра дома входит еще и цена участка земли.
Отметим, что рост среднего уровня цен домов в коттеджных поселках на 20% очень близок к повышению уровня стоимости московского жилья за прошлый год. По данным аналитического центра индекс стоимости жилья вырос за 2004 год на 22%, впрочем, большая часть этого прироста пришлась на первую половину 2004 года. Если же считать изменение индекса стоимости жилья с апреля 2004 года по апрель 2005 года, то прирост окажется несколько меньше 20%. Однако так или иначе, но и квартирный рынок Москвы и коттеджный рынок Подмосковья оказываются довольно близкими по ценовой динамике. Это соответствует основной гипотезе, положенной в основу расчета индекса стоимости жилья – в рамках одного региона цены на всех сегментах рынка недвижимости меняются синхронно. Хотя, конечно, это происходит только в среднем – каждый отдельный поселок, как и отдельная новостройка или даже квартира могут как опережать по темпам изменения стоимости средний уровень, так и отставать от него.
Рынок коттеджного строительства в Подмосковье продолжает активно развиваться. По сравнению с прошлым годом количество его операторов выросло на 22% с 87 компаний, до 106 компаний. Каждый оператор продает в среднем 5 поселков (хотя есть и отдельные исключения), что не позволяет большинству из них иметь объективный взгляд на рынок из 166 объектов.