Олег Царев построит коттеджный мегаполис
Олег Царев стал инициатором проекта самого крупного коттеджного поселка, расположенного около Екатеринбурга. Его новая компания построит 1,5 тыс. домовладений экономкласса в деревне Ключи Сысертского района. Общая стоимость проекта — 5-6 млрд руб. Эксперты рынка загородной недвижимости считают этот сегмент привлекательным, но девелоперам пока не удается снизить себестоимость таких домов. Земельный участок под строительство коттеджей площадью 350 га компания "КПК", совладельцем и директором которой является Олег Царев, приобретала по частям с 2005 г. ("КПК" принадлежит 75% земли, остальное — "дочке" крупной добывающей компании. — Прим. ред.). Сейчас "КПК" только закончила межевание территории и приступила к созданию рабочего проекта.
На территории поселка разместятся 1 200 двухэтажных коттеджей площадью 135 кв. м (при каждом из них — участок земли в 10‑12 соток) и 300 таунхаусов. Большинство коттеджей — типовые. Однако площадь каждого из 50 участков, расположенных по окраинам поселка, будет 30‑40 соток, и их владельцев в выборе проекта дома ограничивать не станут.
По расчетам г-на Царева, стоимость коттеджа под ключ вместе с землей составит около 4 млн руб. (при себестоимости 2,5 млн руб.). Потенциальные покупатели (семьи с доходом от 40‑50 тыс. руб. в месяц) смогут взять готовый дом в ипотеку, полагает бизнесмен. Добиться невысокой цены Олег Царев планирует за счет массовой застройки: "Мы ищем партнера, готового возводить дома не поочередно, а способного развернуть площадку сразу на 200 объектов и больше". Это позволит в дальнейшем снизить стоимость ежемесячной платы УК до 3‑3,5 тыс. руб. Девелопер ищет предприятие, которое разместит рядом с участком завод по производству стеновых и кровельных материалов, что также должно удешевить строительство.
Как считает Эдуард Пантюхов, генеральный директор Русской строительной компании, если коттеджи в Ключах действительно будут продавать по 4 млн руб., то они уйдут влет: "Ниша недорогих коттеджных поселков не занята. На рынке серьезный дефицит домов, цена которых сопоставима со стоимостью квартир в городе. В Екатеринбурге около 10 тыс. семей готовы переехать в коттеджи экономкласса". Сейчас цена предлагаемых коттеджей колеблется от 14 до 28 млн руб. Но платежеспособный спрос на такие дома практически исчерпан. Многие проекты загородных поселков бизнес‑класса либо не укладываются в обозначенные сроки, либо заморожены (см. "ДК" № 11 от 31 марта 2008 г.).
Вадим Шамшурин, директор по развитию ЗАО "ПКФ "Палникс", уверен, что добиться низкой стоимости дома девелоперу будет сложно: "Строителю придется с нуля создавать почти всю инфраструктуру поселка, подводить газ, воду, электрические сети, канализацию, прокладывать дороги". Он прогнозируетт, что реальная цена коттеджа в Ключах достигнет 6‑8 млн руб., а себестоимость — 4 млн руб. Г-н Пантюхов указывает на то, что выдержать заявленную себестоимость возможно, если новый игрок привлечет подрядные компании, имеющие опыт в возведении большого количества домов одновременно, а также будет использовать новейшие технологии модульного домостроения.
Впрочем, девелопер собирается привлекать покупателей не только стоимостью коттеджей, но и местными красотами. Для этого рядом с будущим поселком он арендовал на 25 лет участок в 30 га, на котором намерен разбить парк. На этом месте находится святой источник. Г‑н Царев поясняет, что, согласно местной легенде, 200 лет назад после удара молнии здесь появился ключ с чистейшей водой. Г-н Шамшурин сомневается в том, что экологические сказки помогут проекту: совсем рядом, в Двуреченске, находится Ключевский завод ферросплавов.
Сейчас Олег Царев ведет переговоры с несколькими европейскими инвестиционными компаниями. Он не исключает, что инвестором может выступить застройщик, который и будет возводить коттеджи. Обсуждаемая сумма — 20 млн евро. Она необходима для строительства первой очереди поселка (200 коттеджей) и создания инфраструктуры. Дальнейшие работы застройщик будет вести на средства, полученные от продажи домов.
По словам экспертов, привлечь инвестиции в проект непросто. Вадим Шамшурин констатировал, что желание построить коттеджный поселок около Екатеринбурга изъявили более 30 компаний. Решение инвестора, уточняет он, будет зависеть от проработки бизнес‑плана и умения девелопера доказать, что проект принесет прибыль. Как оценивает г-н Царев, рентабельность его проекта составит 30‑40%.