Посткризисные перемены на рынке элитного жилья
О предварительных итогах этого года и о перспективах рынка элитного жилья шла речь на круглом столе "Рынок элитного жилья Москвы. Итоги года. Какой ценой?", организованном компанией Contact Real Estate. Ведущие участники рынка обсуждали изменения и новые условия, воцарившиеся на рынке жилья премиум-класса в посткризисных условиях.
Предварительные итоги
В своем докладе генеральный директор Contact Real Estate Денис Попов сообщил, что сейчас на первичном рынке элитного жилья в Москве представлено 799 квартир общей площадью 131,3 тыс. кв. м. В итоге, как заметил эксперт, часто обсуждаемая проблема дефицита предложения пока не стоит. Впрочем, по его словам, важная особенность этого года в том, что к началу четвертого квартала почти 60% предложения на рынке элитных новостроек сосредоточилось в домах на высокой стадии готовности, либо уже введенных в эксплуатацию. "Раньше такого не было, квартиры распродавались на более ранних стадиях строительства", - напомнил он.
Распределение доли элитных новостроек по стадиям строительства
Что касается изменения стоимости высокобюджетного жилья, то, по оценке аналитиков Contact Real Estate, за три квартала цены предложения выросли на 10%, с 14,3 тыс. до 15,7 тыс. долларов за 1 кв. м.
О том, что состояние на рынке купли-продажи элитного жилья осенью не оправдало ожиданий, напомнил руководитель аналитического центра IRN Олег Репченко. Он отметил, что многие участники рынка надеялись на сезонное увеличение потребительского интереса к покупке дорогих квартир, но этого не произошло. Как объяснил эксперт, проблема в том, что спрос выдыхается. "У кого были деньги и кто хотел купить недвижимость, уже сделали это", - пояснил он.
Меньше метров, меньше бюджет
Среди тенденций, появившихся в кризис и установившихся на рынке элитного жилья, участники круглого стола отметили изменение потребительских предпочтений. Если раньше спросом пользовались большие квартиры, то сейчас покупатели стали в своем выборе скромнее и интересуются покупкой дорогих квартир меньшей площади. В итоге некоторые девелоперы вняли веяниям рынка и занялись пересмотром концепций своих проектов.
Как рассказала руководитель отдела продаж проекта "Итальянский квартал" (компания "ГУТА-Девеломент") Людмила Потапова, сегодня у потенциальных клиентов все чаще возникают вопросы: а зачем мне лишние метры, давайте я поищу квартиру с более эффективной планировкой, какое должно быть оптимальное соотношение полезной площади и мест общего пользования, и т. п. "Если возникает такой вопрос, то у девелопера появляется ответ", - говорит она. По ее словам, сейчас пользуется спросом эффективно спланированная квартира на 120 кв. м с двумя санузлами, двумя гардеробными, с комнатами правильной конфигурации в доме с хорошей инженерией и в хорошем месте. "В целом представление об элитном жилье несколько поменялось, и это касается не только размеров квартир, но и инженерных решений. Люди не готовы платить за эксплуатацию существенные суммы, сопоставимые со стоимостью аренды квартир в этом районе", - уточняет эксперт.
В итоге, как отметил Олег Репченко, в этом году уменьшение бюджета покупки произошло не за счет снижения стоимости квадратного метра, а потому, что стали покупать квартиры меньших площадей.
Распределение доли объема продаж на первичном рынке элитного жилья в зависимости от бюджета
Финансирование проектов
В этом году изменилось не только положение на рынке купли-продажи элитного жилья, но и на строительно-финансовом. Один из основных кризисных ударов, который перенес строительный рынок, в том числе и в элитном сегменте, - отсутствие заемного финансирования. Банки перестали кредитовать строительство объектов. Сегодня, по мнению участников кругового стола, ситуация изменилась в лучшую сторону. Банки снова начали финансировать строительную отрасль, однако получить кредит застройщикам стало гораздо сложнее. "Банки стали активными игроками на рынке недвижимости", - отметил в своем докладе член правления "Альфа-Банка" Максим Першин. Однако, по его словам, условия банков поменялись. "Банки стали большими специалистами на этом рынке и, безусловно, при выдаче кредита более осмотрительно моделируют ситуацию на рынке недвижимости. К примеру, делают стресс-тесты с точки зрения изменения стоимости рыночных объектов, которые будут реализованы, и закладывают это в финансовую модель, решая, финансировать или не финансировать проект", - объяснил он.
Разнонаправленный тренд
По прогнозам компании Contact Real Estate, в первом полугодии 2011 года на элитном рынке жилья ожидается стабилизация цен и возможна даже стагнация. По оценке аналитиков компании, до конца следующего года цены вряд ли поднимутся более чем на 10%. В свою очередь Олег Репченко считает, что следующий год пройдет под знаком разнонаправленности. "Сейчас, с одной стороны, на рынке все больше интересных современных предложений, с другой - особенно на элитном рынке остается много неликвида и переоцененных объектов". Поэтому, по мнению аналитика, ожидать единого тренда роста или падения цен на рынке нельзя. "В цене будут прибавлять объекты, где адекватно соотношение цены и качества, где есть развитие, если это новостройки - где идет активное строительство. Но некачественные и переоцененные объекты будут отступать, их тренд - стагнация", - заключил эксперт.
Ольга Петрова