Подмосковный рынок жилья выходит за 101 километр
Рост цен на московском рынке недвижимости давно выплеснулся за пределы МКАД: "взрывная волна" сегодня простирается на 70 километров от городской черты, хотя спрос смещается и дальше. При этом цена квадратного метра в ближайших пригородах почти не отличается от его цены в Москве.
Рост цен на рынке подмосковного жилья в среднем составляет 30-40% в год, и никаких «передышек» от рынка эксперты не ждут. Напротив, он становится все более привлекательным: ведь если средняя цена для Москвы составляет более 4000 долларов за квадратный метр, то в области она в два раза меньше.
В первую очередь в Подмосковье дорожают квартиры. "Спрос в сегменте "эконом-класса" значительно выше, чем в сегменте "де люкс", – объясняет Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood в эфире телеканала РБК в программе "В фокусе".
Наиболее привлекательны города и компактные поселки, расположенные на расстоянии 30 километров от МКАД с хорошим транспортным сообщением. И в этом смысле сегодня выигрывает новорижское направление. Но по прогнозам экспертов, акцент продаж в 2007г. будет смещаться на юг. Киевское, Калужское, Симферопольское, Варшавское и Каширское направления обладают наибольшим потенциалом. Впрочем, рынок так разогрет, что даже восточные направления, традиционно считавшиеся наименее перспективными, сегодня интересны – в контексте прокладки платных трасс (например, Москва - Ногинск).
Как и в столице, рост рынка сопровождается бумом инвестиций в строительство: по разным оценкам, рентабельность проектов составляет 100-150%. И потенциал рынка настолько велик, что сегодня скупаются земли на расстоянии вплоть до исторического 101 км для комплексной застройки.
Но инвестиции в Подмосковье имеют свою специфику. Дело в том, что закон разрешает строительство жилья только на землях определенной категории – землях поселений. В этом случае инвестор, как правило, приобретает землю категории сельхозназначения (скупая паи у сельского населения) или промышленные земли. Таким образом, перевод земли из одной категории в другую – необходимое условие для получения разрешения на строительство. Соответственно, смена категории земли повышает ее стоимость в разы. Напомним, в 2006г. МЭРТ внесло постановление об отмене платы за перевод земель из одной категории в другую.
По словам Германа Грефа, затраты на смену категории ранее несли региональные власти. Как бы то ни было, сегодня это проблема инвесторов, и касается она в основном застройщиков многоквартирных домов. Парадоксально, но для строительства коттеджного поселка получить разрешение легче.
"Большинство землевладельцев для этого просто меняют разрешение землепользования на дачное строительство, не меняя категории земель – и процедура занимает около полугода. В случае с изменением категории дело может затянуться и на 2-3 года", – говорит Семен Пузрин, управляющий директор УК "КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент". По словам эксперта, помимо выплат компенсаций в район или в область иногда инвесторы получают и другие «задания». Например, разработать концепцию благоустройства района вокруг застройки и т.п. В том случае, если территории спорные, необходимо получить отказ правительства Московской области.
В основном инвесторам приходится иметь дело с землями сельхозназначения, что объясняется их преобладанием в области. Но это не значит, что их не интересуют промзоны, которые нередко расположены в живописных местах, а для смены категории землепользования порой требуют меньше усилий.
Но, как отмечают эксперты, сама процедура скупки земель изначально порочна: зачастую земляные паи скупаются у крестьян при помощи "огненной воды". Михаил Мазаев, директор департамента загородной недвижимости агентства "Домострой", отмечает также большую роль рейдерских схем и т.д.
При этом недвижимость в Подмосковье как бизнес привлекает не только граждан России, но и иностранцев. "Как ни странно, многие меняют гражданство в этих целях, особенно граждане Китая и Вьетнама, – говорит М.Литинецкая. – Но с этим возникают проблемы, и, как правило, земли оформляются на российских подруг или друзей". Такие проблемы решаются также через регистрацию в качестве юридического лица компаний, в правление которых вводятся доверенные: компания может как самостоятельно выкупить землю, так и инвестировать средства в строительство через закрытые ПИФы.
То есть ни чиновничьи проволочки, ни отсутствие инфраструктуры, ни даже плохое транспортное сообщение не останавливают инвесторов (включая иностранцев). Однако нередко застройщики не доводят дело до конца. И участок с подрядом выставляется на продажу, всегда находя спрос.
Эксперты советуют в таких случаях лишь обращать внимание, чтобы не устарела архитектурная составляющая проекта. "Многие коттеджные поселки с колоннами и золотыми унитазами сегодня вызывают отвращение", – говорит М.Литинецкая.