В условиях кризиса девелоперы ищут новые источники финансирования
Отголоски мирового финансового кризиса слышны в России. Отечественные и международные банки отказываются финансировать мелких застройщиков на начальном этапе строительства.
Гораздо проще крупным девелоперам, таковыми могут считать себя кто может инвестировать 1 млрд долл собственных средств в течение года. Как отмечают некоторые игроки рынка, имея на руках готовую проектную документацию, они даже устраивают тендер между крупными банками на получение кредита.
Первый заместитель генерального директора по инвестиционной политике компании "Мосситигрупп" Федор Воробьев отчасти согласен с коллегами. Поскольку в условиях мирового финансового кризиса девелоперы вынуждены пересмотреть свое отношение к привлечению заемных средств, диверсифицировать свой портфель. Если раньше наши компании активно кредитовались в зарубежных финансовых институтах, точнее в их дочерних структурах, расположенных на территории РФ, то сейчас идет уклон в сторону привлечения заемных средств у крупных российских банков. При этом произошло увеличение ставки заемных средств и сокращение сроков кредитования, отмечает гость программы "В фокусе" на РБК-ТВ.
То, что кредит на финансирование проектов на этапе строительства сложнее взять, чем год назад, подтверждает президент финансово-строительной корпорации "Лидер" Владимир Воронин. Если раньше компании инвестировали строительство в основном за счет краткосрочных заемных средств, выпуска облигационных займов, которые в свою очередь выкупали иностранные инвесторы, то сейчас такое не получится. "Достаточно много краткосрочных займов, которые нужно отдавать. А отдавать не из чего, потому что они были взяты не на срок реализации проекта. Все считали: возьмем кредит на год, через год перекредитуемся, и проблем не будет", - рассказывает он. Такие девелоперы уже выставляют на продажу свои площадки. Хотя проекты по строительству жилья эконом- и бизнес-класса самые прибыльные в их бизнесе. По его словам, рентабельность проектов, построенных на собственные деньги девелопера составляет от 35 до 80%. Рентабельность жилья в элитном сегменте гораздо выше, но там объемы строительства небольшие.
Самыми перспективными городами России, где застройщик можно получить прибыль и окупить свои риски, являются Москва (включая МО), Санкт-Петербург. Если брать глубинку, то неизвестно, насколько активно население будет приобретать квартиры, полагает президент инвестиционной банковской группы Terraon Сергей Лепкович. По его мнению, в столицах крупные застройщики будут ощущать себя спокойно в перспективе на пять-семь лет. Но, учитывая, что количество площадок ограничено в обеих столицах, многие девелоперы идут в регионы, страны СНГ. Что касается последних, то самую высокую прибыль можно получить в Белоруссии, но там слишком высоки политические риски. Украинский рынок недвижимости считается очень перспективным.
Возвращаясь к теме финансирования девелоперов, эксперты отмечают, что на фоне падения цен на жилье в США, и в некоторых странах Западной Европы, в частности, в Испании, Португалии, Италии, "ничего ужасного на российском рынке применительно к крупным игрокам не произошло". Однако прошло то время, когда компании выходили на IPO с целью привлечения дешевых заемных средств. Сейчас на рынке ожидаются слияния и поглощения мелких девелоперов, у которых недостаточно собственных средств и проблемы с согласованием проектной документации.